8月东莞住宅均价上涨1.17% 金九楼价稳中有升

8月汇丰PMI预览值升至50.1 三季度经济有望企稳

8月汇丰中国PMI制造业初值50.1，高于7月终值47.7，在创下了4个月来的同时，一并创下三年来升幅。分项数据显示，8月新订单分项指数初值从46.6大幅升至50.5，为4个月以来高位；中国制造业产出指数从48.0升至50.6，创下了3个月来；就业指数持从47.5升至49.1。不过，8月新出口订单指数有所回落，仍处于50的荣枯线以下。

随着新业务与产出的温和改善，中国制造业增长已经开始企稳；这主要得益于近期微调措施的初始效果以及企业的库存回补活动。尽管外需持续疲弱，但投资者期待今后几个月稳增长措施的效力进一步释放，为中国经济增长增添亮点。

二、政策法规

中共中央政治局部署下半年经济工作：适时预调微调。

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。

上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间，经济社会发展总的开局是好的。经济保持平稳增长，价格总水平基本稳定，就业形势总体平稳，夏季粮油再获丰收，服务业发展继续加快，科技创新成果不断涌现，节能减排工作进一步强化，简政放权取得积极进展，改革开放力度加大，社会事业得到加强。

会议指出，下半年经济工作要全面贯彻党的十八大精神，按照中央经济工作会议总体部署，坚持稳中求进，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，坚持宏观经济政策连续性、稳定性，提高针对性、协调性，根据经济形势变化，适时适度进行预调和微调，稳中有为。要统筹稳增长、调结构、促改革，积极扩大有效需求，着力推进转型升级，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，确保完成全年经济社会发展主要任务。

市住建局表态：东莞今年不会出台房价控制目标。

根据东莞市统计局公布的实时数据，今年6月，东莞楼市供需两旺，均价就冲到了9274元/m2。据了解，这是官方按月公布东莞一手房均价以来，东莞房价首次破“9”，也是业界监测的东莞历年来单月住宅均价的纪录。

东莞市城乡和住房建设局7月29日直言回应，“惠州这个时候出台房价控制目标，让我们很惊讶和愕然。”相关人员解释，今年新“国五条”的房价调控政策出台后，国家有要求省会城市、直辖市等大城市，必须公布房价调控目标，其他地级市不做硬性要求。因此，广东省内只有广州、深圳出台了房价控制的细则，东莞今年不会出台房价控制目标。

东莞出台具体政策扶持楼宇经济发展，刺激招引企业总部。

日前，我市正式出台《关于促进楼宇经济发展的若干意见》（以下简称《意见》）、《关于鼓励楼宇经济发展的实施细则（试行）》（以下简称《细则》），奖励在我市纳税并承担符合条件的楼宇整体包装营销和招商引资等工作的楼宇运营机构，对其负责运营的三种楼宇，分别按照75万元、150万元和300万元的标准予以奖励。

一位谙熟东莞经济的分析人士指出，此次政策出台的意图非常清晰，就是通过对楼宇运营机构的政策和财政扶持，刺激运营机构提升管理效益，培育一批利税达到亿元的商务楼宇，从而实现楼宇经济市场的优化，最终发展总部经济。

麻涌叫停自建房利好楼市发展，短期内客户被分流。

日前，麻涌政府对自建房发出了最后的通牒：10月1日后，各村（社区）要严格禁止私人房建设，引导村民通过购买农民公寓或商品房解决住房问题。

当前，麻涌政府有初步计划建设较大量的农民公寓以解决户籍人口居住问题。不过，其计划尚未最终敲定。分析人士称，叫停自建房短期内对麻涌楼市不会有太大促进，而长期的正面影响是必定的。

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三、楼市动态

8月百城住宅均价连续15月上涨东莞上涨1.17%

2013年8月，100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。其中，东莞样本平均价格为9270元/平米，环比上涨1.17%。

