[摘要] 专家认为，今年房地产宏观调控政策方向预计不会发生“大逆转”，土地市场难乐观，各地土地出让收入料缩水。
专家认为，今年房地产宏观调控政策方向预计不会发生“大逆转”，土地市场难乐观，各地土地出让收入料缩水。地方政府亟待摆脱对“土地财政”的过度依赖，积极拓展财政收入来源。
土地市场难言乐观
中指研究院数据研发中心发布的数据显示，2012年1月，300个城市共成交土地面积5678万平方米，同比减少62%，环比减少63%；成交楼面均价为751元/平方米，同比下跌29%，环比下跌22%。在其监测的10个重点城市中，深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交。与此同时，北京等一线城市成交量出现明显下滑，整体溢价水平大幅低于去年同期。
各地对今年土地市场形势判断并不乐观。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，2012年土地出让市场形势严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。
张大伟认为，房地产宏观调控政策不会放松，46个城市确定今年继续执行限购措施，这明显影响了房地产开发商的市场预期。在市场极度悲观的情况下，房企拿地热情低迷，土地市场持续降温。
土地财政亟待转型
多年来，地方财政对于土地出让金收入过度依赖。根据国土资源部公布的数据，2009年土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年房地产宏观调控政策预计不发生大的“逆转”。全年土地出让形势将继续恶化，以往依靠“土地财政”的地方政府或陷入“财政困局”，地方政府过度依赖土地出让金收入或难以持续。
邹晓云认为，财政收入困境将是地方政府在“阵痛”中转型的必经阶段。“地方政府必须谋求转变，积极拓展财源。”他表示，这也是中央房地产调控政策的一个间接目标，即迫使地方政府提高意识、大力发展地方经济、寻求多元化财政收入来源。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，“十二五”期间，大搞建设项目、抬高地价增加土地出让收入等短期行为将逐步消除，地方政府对“土地财政”的依赖将逐步减小。
贾康认为，未来应逐步将地方财政的筹资机制转换到各地房产的保有环节上，比如房产税。地方税体系得到了支柱财源，则地方政府只要专心去优化本地投资环境、提升本地公共服务水平。与此同时，地方政府辖区内的不动产也进入轨道。每隔几年重新评定税基，地方政府的财源建设就实现了可持续性。“这样的制度实现后，我们依然可以说它是‘土地财政’，但是彼时的‘土地财政’的合理性就可以替代现行的‘土地财政’的不合理性。”
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向…… 【点击进入详情】
推荐阅读：
安徽芜湖出台楼市救市政策官方回应：否认救市
2011年5月27日，芜湖市政府网站上就曾挂出过《芜湖市人民政府印发关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见的通知》，和这次政策方向非常一致。执行日期为2011年1月1日至2012年6月30日。
安徽建工学院房地产研究所所长李国昌表示，芜湖市政府本次对刚性需求购房者的补助，不仅有利于鼓励刚性需求者出手买房，也从一个侧面反映了政府救市的意愿。
芜湖市住建委党委书记、主任孙跃进9日回应说：“芜湖楼市还算平稳，因此不需要救市。我们出台政策是为了保证楼市更加平稳。”
2011年芜湖商品住房销售均价为5766元/m2，同比增长9.2%。随着去年年末房企开始降价促销，今年芜湖房价出现了一定程度的下降。“房价涨幅控制在调控范围之内，因此，政策只是为了保证楼市更加平稳健康。”孙跃进说。
据悉，10日上午，当地政府有关部门将就楼市新政召开新闻发布会。
芜湖买房免契税还补贴 楼市调控走向定向宽松?
2月9日，芜湖发布新政通知，2012年1月1日至12月31日期间，在芜湖市区购买自住房，在办理产权登记时，给予所纳契税100%的补助。对购买新房面积在90平以下、70平以上的，给予50元/平补贴;购买70平方米及以下的，给予150元/平方米购房补贴。
其实，类似于降低交易税费、补贴购房者等这样的房地产新政之前在杭州、马鞍山等其他城市都有这么做。之所以这么操作，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
、政府一直强调今年调控基调不变，要力促房价合理回归，从限购限贷等调控政策的角度来看，限购限贷等调控政策继续执行，芜湖免契税补贴买房，政策调控的基调没有改变。但是，为了保证整个市场交易量的活跃度，地方政府从免契税补贴买房等另外一个角度变相放松调控政策。
第二、春节过后房地产市场普遍陷入僵局，为了打破这种局面，各个地方政府开始想法设法定向放松调控政策。
那么，芜湖免契税补贴买房，一线城市会跟进或者是相似的变通，调控政策走向会不会定向宽松? 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前来讲，上海等一线城市的调控基调也没有改变，楼市限购限贷政策还是继续执行，但政策变通的方式不一样，也在制定或执行定向宽松的调控政策。比如上海会使用调整放宽住房标准调整这个方法，使普通住房范围扩大，相对应的购房者尤其是自住需求的购房者会缴纳比较少的税费。对于房地产市场来说，也可以激活部分市场的需求。
从一线城市商品住宅整体市场角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准;2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。
尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作用，当前尤其是在2012年初2-3月这个阶段，一线城市由于调控政策基本继续从严执行，政策相对从严的状况不会使“小阳春”的成交量抢眼，整体成交量应该和2011年下半年的行情差不多。拿上海来讲，每周保持15万平方米的商品住宅的成交量就不错了。
因此，从这个角度来说，如果一线城市市场基本面尤其是成交量在未来2-3个月内没有回暖，那么，有可能还会考虑类似于芜湖的政策措施，利用从交易税费上给购房者的补贴，激活楼市的成交量。
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向…… 【点击进入详情】
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
