[摘要] 巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。
巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。变化、回归、危机、转型，处于发展十字路口的中国房地产业将何去何从？昨天，扬子晚报与世界华人不动产学会、南京大学商学院联合主办了十大经济学家中国房地产业发展论坛，共同聚焦转型时期的中国房地产业，解析危机和出路，指明未来发展方向。
危机
中国楼市四面楚歌
夏天已至，气温不断走高，但房地产业的寒冬却似乎刚刚到来。国家统计局上月公布的数据显示，70个大中城市中，5月半数城市新房和二手房（房源、代理、租房）价格下跌。即便是在房价连续上涨24个月的南京，也已出现价格的松动和库存的不断增加，虽然开发商不断使出一成首付、零首付、半价购房等促销手段，但依然无法刺激消费者的购房欲望。房地产市场为何由去年的高峰跌入低谷？楼市危机何在？
楼市凸显重重危机
今年楼市由盛而衰的转变起点发生在杭州，二月当地就有部分楼盘开始大幅降价。来自浙江大学的贾生华教授认为，以杭州为例，正可以折射出中国房地产业的五大危机。
一是土地城市化的危机。地方政府过多依赖土地财产，不仅仅是上海、北京这样的大城市土地资源极其短缺，中小城市的土地也已过度开发，所以出现了高空置率和所谓的鬼城。二是政府主导调控的危机，过去十来年，政府抑制房价的调控新政不断推出，但房价却几乎是越调越涨。三是房地产开发投资膨胀和扩大的危机。四是数量的扩张已经难以为继。五是价格膨胀的危机，过去是所有的城市、所有类型的房地产都在快速持续上涨。
南京大学高波教授进行了补充，他认为，除此之外，楼市的危机还体现在，城市尤其是三四五线城市严重的产能过剩，供大于求，此外是严重的房价泡沫。
“下降”成为“新常态”
对于中国的房地产市场，中国社会科学院经济研究所所长裴长洪认为，可以用一个新词来形容：新常态，表现都与“下降”有关。首先是房地产投资增长速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，国家信息中心预测，今年全年的增长速度大概在11%—12%左右，此外，房地产的销售额、销售面积都在下降。从价格来看，不同类型城市的分化现象也十分明显，三四线城市的房价持续下降，一二线城市房价也出现松动。以北京为例，远郊板块房价逐步下探。房地产投资占整个固定资产投资的比重也在下降，过去时竟达60%，如今这一比重已经跌到20%以下，预计今年只能达到16%—17%左右。
而一旦国内房地产市场进入“新常态”，难免会带来一系列新问题，资金链首当其冲。一部分房地产企业将要面临资金链断裂的困境，因为房子不好卖了。
泡沫
三大指标显示：泡沫已超预警线
对于老百姓来说，最关心的莫过于房价的涨跌。而现在，一路下滑的房价已经让越来越多的消费者持币观望，这是否预示着房价的泡沫正在逐步破灭？
泡沫很难预测，但真实存在
面对泡沫问题，美国约翰·霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座教授王诃认为泡沫其实很难预测，但它肯定真实存在。预测的难点在你如何确定一个城市房价在理性情况下本来应该是多少钱。但王诃也表示，泡沫归根结底还是跟大家能花费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，还有多少钱可以从容地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与当前房价差距很大，这就是泡沫，因为长期看它不能支持这个房价。”
高波曾做过一项调查，结果显示，有近7成的城市房价泡沫超过了20%的预警线。他认为，衡量泡沫有三个主要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他们住了吗？出租了吗？可能会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫出现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。”
过量的供应导致泡沫显现
英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任TsurSomerville认为，只要有泡沫，不论你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国是否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。尤其现在各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，当下的房地产金融风险比以前大很多，因此现在的泡沫更加危险。
Tsur举例说道，当时北上广三个城市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格并没降下来，因为当时房价本身就低、经济年增长率又高达15%、城市人口增长也很快；而且当时房企全部是的银行贷款，因而风险很小。但今天这些条件都不同了，楼市的资金来源很多样，可能来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同，他们更关注短期市场行情，也更善于转变策略，金融风险比较大。
出路
转型发展，出路就在眼前
虽然危机四伏，虽然泡沫已现，但对楼市是否就该持悲观论调？与会的经济学家们并不赞同。他们纷纷表示，目前国家对房地产业调控方式已经转型，从过多的行政干预转为更加尊重市场规律，而这是一种根本性的改变，这一转型显然对房地产市场的转型大为有利。
五大危机蕴含五大出路