三季度房产开发商信心指数创新高，提价意愿飙升。

第三季度地产经理人信心指数(RMI)显示，三季度房地产经理人指数为60.85，较上季度大幅上涨7.63点，达2010年以来的历史值。

从六大区域来看，2013年第三季度各区域R M I指数较上一季度有了明显上涨，信心指数的区域是中南区域，达65 .45，高于水平4.60点。其中，广州是开发商信心指数的城市，高达77 .68，高于水平16.83点。

数据还显示，开发商三季度提价意愿从去年同期的4.12%大幅飙升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期15.06%下降到2.81%。以中南地区为例，中南地区超过6成开发商表示将在三季度提价销售，广州最为强烈，例如，广州楼盘中信西关海的销售价格在近9个月上涨了5800元，上涨24%。在房价上涨的同时，增大的投资欲望也促使房企频繁高价抢地。

多家银行房贷收紧广发行在莞停贷

广发银行东莞分行早在7月初就开始收紧房贷业务。不仅仅是广发银行，东莞多家银行房贷额度如今特别紧张，其中邮储银行、农业银行、兴业银行目前仍可接受申请房贷，但“放款时间不确定。”即使正常发放房贷的银行，利率也有不同程度的上浮，其中中信银行基本上浮10%，建行对二手房的房贷利率上浮30%。

7月末，东莞市本外币的各项存款余额及贷款余额分别是8147.6亿元、4819.9亿元，同比均增加超过14%，而其中购房贷款余额达到1035亿元，这是东莞房贷规模连续三个月保持千亿元以上。业内人认为东莞不缺钱，目前东莞房贷余额占到了全市贷款余额的四成左右，但事实上，相对于企业经营型贷款，房贷的利润空间并不高，同样是贷款业务，银行控制房贷规模，无可厚非。房贷收紧，银行趋利使然。

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四、8月供需价格

*以下数据经过处理，将备案时为非住宅产品而实际以住宅销售的项目纳入住宅统计。

1、商品房供应情况

据东莞中原研究部监测数据显示，8月全市商品房新增供应41个项目，合计90.9万㎡。其中住宅63.8万㎡，环比增加21.8%，同比增加2.7%。非住宅新增27.1万㎡，环比增加49%。8月商品房新增供应环比全线飘红，主要是因为紧接下来的“金九银十”楼市销售节点。特别是8月中下旬以来，项目新增预售备案逐渐增多，开发商备战“金九”气氛渐浓。今年8月住宅新增面积同比去年稍微增加1.7万㎡，增幅不大。非住宅方面，8月新增供应面积环比7月、同比去年8月均有较大幅度增加，主要是因为部分项目车位备案增加，以及写字楼项目的增多。

2013年8月全市各物业类型供应情况：

8月作为传统“金九银十”销售旺季前一个月，项目预售备案数目逐渐增多，部分项目甚至仔8月下旬率先推货，为预热市场带动气氛。从供应的物业类型来看，洋房供应51.7万㎡，环比增加14%。别墅产品在7月的供应稍有回落以后，8月又迎来一波放量，面积冲量达到10.2万㎡，环比增加76%，是继5月供应井喷之后的第二个供应月份。非住宅方面，8月车位供应放量，合计有11个项目新增车位备案，合计3750个，面积达到4.8万㎡，环比大幅增加380%。

2013年8月全市住宅新增供应排行（前十五名）

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2、商品房成交情况

据东莞中原研究部监测数据显示，8月全市合计成交商品房72.6万㎡，环比减少6%。住宅成交66.5万㎡，环比增加5%；成交金额为59.5亿元，环比增加8%。8月住宅成交量连续4个月保持65万㎡以上成交高位水平，显示市场需求非常旺盛。部分预计9月上市的项目亦在8月下旬率先上市，成交情况亦较为理想。开发商已经不再局限于“金九银十”销售节点，在蓄客情况良好的情况下推出迎合客户需求的产品，多个项目开盘的销售率都能达到80%-90%，可以说目前的楼市已经没有太大的销售淡旺季之分。

