继“国十一条”、“勒令央企退出”后，中央关于房产的调控政策出炉——二套房贷款首付不得低于50％。当然，新政策没这么简单，这是一次包括“抑制需求”和“增加供给”的一览子调控。而抓住了需求与供给，就相当于抓住了商品价格变化的两个关键点。果然，部分地区的炒房客已经受到了影响，开始抛售 …
但是这次调控为何而来，又会收到怎样的效果呢？房价，真的如新闻中所说的那样，会遇到一个拐点吗？新政背景
背景一：两会后层出不穷的地产新闻 引来高层震怒3.15 两会闭幕，北京三大“地王”出世→国资委宣布央企“退房”
3.30 “胶囊公寓”现身北京→中央媒体连续14天炮轰房价
4.5 鄂尔多斯鬼城被《时代》报道→证监会“火线驰援”遏制房价
4.11 北京某楼盘一天涨价4000元→住建部召开电视电话会议
4.14 3月份房价涨幅破记录→国务院召开常务会议
4.15 本次调控政策中的房贷新政出台 …
背景二：高房价影响社会稳定400多年前，荷兰人曾经疯狂炒作郁金香，上下都投身炒作大潮中，当价格高得难以控制的时候，这个期货市场果然彻底崩溃了，结果郁金香最后甚至不如一个洋葱贵，让整个荷兰从强国慢慢衰落。
如今的中国就像17世纪30年代的荷兰，房子就像郁金香球茎，连老百姓都疯狂起来了，“买房子就像买白菜”就是疯狂状态再好不过的注脚。
这种“博傻理论”，就是在等着有人接盘，大家心里都在盘算“反正我不是最后一个”，但这种非理性的炒作，却会对社会稳定造成极大的伤害——南京社科院调查显示，七成被调查者认为高房价影响社会稳定。
更可怕的是，高房价还有可能会激化社会矛盾，影响社会稳定和安全……
背景三：房地产带来信贷风险自从房地产实行商业化运作以来，它就成为各金融机构竞相追逐的一个行业，有的还成立了房地产信贷部门，专门从事房地产的贷款发放。这不仅因为房屋是一个特殊的商品，具有消费和投资双重属性，而且房地产贷款金额大、利润高，周期又不长，做的是批发生意，很受银行的欢迎。
但是，美国的“次贷”危机为我国银行提供了前车之鉴，而目前我国尚不规范、健康的房地产市场更要银行睁大眼睛看清风险。否则一不小心就会陷入风险的深渊，风险一但发生，资金便回收困难……
本次调控政策的目的
目的一：改变市场预期调控楼市的目的，无非是让额外购买房屋的人要付出更大的成本，压制需求，从而控制价格，最终达到平稳楼市的效果。
本次调控，除了政策和手段为“十年最重”之外，也采取了调动舆论等多种方式，而这一切努力，就是为了打造“买二套房要付出更大成本”这样的市场预期，影响人们的心理判断。
攻心为上，对市场预期的影响，对于最终能否平稳房价，有着至关重要的作用
目的二：针对贷款投资二套房及多套房的炒房者这一次调控，无论是二套房50%首付，还是暂停第三套房贷。都是直接强制性叫停了多套房贷款和异地炒房，实际上也是直接掐断了目前房地产市场上人诟病的投机性需求，对稳定房产市场能起到积极的作用。
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调控效果存疑
一、调控二套房的确有效果，但就怕地方政府和银行托市在2007年，央行曾出台“狠招”，将二套房首付提升到40%。结果的确奏效，2008年楼市惨淡，地产界一片叫苦之声。
但是银行很快就坐不住了，各个商业银行不仅悄然放开二套房贷，更是配合开发商搞“零首付”，“假按揭”等游戏，致使银行大量得信贷沦为楼市投机者的弹药。
银行的信贷员只要贷款出去一个亿就可以发25－30万奖金，有些地方甚至出现了一个人可以按照优惠利率贷买35套房的壮举，作为最怕房价大跌的银行，已经长期过度依赖房地产行业。
房地产金融，难解的矛盾体……
二、“增加供应”，是否能够奏效？从2004年到2009年，累计供应住宅用地32.25亿平方米，可以建设48.375亿平方米的住房，按人均30平方米计算，可以解决1.6125亿人的居住问题，而同期城镇人口只增加了7000万人左右。
况且，长三角、珠三角以及北京周边的土地开发强度已经接近极限，有些城市的土地开发强度已经远远超过香港、汉城、东京的水平。
即使不考虑耕地保护问题，每个城市总要保留必要的生态用地，在这种情况下，住宅用地供给的潜力还能有多大呢？比如北京等多数城市供地持续吃紧，并已连续数年未完成年度计划。
三、市场预期是否能够改变？由于目前还未见调控效果，也由于对于“托市”的担忧，使得市场处于观望期，许多购房者更倾向于等待，看究竟是狼来了，还是中央政府真的下决心调控房价。在市场依旧不理性的情况下，此次政策调整的影响程度仍未可知。
四、能否打击到炒房者还不确定在目前市场上，并没有一个准确的数据，能够说明“炒房者中有多少是贷款炒房”的。之前北京某中介公司的内部数据说，四月份北京将近有一半的炒房者，都是全款购房的，颇有温州炒房团的风范。如果贷款炒房的人占总炒房人数并不多的话，那么可以说这次的调控措施是“扑了个空”。
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展望接下来的调控措施
