▼本月透视
成交价量大幅下挫 东莞楼市进入迷期
▼相关宏观信息
2007年中国国民经济运行指标公布
——GDP增速11.4%，居民消费价格上涨4.8%
2007年东莞市经济运行状况
国家发改委12月房屋销售价格公布
——70个大中城市同比上涨10.5%， 广深房价环比负增长
央行上调存款准备金率0.5个百分点至15%
国务院办公厅：城镇居民不得买小产权房
▼土地动态
中央生活区一期地块6月整体拍卖 起拍价70.8亿元
可营利性地块的起拍楼面地价高达4285元/平米
▼楼市动态
08年楼市严寒中拉开序幕 供需全线飘绿
部分：宏观信息综述
本月透视
■成交价量大幅下挫 东莞楼市进入迷期
随着罕见的冻灾，东莞的楼市温度也降到冰点。2008年1月东莞全市新增住宅供应约6181套，供应面积约56.1万平方米，环比07年12月缩水超五成；1月东莞全市住宅成交仅2681套，成交面积24.7万平方米，签约面积无论是环比07年12月还是同比07年1月均大幅缩水，缩水幅度达五成，1月成交价格亦表现低迷，全市商品住宅均价约6400元/平方米，环比07年12月下降约4%。
降价频繁出现
城区的价格仍然主要集中在6000-8000元/平方米，地处南城东片区的新中银花园突然以4850元/平方米低价出货，给整个东莞楼市造成了较大的冲击，而位置更佳的西城楼华府以均价6500元的低价出手，销售不甚理想；各家楼盘纷纷用送物业、补差价的方式，变相降价，但都难以挽回看跌房价的潜在购房者。镇区东莞楼市价格依然主要分布在4000-6000元/平方米的价位，瑟瑟冷风中看房寥寥遑论买房。
二月份将延续颓势
2007年，中央银行六度加息十次上调存款准备金率，并在9月27日和12月5日分别出台旨在限制房地产信贷的各项政策和补充规定，随后年底东莞宣布取消购房入户，政策宏观调控政策面日益严峻。东莞楼市经历了前三季度的价格暴涨，面对种种利空政策后劲乏力，潜在购房者纷纷看空楼市，楼盘的小幅降价和优惠促销措施使人们更有理由等待楼价的进一步下滑。天气因素也是影响楼市成交比往年大幅下滑的重要原因，由于恶劣天气的影响，看房的人越来越稀少，楼盘促销活动难以开展，多年未见的寒冬天气使楼市真正进入低迷期。
需要时间化解持续的利空政策
由于美国经济衰退迹象加剧进一步降息，以及今年灾区重建工作需要，中央银行有可能会稍微放宽前期的货币政策限制，为房地产行业发展注入新能量。但春节月份历来是东莞楼市较冷清的月份，每个过快发展的行业和企业，都意味着大量问题的累积，毫无疑问累积了许多问题的东莞楼市，二月份乃至三月份量价齐跌的颓势仍将延续。一月份，许多楼盘采取的变相降价措施，效果不甚明显。在目前普遍成交低迷、预期价格价格下跌、观望情绪严重的春节冷冻月份，如果优惠幅度不能一举达到消费者的心理底线的话，非但拉升成交效果非常有限，而且将增强消费者的降价预期。因此目前大部分楼盘仍不宜采取幅度较小逆市强销的促销手段，需要时间等待利空政策被消化，观望情绪减轻后，未来第二季度再采取促销和降价手段，引爆市场。
■ 以下信息将对您的高端不动产投资产生影响……
■2007年中国国民经济运行指标公布
——GDP增速11.4%，居民消费价格上涨4.8%
国内经济整体状况
2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。年末国家外汇储备余额达到1.53万亿美元，比上年增长43.3%。
居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。
消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多。全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点(12月上涨6.5%)。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。
货币供应量增长较快，贷款增加较多。金融机构人民币各项贷款比年初增加36323亿元，比上年多增4482亿元。各项存款比年初增加53878亿元，比上年多增4599亿元。全年投放现金3262亿元，比上年多投放221亿元。
房地产开发投资同比上年增长三成
其中第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。
国务院认为，当前我国经济运行中的主要问题是经济增长由偏快转为过热的风险依然存在，价格上涨压力加大，结构性矛盾仍较突出，经济发展方式比较粗放，体制机制不够健全等。新的一年，要按照控总量、稳物价、调结构、促平衡的指导思想，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，转变经济发展方式，促进结构调整。
■2007年东莞市经济运行状况
2007年全市生产总值达3151亿元，比上年增长18.1%。财政收入539.54亿元，比上年增长32.7%。
金融信贷稳健，部分居民储蓄转向投资。12月末全市各项人民币存款余额3751.83亿元，比年初增长11.5%；各项人民币贷款余额2154.77亿元，增长24.5%。
根据抽样调查的结果显示，2007年城市居民人均可支配收入27025元，增长12.2%；城市居民人均消费性支出21545元，增长18.2%。农民人均纯收入11606元，增长8.9%；12月末全市城乡居民储蓄存款余额2120.74亿元，比年初增加107.38亿元。
投资分产业看，2007年第二产业完成投资额362.47亿元，占投资总额的43.1%；第三产业完成投资额478.61亿元，占56.9%。
2007年，第三产业增加值1348.04亿元，增长22.0%，比第二产业快6.5个百分点。三大产业比重为0.4：56.8：42.8。在第三产业中，房地产业蓬勃发展，服务业出现新的增长点。2007年房地产业增加值比上年增长27.6%，其它服务业增长26.3%。