2013年8月全市各住宅类型成交情况：

五、中原研究观察评论

1、城镇供应量差距明显，开发热点由中心城区向镇区实现大转移

2013年8月东莞住宅供应片区分布：单位（万㎡）

从各个片区供应量来看，8月全市七个划分片区当中，临深片区、滨海片区、水乡片区、松山湖片区等4个片区供应面积环比增加，增幅分别为64%、42%、65%和70%。其余大石龙片区、东北片区和中心城区的供应面积环比减少。

临深片区在2013年一直是东莞楼市的焦点，片区供应持续稳企主导位置。8月住宅供应25.9万㎡，占全市总供应的41%，环比上月占比增加10%，环比上月供应量增加64%。开发商对临深片区的青睐在2013年持续显现。

中心城区8月供应比例再创年度值，仅为2.6万㎡，占比亦继续萎缩，仅占4.1%。与去年同期相比，中心城区供应占比萎缩严重，8月供应量同比更急降近9成。城区可开发土地资源日益紧缺，镇区楼市发展日趋成熟，品牌开发商越来越青睐对镇区特别是经济强镇的开发，开发热点区域由中心城区逐渐向镇区推移。

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2、刚需产品持续供应上市，小户型投资产品供应环比上升

据东莞中原研究部监测数据显示，8月全市住宅新增供应6116套（合并后数据，以下同），比7月增加1149套。其中，70㎡以下小户型投资产品供应782套，占比为13%，环比增加467套，增幅为148%。70-120㎡刚需自住产品供应4393套，占比为72%，比例较上月轻微下降4个百分点。下半年以来，刚需自住产品供应得到有效的补充，7月和8月两个月份该类别产品占比均超过70%，上半年一度紧缺的产品缺口得到有效补充，而市场的反应则表现在高销售率上，刚性需求被带动释放情况下，很多主推刚需产品的项目开盘即得到90%以上的业绩。

3、塘厦、凤岗成交依然高企，松山湖、大朗等紧随其后

从成交的区域情况来看，8月住宅成交排名头三位的区域分别是塘厦、凤岗、厚街。临深片区供应持续放量，主力区域的塘厦、凤岗在充足供应量的带动下，成交冲高，塘厦、凤岗已连续两月稳居成交区域头三位。另外松山湖片区因供应量上升带动成交，松山湖、大朗等区域成交排名亦靠前。

4、刚需产品成交继续冲高，大户型改善产品成交动力不足

据东莞中原研究部统计显示，8月住宅成交中，70㎡以下小户型投资产品成交723套，占比为11%。8月刚需户型供应继续放量，刺激70-120㎡刚需自住产品成交4608套，占比72%，环比增加6%。120㎡以下的刚需产品及小户型投资产品合计成交占比83%，环比增加3%。200㎡以上改善型产品成交269套，占比为4%，环比减少2个百分点。下半年以来，改善性大户型产品成交长期处于低位水平，开发商对于产品的宣传力度不足，后期应加大宣传活动力度，吸引更高关注度以促成成交。

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5、多因素影响下8月住宅量价齐升

据东莞中原研究部统计数据显示，2013年7月全市住宅均价为8944元/㎡，环比上涨2.7%。其中，洋房、公寓、别墅均价环比全线上涨，涨幅分别是2%、21.8%和12.6%。而成交量方面，住宅成交套数环比增加7.5%，8月住宅成交量价齐升。究其原因，其一，城区刚需新开项目均价过“万”，随着城区土地资源的稀缺，中心城区的刚需新品越来越少，加上持续走好的市场环境，开发商对后市普遍持乐观态度，8月几个刚需项目定价过“万”，且一推出即受到热捧，如位于南城的君珆花园及东城的格兰名筑，开盘销售率均过9成；其二，高端别墅产品成交放量亦助推住宅均价，8月别墅均价16040元/㎡，环比上涨12.6%，