房产税：最后的杀手锏二套房贷首付款比例提高，能够增加投机购房需求成本，却难以封杀全款购房的投机行为，房地产保有税的出台才能根本解决这一问题。
据早在1986年颁布的《房产税暂行条例》规定，对于价值300万元的房子按照原值的70%征税，税率为1.2%，则每年缴纳的房产税要达2.52万元，此外，300万元存放在银行一年的利息还有6.75万元。就此而言，持有多套住房的机会成本将会大幅增长，如果全面实施房产税，就能够有效遏制投机需求的蔓延。
本次调控，可能会为“炒房的”和“炒地的”制造一些阻碍，但这些许不便，能否挡得住资本和权力趋利的脚步呢？
不过，目前开征与房地产相关的税收时机尚不成熟，仍有很多问题还没有解决。（源自腾讯网）
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暴跌开始？ 我们闻到2007年末楼市的一丝焦味
历史总是相似，但决不会重演。国务院颁布新令，总结起来有三道：是严格限制首付，包括套房30%，二套房50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；第二是增加有效供给，探索土地出让的多种形式；第三是打击囤地和捂盘惜售，哄抬房价。
这和2007年遏制房价如出一辙，只不过更加严厉一些而已。但是，2007年年末就实施了从紧的货币政策，当前想实施这样的政策，还是羞羞答答的，因为谁都怕经济反复起来，因此，在调了两次准备金后，央行不敢再调了，更不用说加息了。但即使如此，我们还是闻到了一丝那年年末的焦味，虽然2010年因为客观形势不会重蹈2008年惨淡行情。
首先，从价格上来看，三月份房价开始暴涨，但我们要明白，在2009年的时候市场是个低点，同比上涨11.7%虽然很意外，但并不奇怪，既然是今年三月和去年低点相比，上涨如斯也是符合逻辑的，从环比上来看，增幅有所扩大，因此，今年价格再创新高已经毫无悬念了，但随着政策高压的出笼，房价很难重演2009年的行情。
其次，从量能角度来看，虽然各地都出现了排队抢房的情形，海南的一些房价上涨还超过40%，而且抢盘行为很疯狂，有些地方出现买房者围堵开发商的情景，这说明，市场在低迷了两个月之后，又开始了新一轮的疯狂。但是，从整体上看，成交量并非合宜，很多开发商也开始愁销售。并不是哪家的姑娘都好嫁人，现在的二套房政策已经非常严格了，这是釜底抽薪，因此，未来的成交量真得有些悬，当然，那些潜力大的城市，在大家预期房价跌不下来的情况下，还会火爆一程。笔者早就说过，二套房政策是在人为制造暴涨的政策，这从2007年的教训已经验证了，而且，这种政策只能将水龙头憋死，而后最终大爆发，形成井喷局面，因为二套房政策并不是解决的供给短缺的问题，而是在压制需求，炒房者根本就不在乎你首付多少，倒是会伤及很多改善性需求者。君不见，炒客们期待政策打压吗？他们叫嚣说，政策越紧，他们越高兴。房贷利率其实已经收紧，这是差别化的措施。政策还要求不要贷款给开发商和买房者，严控资金流向房地产。有利的地方没有人不去追逐，收紧了银行口子，暗处涌出很多高利贷，这些高利贷资本原本是信贷资金。一旦形成高利贷资本的翻滚式吸血，多少房企被搞垮，搞垮的结局是很多项目烂尾，造成人为的浪费，造成社会不安和经济失去动力。
第三，从政策角度来看，政策空前严厉，对待房地产如临大敌。其实，房地产没有那么可怕，倒是政府债务很可怕。在全球各地，尽管公开发布的官方政府债务数据大幅增加，但出于政治权益考虑，巨额的表外担保与借贷依然晦莫如深。具体到中国，路径依赖单一的地方债务危机已经浮出水面，如果一旦信贷收紧，房地产市场回调，吃土地饭碗的地方政府就会急火攻心，因为太多的项目需要从土地里面挖出钱来维持，太多的人需要房地产来供养，趁着房地产还是壮年的时候，地方债还没有事情。记得2008
年年末，很多地方市长到处招商，推销土地，很多市长说，土地市场再不好，工资都发不起了，一个市长还为开发商们作担保。
这种风险是社会风险大于经济风险，试想，现在哪个地方政府卖地卖的多，哪个地方资本就青睐，哪个地方经济发展就快。很多中小城市之所以慢步跑，就是没有多土地审批可以卖。海南火爆，各地的资本都跑去了。那些大城市，哪个不是卖地卖得高卖的多经济发展就越快呢？地方卖地的偏好，确实源于政绩和财宝的需要，而不是道德性的需要。
第四，为了给予地方政府紧急处置的权力，国务院还给他们一些临时性权限，比如，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。这个豁子开出来了，地方政府又有了名目收钱了，可以减轻对土地财政的依赖，征税也是一样的。但是，如果市场散了，没有量了，地方政府也就征收不成了，到最后还得要回到土地财政上。地方政府主要在既让市场不受重伤地征税，也不让价格涨得太多自己没得利。就像涨了指数不赚钱，他们总是在伤害和保护之间找平衡。（源自凤凰博报）
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