近一段时间,政策“信号”密集释放,部分一线城市楼市出现了积极反馈:供应量增加、价格涨势趋缓……呈现出一定的降温迹象,楼市调整再入“试探期”。这是楼市回归平稳发展的“表征”,还是再次蓄势冲高之前的一次“喘息”。
政策信号密集释放
进入7月以来,国内房地产市场的一个新动向是:政府“有形之手”出手明显增多,其方式可归纳为两类:一是“重申”“强调”执行已有的政策。比如,面对上半年迅猛增长的房贷,银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。此前,银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。此举被市场解读为房屋个贷的“收紧”。再如,上海市住房保障和房屋管理局近日也公开重申,严格执行实行多年的“3万平方米”规定:即商品住房项目超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米。
二是整治捂盘、囤地等违规违法行为。如上海于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》,首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示,房地产开发企业应尽快申请预售,房管部门应尽快审批等,以遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”的做法。北京市建委最近也集中查处捂盘现象,并对违规开发商进行处罚或责令整改。广州市相关部门负责人日前公开表示,将对闲置未开发的“地王”进行查处。
上海一贷款中介机构的负责人分析,上半年楼市的快速复苏提升了经济发展的信心,但新增供应不足、泡沫化苗头等问题也逐渐暴露出来,下半年楼市走向可谓“喜忧参半”。因此,政策信号密集释放,既是为解决困扰楼市健康发展的迫切问题,也是在释放信号对市场进行“试探”。
显现一定“降温”迹象
政府出手,楼市反应灵敏。上海中原地产卢湾区区域总监吴敏介绍,投资性需求对政策的变化较为敏感,近期“二套房贷”政策严格执行,投资者出手更加谨慎,预计7月份卢湾区“新天地”板块的成交量萎缩40%左右。中原地产闵行区七宝店的业务员则介绍,7月份以来银行对房贷明显收紧了,“以前三四天就可以批下来,现在至少要一周”。
近期深圳新房成交量骤降。据世联地产统计,7月20日-26日这一周,深圳的新房成交量为870套,较上一周减少39.6%。世联地产认为,深圳新房市场成交量的大幅回落,部分原因是近期信贷从紧所致。
部分一线城市则出现了“量增价跌”的态势。比如,上海加紧查处“捂盘惜售”后,7月13日-19日这一周,全市共有18个楼盘推出38.3万平方米商品住宅房源,环比增幅达116%。佑威·楼市通的数据还显示,7月20日-26日,上海新建商品住宅成交量为44.1万平方米,环比上升2.94%,成交均价则下滑2.3%,降至14496元/平方米。这是近期上海新建商品住宅成交价连续第三周出现下滑。
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中房指数系统7月20日-26日监测的32个大中小城市中,有19个城市商品住宅成交面积出现环比下降,其中降幅超过10%的有12个。
中房指数系统副主任陈晟认为:“近期楼市成交情况相对前几周表现较为暗淡,楼市显现出一定的降温迹象。”
楼市仍在过大关
陈晟认为,对作为国民经济回暖主力的房地产业,政策的基调是“稳定”,但对部分城市房价攀高、“地王”频现等现象,政府相当关注;如果判断为“过热”,就有对政策作出一定调整的必要性。上述一系列积极变化说明,近期政府对楼市实施的“新动作”有着立竿见影的成效。
不过,楼市仍在过大关。目前部分城市房价依然偏高,接近甚至超过了2007年的高点,许多购房者已无力承担。此外,虽然部分城市新增供应量有所回升,但国内楼市可售房源总量仍在下降,个别一线城市的房屋库存量甚至已低至“警戒线”。这不由让人担心:眼前楼市的“降温”迹象,是回归平稳的“表征”,还是再度蓄势冲高之前的短暂“喘息”?保持房地产市场稳定、健康发展,是下半年“保增长”和“保民生”工作的重点内容之一。楼市后市的价、量形势依然不容乐观。
长城证券的分析师认为,中国仍将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,因此房地产业依然处在新一轮牛市的进程中。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为,如果政府加强对楼市的调控,房地产市场可能进入新一轮的调整期。（国际金融报 叶锋 彭勇）
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延伸阅读：
7月一线城市楼市成交集体回落
在经过上半年的持续发力后,7月楼市出现区域调整的局面。记者昨天从各方面获得的信息显示,30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%,其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降,北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。
一线城市成交冲高回落
佑威楼市通系统对上海楼市的监测显示,7月上海商品住宅成交面积为194万平方米,环比6月减少5.37%。这也是上海楼市成交量在持续6个月的上涨后首次出现下跌。
根据对北京房地产交易管理网的数据统计,7月北京期房商品住宅的销量为12840套,剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套,日均约350套,较6月的日均385套下跌9.1%。不过,这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。
广州官方房地产网阳光家缘网的网签数据显示,7月广州楼市供成交6653套,比6月的10502套下降36%,更只有5月量的一半。还有深圳国土房产部门的统计数据显示,7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比6月下降17.4%。广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。
在业内看来,一线城市的楼市成交局面出现调整都是属于冲高回落。“成交量下降是迟早的事,拿上海来说,不但是连涨了好几个月,而且已经涨到了一个新的历史高位,它不下来我们反而要担心。”克而瑞中国研究中心总经理陈啸天坦言。
中原地产的分析师则表示,7月本是传统楼市淡季,供应量有所减少,而成交放缓也是由于积存的购买力在上半年已经消化掉很多了。（上海证券报）
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