[摘要] 日前，北京土地市场迎来年内最后一拍，共有四块住宅用地挂牌出让，至此，2013年北京的土地交易完美收官，全年成交总额突破1800亿元创造历史新纪录。
日前，北京土地市场迎来年内最后一拍，共有四块住宅用地挂牌出让，至此，2013年北京的土地交易完美收官，全年成交总额突破1800亿元创造历史新纪录。
今年的土地市场可谓持续升温，成交总额、成交面积等多项指标纪录均被突破，总价地王、单价地王、热门地块、热门区域纷纷出场，上演了一场土地成交的饕餮盛宴。
对此，中国土地学会常务理事严金明分析认为：“今年房企拿地速度比较‘猛’，预计明年还会保持惯性，土地供应将保持现有的高节奏；明年以后，若没有相关政策出现，土地成交热度还将持续。”
土地市场“发飙”超额完成供应计划
2013年北京土地市场成交金额创造新纪录。据北京市土地整理储备中心数据统计显示，北京全年经营性用地土地出让总数为210块，出让金达到1804亿万元，同去年全年的647.9亿元相比增幅超过180%，创下了历史新高。此前北京土地出让金单年纪录为2010年的1639亿元。
根据亚豪机构统计数据显示，2013年北京住宅用地同样持续火热。在成交总数与面积方面，土地成交75块，规划建筑面积为1341万平方米，该两项数值紧跟值之后。2010年住宅用地成交套数和规划建筑面积达到峰值，为81块和1450万平方米。而在出让金方面，2013年则位于榜首，总额约为1285亿万元，与2012年相比，土地成交额上涨3倍有余。
值得重点引起注意的是，2013年是近三年来首次完成供地计划，并且属超额完成。今年北京土地市场迅速升温，北京市国土资源管理局公布了5650公顷的供应土地计划，仅仅半年时间，北京市供应住宅及商服用地就已经完成全年供地计划的50%，共计1034公顷。其中，供应住宅用地882公顷，完成全年计划的53%。
进入下半年，北京的土地供应加速升温，根据北京市国土资源局公开数据计算，仅11月北京就推出了35幅土地。1-11月，实现成交商品住宅用地868公顷，完成全年供应计划的102%。
而根据北京市国土局初步核算显示，2011年北京实际土地供应总量为5970公顷，完成全年6500公顷供应计划的92%。2012全市年度土地供应锐减至1200公顷，但是仅仅完成31%。
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地王频频出现 热门地块成“宠儿”
2013年可谓是地王年，临近年末，开发商拿地热情依然不减，大有争夺地产“吉尼斯”宝座的气势。日前，总价地王被住总、融创、北京骏洋三家房企联手刷新，上演了房企年末拿地“最后的疯狂”。
12月19日，住总、融创、骏洋联合体以58.66亿元竞得门头沟新城地块，成为新地王。按照要求，该地块需配建“限价商品住房”7500平方米，销售限价为9000元/㎡；以及约5万平米“自住型商品住房”，房屋销售限价为18000元/㎡。除去上述配建部分，该地块纯商品房部分的楼面价将超20000元/㎡。
值得注意的是，11月21日，恒大[简介 实时动态]以51.35亿元竞得朝阳东坝南区夺取了总价地王的“宝座”。该宗地块除了配建11.2万平方米的自住型商品房，还需配建1.69万平方米限价商品房，售价为9900元/㎡，自住型商品房限价2.2万元/㎡。因此，刨去配建面积，粗略估计该地块楼面价已超50000元/㎡。据计算，新地王的诞生与恒大所创造的地王时间距离仅仅28天，恒大成为“不足月”地王。
稀缺地块遭“抢夺”地王需警惕政策调控
地段、地段还是地段被业内奉为至理名言，对于稀缺地段的地块，房企定会不惜血本加入“抢夺战”。在此方针指导下，农展馆地块与夏家胡同地块成为其典型的产物。其中，农展馆地块被融创以21亿元收入囊中，刨除保障房面积后折合楼面价高达7.3万元/平方米，并以配建27.8万平方米医院为代价，成为单价“地王”。
另外，夏家胡同被懋源以17.7亿加3.8万平方米公租房摘得该地块，其中，纯商品房楼面价已经达到4.5万元/平方米，然而目前该区域房源成交均价在3.6万元至4.1万元之间，夏家胡同地价明显高过周边房价，成为典型的面粉贵过面包。
