虎年五大最具投资价值地产市场 二线城市受青睐

房天下综合整理  2010-02-20 09:25

（源自中国新闻网）无论政策如何变幻，房子总是要买的，每一个生活在这个城市的一分子都希望能有属于自己的一套房。随着各大区域发展规划的出台与几条高铁的开通，及民间资本的转移，虎年部分城市的房价可能又涨上一个新台阶，想买房的要抓紧了。不过，在您出手之前，小编提醒您，楼市也有风险，入市更需谨慎。

天津

随着城际列车的开通，天津受益北京所带来的辐射作用越来越明显。日前又有报道称，天津与北京、重庆、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，加外，去年环渤海区域经济发展及天津滨海新区规划获批，天津房价的潜力由此可见。

天津，图为天津滨海新区

长沙

目前，长沙市中心的房价均价在7000~8000元/平方米。而最被长沙市民看好的武广新城，也因为武广和长沙地铁二号线而价格倍增。具体来看，"两型社会"、"先导区"等的建设，长株潭、武汉城市圈的发展，武广高铁的通车、地铁的开建，另外部分外地人士返乡置业等原因都将导致长沙房价的大涨。

西安

业内称，自住为主的西安，其刚性购买力是的特点。目前出现在市场的购买力主要还是以刚性需求为主，这其中尤其以婚房为盛，所以很多购房者一方面对于买房的需求比较迫切，再加之陕西是个教育大省，且西安城市化程度在西部地区居首位，诸多高校毕业生留驻西安，也成为西安刚需购房者的重要组成部分。西安房价伴随着购买力的增强，继续上升的可能性也会很大。

郑州

业界表示，在省会城市中，郑州房价倒着数，但地价却正着数，地价比北京也少不了多少。今后很长一段时期内，郑州的房价仍会继续上涨，会逐步与其他省会城市看齐，最终将会高于西北地区省会城市房价。

有分析指出，郑州房价正处在阶段性上涨旺盛期，房价冲关的速度也会加快。总体看来，2010年郑州的房价仍会继续走上涨通道，轻松冲过5000元大关，直逼6000元大关。

重庆

思科、广达、惠普等'世界500强'相继入驻重庆，这说明不仅国内企业看好重庆，跨国公司也对重庆充满信心。业内称，众多"世界500强"落户重庆，不仅可促进经济发展，也会拉动房市的销售。最近，重庆首次被城乡建设部列为五大中心城市之一，重庆的房价却约为这些城市的1/4或1/5，潜力不小。

此外，有报道称近期山西煤老板除了到海南炒房外，也紧盯重庆房地产行业，频频来渝考察，仅仅是近一两个月就有100亿资金在重庆寻找房产项目，此举将炒高重庆房价。

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2010春节后楼市走向不定 各银行态度很关键

个贷是否收紧?各地银行暧昧已久的态度近日逐渐明朗。

此番个贷收紧，正值楼市处在一个“价涨量跌”的通道中。进入1月以来，90%城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46.42%。但是，各地成交均价并未受抑。重点城市中，天津涨幅，环比上涨12.01%，上海紧随其后，涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。几个一线城市成交均价持续攀升，刷新历史纪录，其余重点城市价格向下略有调整，但仍处在高位。

据分析，此次首套房贷利率从7折提高至8.5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。以50万元的贷款计算，月供要多交400元左右，一年约4800元。一名中原地产的业务员说：“无论是对于自住型买家还是投资客，这部分增加的成本会影响买卖的决策。”

不过，上海汉宇地产提供的抽样调查数据显示，一些二手房客户对房贷优惠变化并无明显反应，“由于政策出台后市场会有一段消化期，加上农历新年将至，大多数购房者在年后才会关注房价”。

由于去年年末的“末班车”效应提前释放了大量购房需求，加上各项调控政策的显效以及季节性因素，近期楼市成交量的下行在各方意料之中。杨红旭认为，信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号，引发购房者观望;房贷利率成本的增加，更会进一步抑制投资、投机需求，导致楼市成交的继续回落。

上海中原地产的一位区域总监表示，现在政策还没有完全明朗，市场的观望氛围还将持续一段时间，“年后才能见分晓”。嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说：“春节前后，楼市的成交将迎来‘冰点’，节后情况怎样，要看各方谁最能坚持得住。这其中银行的态度非常关键。”

统计数据显示，2009年房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%;其中个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%，个人按揭贷款8403亿元，增长高达116.2%。个贷对于银行及开发商之重，由此可见一斑。

此次个贷利率的上浮，对房价、交易量的短期及中长期影响如何，商业银行是否会像以前那样“打擦边球”?这对购房者、开发商，以及银行自身都是新的考题。(东方早报)

银行收紧个贷源于额度紧张首套房贷款不压制

2009年最后几个月，关于首套房和二套房等优惠措施变化传闻充斥着市场，也困扰着消费者，使得二手房成交量翻了几倍。

2010年1月中下旬，市场传闻有部分银行将要取消首套房贷款利率7折优惠措施，但是却未能得到银行官方的证实。

2月2日，中国银行(601988)却成为“个吃螃蟹”的银行。中国银行将居民购买首套自住房的贷款利率由7折提升为8.5折，在市场中引起了强烈的反响。

中国银行表示，为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，近期对个人住房贷款利率进行了适当调整，降低了个人住房的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。

