[摘要] 各种信息显示，近期人们对房地产业去行政化的预期日渐强烈。在7月底闭幕的“博鳌21世纪房地产论坛第13届年会”上，某知名经济学者直言“新国五条必须尽早结束”。而据8月14日某媒体报道，温州近日已经率先成为中国首个松绑地方楼市限购令的城市。
到底该用市场调控手段，还是该用行政调控手段？
调控下的市场
各种信息显示，近期人们对房地产业去行政化的预期日渐强烈。在7月底闭幕的“博鳌21世纪房地产论坛第13届年会”上，某知名经济学者直言“新国五条必须尽早结束”。而据8月14日某媒体报道，温州近日已经率先成为中国松绑地方楼市限购令的城市。
房价不跌反涨真的是“新国五条”闹的么？这确实值得商榷。中国房价上涨的根本原因是市场供需失衡，但供需失衡的背后因素则包括货币驱动、土地垄断、财税政策、户籍政策、收入分配等。土地财政、贫富差距等诸多根本问题没有得到解决，就一味把房价上涨的板子打在行政调控的屁股上，有点儿说不过去。“十年九调”，而房价却一路飙涨是事实，但如果就由此判定调控政策没有效果甚至有反效果，也同样说不过去。试想一下，如果我国从来没有实行房地产调控，而是任由市场竞争来决定房价的走势，现在的房价会不会更高？我想这种可能性是非常大的。
市场下的调控
有人说，房地产市场既然是市场，就应该用市场的手段去调控，政府不要进行行政干预，并由此认为，限购和限贷都是错误的。对此，我是很不赞成的。先问大家一个问题：中国的房地产市场是真正的“市场”吗？中国房地产市场的终端产品——住宅，要靠市场解决，而最重要的投入要素——土地，却由政府垄断，这种模式恰好与美国等西方国家的做法完全相反。该市场的没有市场化，不该市场的却过度市场化了，这是典型的“伪市场”。请问，靠这样的“市场”能有效调控房价吗？
大家一直提倡要建立房地产调控的长效机制，这个长效机制应该包含六方面：
一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政收入更多地依赖于存量房产，而不是增量房产。
二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀。支出不减，“土地财政”就难有突破。
三是改善收入分配结构，缩小贫富差距。房地产市场演化为富人财富的“储钱罐”，任何一个国家也承受不起。
四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，在保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本。目前上海（楼盘）和重庆（楼盘）试点的“象征性”房产税政策肯定不行。
五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房体系。该市场化的要市场化，不该市场化的千万不能市场化。
六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。
上述六点也正是房地产市场调控派所主张采用的市场调控手段。
可是以上六条哪一条是我们短期内能做到的呢？如果长效制度性框架没有搭建起来，就先嚷嚷要取消限购、限贷，结局会怎么样？就好比一个病人已经奄奄一息，你不让大夫给他打针吃药，却非让他去外面多跑步，加强身体素质锻炼，这不让他死得更快吗？
因此，我以为，当前房价上涨不能完全责怪限购和限贷。恰恰相反，这是由于我们限购和限贷政策出台得太晚，而且以前执行得很不好。住建部政策研究中心主任秦虹曾提供过北京世联地产(002285,股吧)的一项调查数据，在该公司2012年57万个客户中，投资需求仅占14%，这一比例在2010年时为46%，而追溯到2007年时，则高达57%。也就是说，限购在抑制投资性需求方面是有显著效果的。
诚然，我也相信，从长远来看，限购总有一天会退出历史舞台，但绝不是今天。就今天而言，以取消限购来拉动经济增长无疑是饮鸩止渴，而若想以取消限购来调控房价，则结果注定会适得其反。
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