“开发商拿取高价地块，不是根据现有区域房价判断，而是根据未来，从整体效益出发，有时是一个此消彼长的效果。但是倘若利润达不到预期，这是开发商必然要承担的风险。”严金明坦言。
也有业内人士指出：“地王与高价地块是把‘双刃剑’，在市场行情向好时，开发商即会乐此不疲以重金获得；但是，一旦受到政策调控，市场变冷，地王与高价地将成为烫手山芋。”
回顾2012年万柳单价地王，去年6月份成交的海淀区万柳地块，楼面价达到33831元/平方米，创造了北京居住用地的历史单价，成为去年居住用地单价地王。据悉，万柳书院原本打算2013年末入市，却因为单价超过4万/平方米遭遇“限高令”的阻扰，尚未获得预售许可证，只能一再推迟入市。
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地块催热区域 台湖区域备受瞩目
“明星”地块之所以受到追捧，其共同点在于稀缺的地理位置。但是“新星”地块也不可忽视，其对催热区域的发展发挥着举足经重的作用。在众多区域中，通州[实时消息 价格 户型 点评]台湖区域是典型的代表，其深受地块成交的好处，已然成为2013年备受市场瞩目的“大腕”。
“今年台湖板块比较热门，之所以开始留意该区域，归根结底是因为众多地块成交，因而觉得其价值会有所提升。”一位意欲在台湖区域置业的人士认为。
台湖土地供应增加，吸引了众多品牌房企入驻，对该板块楼市的发展与升温贡献了巨大的作用。4月11日，泰禾[简介 实时动态]集团以19.3亿元竞得北京通州台湖镇地块，溢价率高达112%，楼面价达1.18万/平方米；相隔一个多月的时间，泰禾集团又以11.25亿元夺得的台湖镇另一宗地块，成交楼面价高达1.9万元/平方米，刷新了北京通州新地王。之后，万科[简介 实时动态]以10.2亿元一举拿下台湖镇4-1-007地块商业金融用地。
目前，入驻台湖板块的企业有东亚新华地产、首开万科联合体、泰禾集团、世纪鸿等知名企业。该区域在售项目为东亚•印象台湖，明年公园里、泰禾1号街区[实时消息 价格 户型 点评]，以及世纪鸿旗下新盘入市将进一步催热台湖区域。
自住房发热 房企“疯狂”热捧
自住型商品房是北京市住建委2013年10月22日所发布，其表示2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。自住型商品房在价格方面，其比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。从北京已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。
值得一提的是，自住型商品房从“面世”就一度受到了房企的追捧，今年总价地王两宗土地都是配建自住型商品房的地块；另外，有部分房企甚至以商品房面积全部配建自住型商品房为代价夺取地块。
例如，11月初，旭辉为争夺平谷大兴庄地块，“毫不吝啬”将地块内除限价房外所有商品房面积都竞满成为自住型商品房，此举被业内津津乐道；半个多月之后，中弘继续上演续集，以商品房面积全部配建自住型商品房的相同代价夺下平谷区夏各庄地块。
12月24日，富力地产再次上演类似戏码，以35.6亿元的价格拿下通州区永顺镇地块，其所有居住用途建筑规模均需建设自住型商品房，销售限价为1.6万元/平方米、套型面积105平方米，单套总价需控制在200万元以内。
2013年自住型商品房成交方面，北京今年已成交的自住型商品房地块刷新至21块，总面积已达241.28万平方米，占今年截至目前北京住宅类土地供应规划建筑面积的20%左右。
“未来一到两年内，自住型商品房土地供应可能还会加强，此外，纯商品房也会加大供应力度，将有效缓解供不应求的现状，房价也会趋于缓和。”北京伟业我爱我家集团市场研究部经理程浩业表示。
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