中国建设银行高级经理赵庆明对《华夏时报》表示，中国银行上调住房贷款利率是一种商业化的调整，主要原因来源于信贷额度的控制。

就在中行上调贷款利率后，国泰君安发表报告称，中国银行调高利率后，其它商业银行可能也会跟风相应地提高利率。

额度管制致资金紧张 提高利率减少住房贷款

虽然一直在传闻关于首套房和二套房优惠政策要发生变化，但是市场人士都表示，房贷优惠政策的变化也是剑指投机，可能更多的会在二套房及以上住房购买上进行限制。

从2010年初，政府取消营业税的优惠政策后，商业银行也统一口径恢复了二套房政策，而不像2009年二套房政策享受的优惠措施等同于首套房一样，这样也导致了一线热门城市的房价飙升。

2月2日，中国银行率先提高了首套房贷款利率，从以前可以打7折到现在可以享受8.5折的优惠措施，中行也是市场中家提高首套房利率的银行，中行也指出，这是为了进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构。

虽然部分大型商业银行并未及时跟风“涨价”，但是商业银行对申请购买首套房享受7折优惠客户的折扣却进行了全面提升，要求这些客户必须是优质客户。或者申请者想要享受7折优惠的话，可以提高首付的成数，似乎商业银行在变相地提高房贷利率。

中国建设银行高级经理赵庆明认为，中行这次上调贷款利率是一种商业化的行为，也是商业银行本身信贷额度受到控制所导致。

2009年，商业银行全年放贷达到了9.59万亿，在五大国有商业银行中，一直致力于海外业务的中国银行却拔得头筹，放贷量居五大行之首。

2010年新年刚过，商业银行发放信贷有愈演愈烈之势，首周发放了6000亿元，到1月19日，商业银行放贷达到了1.45万亿，而与历史放贷高点1.89万亿元相距不远。

正是有如此放贷的冲动，监管部门要求商业银行月末不搞突击放贷，并且对商业银行每月、每季度的放贷占比也有了一定的限制，对放贷过多的几家商业银行征收了差额存款准备金，并要求银行回收贷款。

赵庆明指出，正是由于商业银行放贷冲动过于强烈，监管部门对商业银行要求均衡放贷，并对商业银行进行了信贷额度的控制。正是由于信贷额度的控制，导致商业银行做出商业化的行为，调高了房贷利率，减少房贷资金的支出。

赵庆明补充道，在信贷额度一定的条件下，商业银行会更加优化配置自身的信贷。目前，商业银行对企业的贷款利率则是在基准利率上浮10%，相对于在基准利率下浮30%的房贷利率显然不能够给商业银行带来更多的利润。

上调利率或不能持久

2010年初，国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这个被市场称为国11条的房地产新政被看成是收紧房地产政策的开始。

在国11条中，监管部门要求要合理引导住房消费抑制投资投机性购房的需求，并要求金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。

而二套房政策的制定者之一银监会也多次在公共场合，以及银监会本身的年度会议和季度经济形势分析会中提及房地产行业的风险，并要求商业银行严格执行二套房政策，但是其中银监会并未对首套房优惠政策有所收紧，并要求商业银行继续支持居民自住房消费。

政府也多次要遏制房地产的投机行为，但是都未提及要压制首套房消费。

业内专家指出，四大行的个人房贷业务在房贷市场占大份额，中行上调利率后，对实际购房人造成的实际影响比心理影响更大，上调利率直接增加了首次贷款购房者的压力。

北京某投资有限公司银行分析师认为，中行上调利率源于自身信贷额度紧张，国有大行也对申请个贷的客户进行严格的审查，使一些2009年满足条件的客户在2010年却不能得到银行审查通过。也不排除一些股份制商业银行以及城商行趁国有大行上调利率之时争取市场份额，来延伸自身的派生业务。

商业银行自身提高房贷利率，给首次购房者造成了心理和资金上的压力，并且也不符合政府支持居民购买首套房改善民生的措施，想必商业银行出于自身原因提高房贷减少个贷资金支出的措施不能长久。

赵庆明也指出，虽然商业银行上调了房贷利率，但是，商业银行是有社会责任感的，必定会满足首套购房者的购房需求。

各地取消房贷利率7折优惠

就中国银行取消首套房7折优惠一事，记者昨日致电中国银行湖北分行办公室相关人士，得到肯定答复。

该人士告诉记者：“中行总部在几天前就下达了通知，首套房7折优惠确实没有了，但折扣具体是多少尚未明确。”“我们没有升至8.5折的规定，也没有全面停止中介的二手房合作。”

记者又以客户的身份咨询了中国银行新台北支行、天门墩支行的个贷人员，他们均表示，目前在中行首套房利率要打7折已经是不可能的事情。

中国银行新台北支行的个贷经理坦言：“前几天来办，可能还有机会拿到7折，今天肯定是拿不到了，能打多少折我们还不知道，得评估个人的资产、信用状况。”

记者通过联系建行、交行、招行、中信相关人士了解到，目前，除中行外，其他银行首套房贷都可以做到7折优惠。