主要是锦绣山河、御花苑、北大资源御湾等项目的成交，这些项目不单成交放量，且均价亦达2万元/平方米其三，临深片区热销个盘的持续放量，主要是均价达11000元/㎡的益田大运城邦网签量的持续释放。

6、8月库存仍偏紧，金九银十将得到有效补充

截至8月31日，全市住宅库存面积为438万㎡，环比减少13万㎡。以过去12个月的平均消化量来计算，7月底库存面积的消化周期为7.5个月。今年以来，东莞楼市维持供不应求的局面，库存呈现持续走低趋势。在政策相对平稳、楼市供不应求的情况下，购房者鲜有观望情绪，买方消化力强劲，卖方相对优势，出货压力较小。随着金九银十的到来，预计将会有162万㎡的住宅供应量上市，而去年东莞9月和10月住宅合计成交119万㎡。从这个角度测算，今年金九银十的供应量将明显大于去年的住宅成交量。再加上累计的库存量，整体在售量超过600万㎡，供应量明显激增，有效改善供求关系。

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六、9月楼市展望

1、宏观：政策面保持平静，东莞经济信心助推置业信心增强

下半年十八届三中全会开召开，预料下半年宣传政策会保持平静。经济方面，1～7月份，我市重大建设项目累计完成投资约167.9亿元，占年度原计划的64.5%；占调整后计划的56%，同比增长11.3%。7月份单月完成投资33.8亿元，占年度计划13.0%，同比增长55.2%，占三季度计划42.1%。列入省重点建设项目23项，1-7月完成投资57.9亿元，占年度计划52.9％。东莞经济在今年相对于是比较好的，经济信心有效助推购房者的置业信心增强。

2、供应：金九银十开发商推货大战蓄势待发

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年金九银十期间（9月和10月）东莞住宅预计有68个项目推货，同比去年51个增加17个；供应面积162.02万㎡，同比去年150.31万㎡增加7.79%。随着近两年项目开发量的增加，市场规模在不断扩张，楼市供应也呈逐年递增。上半年东莞楼市一直延续供不应求的局面，尤其刚需产品十分紧缺。由于工程进度问题，诸多项目未能赶在上半年入市，导致下半年扎堆上市。7月和8月的楼市依旧淡季不淡，但金九银十作为传统的销售旺季，开发商全力备战，供应步伐加快。

3、成交：“金九银十”入市好时机，成交量保持高位

据东莞中原研究部预测，金九银十期间，全市预计新增供应量达到162万㎡，加上原本的库存量，总供应量或超过600万㎡。市场将掀起一轮推货高潮，各大房企蓄势待发，推盘计划全面启动。对于购房者来说，金九银十亦将是一个十分好的入市时机。预料9月随着供应的放量，中秋、国庆双节等楼盘活动的增多，购房需求将会被充分激发释放，成交量将保持高位。

4、价格：市场交投气氛活跃，楼价保持稳中有升

进入金九银十的推货旺季，尽管市场将迎来一轮供应热潮，竞争格局加剧，但购房需求较为旺盛，开发商大幅调整价格的可能性不大。在房贷紧张，局部区域竞争白热化，个别加推项目或会加大让利，低首付、垫首付等促销措施仍将频现市场，也有不少项目通过增加附加值添加卖点。全新入市的项目定价上趋于合理，整体楼价将呈现稳中有升。

进入金九银十推货旺季，市场将迎来一轮供应放量，购房需求也会进一步被带动释放。但随着房贷收紧，局部区域竞争白热化，预料一些加推项目或会加大让利，低首付甚至垫首付等促销措施还将频现市场，但开发商对整体市场仍会保持乐观态度。品牌开发商效应、成熟的居住氛围等会成交项目提价的理由，整体楼价讲呈现稳中有升。

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