2007年全市完成固定资产投资总额841.11亿元，比上年增长19.2%。其中基本建设投资344.84亿元，增长18.4%；更新改造67.46亿元，下降6.4%。房地产开发持续增长，投资额达209.42亿元，增长27.5%。商品房屋建筑施工面积1521.61万平方米，增长5.9%。商品房屋实际销售面积573万平方米，增长50.0%；商品房屋实际销售金额295亿元，增长82.9%。
另外，2007年东莞先后获得中国创新型城市、中国投资价值新锐金融生态城市、广东省社会治安综合治理工作市等荣誉，连续第五次被评为科技进步先进城市，双拥模范城实现六连冠。在中国社科院《城市发展报告》中，东莞科学发展综合评价位居地级以上大城市第二名。在省社科院《2007年广东区域综合竞争力评估分析报告》中，东莞综合竞争力名列全省首位。
■国家发改委12月房屋销售价格公布
——70个大中城市同比上涨10.5%， 广深房价环比负增长
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年12月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。
一、新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月低0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，环比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。
二、二手住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月高2.1个百分点；与上月比， 二手住房销售价格与上月持平。
值得注意的是，经过连续暴涨以后的深圳广州房价，本月环比开始出现负增长，广州新建商品房同比去年同期增长5.7％，十二月份环比增长－1.4％；深圳新建商品房同比增长16.4％，十二月环比增长－0.1％。
■央行上调存款准备金率0.5个百分点至15%
为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
■国务院办公厅：城镇居民不得买小产权房
从紧从严的土地调控注定成为今年的主题。国务院办公厅1月8日下发通知强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号，以下简称《通知》）指出，要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。通知明确，政府要严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所有土地进行建设。
根据规定，严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。
通知明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第二部分 土地动态
【数据来源：东莞市国土资源局】
1月21日，市国土局发布拍卖公告，中央生活区（一期）面积为1148977平米的地块将于6月18日上午10时在市土地交易中心进行整体拍卖。拍卖范围为四环路以南、规划二路以北，起拍价为70.8亿元。至此，关于中央生活区的种种猜测终于有了官方口径的回复，各开发商争夺“东莞中央生活区”大战即将开始。
因中央生活区地块的重要性，在确认拍卖竞买人的资格上，国土部门设置了更加严格的“门槛”，要求注册资金不得少于1亿元；必须是具备国家一级资质的房地产开发企业，并且前三年内在中国境内累计住宅（商业）开发量达到100万平方米以上；提供不少于15亿元的资金证明。另外，竞买人要对中央生活区的规划进行深化方案、制作实体模型，这些工作要在三个月内完成，足以考验竞买人的资格实力。同时该地块成交地价付款期为1年，分3期支付，1年内必须付清全部地价款。
在这幅前所未有的“巨无霸”地块中，共分为三大部分，包括出让土地面积551912平方米、配套服务设施用地138254平方米、其他用地458811平方米。其中，出让给开发商使用的可销售用地，有居住用地、办公用地、商业金融业用地和加油站用地，出让年限分别为70年、40年、40年和20年，出让面积达到了551912平方米，其总建筑面积为1652370平方米。按照70.8亿元的起叫价计算，中央生活区地块中可销售部分的地面单价高达12828元/平米，楼面地价则为4285元/平米，折合容积率约为3.0。
4285元/平米的起叫楼面地价，在目前气氛冷淡的土地交易市场，无疑显得有点偏高。4285元/平米的楼面地价加上建筑成本和配套设施的建设成本，预计中央生活区住宅商品房的单价直逼万元。但结合该地块优越的地理位置、巨大的发展潜力来看，70.8亿元的起叫价还是较为合理的，依然会吸引各大实力发展商去竞拍。但也相信中央生活区地块的成交价格不会出现像07年地价不理性疯涨的情况，因为经过前段时间持续到现在的系列宏观调控后，发展商会更理性的看待东莞楼市未来的发展，出手拿地也会相对谨慎很多。
中央生活区一期用地统计表
本月土地交易情况
1、本月供应地块
挂牌出让
挂牌交易
土地拍卖
1月份东莞市土地供应共15宗，面积为459315.78平方米，其中商住用地面积为322442.4平米，商业用地1273.88平米，工业用地124617.5平米，加油站10982平米；商住用地供应区域主要集中在镇区，桥头供应面积，为163249.5平米，城区只有莞城有商住用地供应。
本月新推地块供应数量
2、本月成交地块
挂牌出让
挂牌交易
土地拍卖
1月份成交土地共14宗，成交面积为288759.2平米，成交总价为142597万元，同比07年1月份的东莞土地成交情况皆有较大幅度的增长。其中商住用地成交8宗，面积为222184.2平米，而一宗位于桥头镇162122平米的商住用地流拍。
08年1月份东莞土地成交情况
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