贾生华指出，浙江有一句话，叫做“干在实处，走在前面”。房地产市场也是这样，涨的时候领先，跌的时候也是跌在前面。杭州楼市虽然面临危机，但是出路也不远，之前所说的5大危机中，也蕴含5个出路。
一是将土地城市化转为人口的城市化，以人为核心的新型城镇化就是这个道理。二是由政府主导调控，转变为市场调节，让市场在资源配置中起决定性作用。三是房地产开发投资的膨胀，转入资产的运营和管理。四是数量的高速扩张转为进入品质的提升阶段。最后，价格膨胀的危机终将走向结构的分化，城市之间、区块之间、项目之间出现分化，而在分化中也会有很多新的机遇出现。
解决土地财政顽疾
南京财经大学校长刘志彪认为，房地产业几乎所有问题根子都与土地财政有关，以前为什么热衷卖地，就是因为地方财力不足。中央和地方分税制的改革将可解决地方财力的问题，就是解决对土地的依赖。“通过财税制度改革，地方收入今后可能更多地来自于消费税、房地产税、环境税，而不是房地产业，政府力挺房地产的可能性就会下降。”
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房地产要向精细化发展
房地产行业自身也要转型升级。上海金融学院校长王洪卫谈到，过去的地产黄金十年，是典型的粗放型发展，今后要转为更高端的精细化发展，要从单纯的房产开发向财富和资产管理者的角度转化，类似房地产信托投资基金等证券化方向都值得尝试。王洪卫还表示，这一转型有赖于中央财政制度、金融体系等顶层体制的转变。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，房地产的转型升级可能是两个层面的，一是沿着房地产行业的产业链发展，未来将从开发向房地产服务的方向转变。二是房地产要做很多精细化的管理工作。“今天开会的酒店非常漂亮，但是我们到了外面的马路上走一走，你就发现刚刚建成一两年的路边铺设的地砖很多都已经破旧了。”从房地产产品结构上来看，过去比较习惯的就是住宅、商业中心、写字楼，但是很多建起来以后不适合人去居住，因为教育、医疗这些都不配套，或者从长期的，可持续发展的理念出发，它不是绿色、节能的，品质并不高。“这些实际上都是需要我们花很大的力气去努力转变的。”
南京大学商学院常务副院长范从来也赞同精细化、高品质的转型，“我的感觉房地产作为投资品的地位在中国会下降，买房的目的会回归到居住。所以要从简单的开发转向高品质发展。过去买房反正是为了炒，你盖的怎么样无所谓，现在买了就是住，就是改善，你没有高品质，没有绿化、节能和生态可能就没有吸引力。”
创造更多的投资渠道
美国加州大学伯克利分校不动产研究中心主任Robet Edelstein指出，房地产无疑是经济发展的驱动器，但面对下一个关键十年，经济对房地产的依赖度应逐步降低，当地政府应退出市场，但同时也需要做好管制工作，要适应房地产的整个税收系统，让市场扮演自然的作用。
第二就是要改变投资渠道不平衡的现状。在中国的金融系统中，房地产扮演着非常重要的作用，但中国需要更多的良好的投资渠道，这样可以让更多人从房地产投资中脱离出来，投资到其他行业中去。第三就是要解决户口问题，解决社会公平问题，这一点对整个中国经济发展而言也很重要。
一句话
谈房地产发展
范从来：房地产且行且辉煌。
刘洪玉：积极转型，为长期可持续发展打下基础。
王洪卫：房地产没到“痛打落水狗”的时候，反而需要各界多多呵护。
刘志彪：复归房地产本身，回归居住属性。
裴长洪：适应中速发展“新常态”，改革求发展。
王诃：房价明年不降就涨。
Tsur Somerville：希望中国房地产发展能缓缓挤出泡沫，避免成为下一个迪拜。
Robert Edelstein：国民经济提档升级不成功，房地产发展也不会好。
贾生华：房子是人民居住的载体，也是中国梦的载体。
高波：行业面临五个转型：房企从开发商向服务商转变；税收从土地财政向不动产税收转变；建设从增量开发向盘活存量改变；功能从实物不动产向金融不动产转变；房价从剧烈波动向小幅波动转变。
调控
取消限购，不代表房价报复性反弹
今年两会上确定了房地产市场将实行分类指导、双向调控，调控不能一刀切。同时，去行政化也被认为是房地产调控的主要方向。最近，呼和浩特、济南相继取消限购，这是否意味着，限购等行政化手段将逐步退出？而市场调节后，房价会不会大起大落？
限购早晚会取消
高波肯定地表示，限购令早晚会取消。他认为，中央精神是让房地产调控回归市场，因此长期看限购肯定会取消。总体而言今后的调控政策会更遵循市场规律，以市场为导向。
裴长洪也认为，“政府要采取退出市场的办法，限购包括交易过程中的种种限制性的税收都要取消，要退出。有的居民手里房子多，应通过限购取消让资产配置能够更合理，促使他去交易。”
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取消后房价未必涨
有些老百姓担心，限购令取消会让大量被压抑的购买力涌入市场，导致房价报复性反弹。但高波认为，“房价在脱离了行政干预后，还是会有自身的周期性，该怎么走还会怎么走，并不会受到影响。”
王洪卫也认为，取消限购，短期看不一定就标志着房价一定会上涨，长期看更有利于房地产市场发展。因而市场调节还是更靠谱。
南京暂缓取消为好
不过具体到南京是否可以立即放开限购，王洪卫认为还是暂缓放宽为好，“南京要为江苏其他地级市考虑考虑，一旦放松限购了，省内条件好一点的居民都想到省会来买房，那其他城市怎么过日子？为了地区的协调发展，我建议南京明年、后年再去考虑取消。”
不动产登记冲击不大
今年国家加快了不动产登记制度的推进力度，这也让一些地方出现了抛售二手房的现象。虽然不动产登记本不是一条房地产市场的调控政策，却误打误撞地影响了楼市。它会引起二手房的抛房潮吗？又会不会进而带动房价的下跌？
高波认为，不动产统一登记是政府一定会做的事，它本身也是对现行登记体制的一种完善，但并没有大家分析得那么可怕，不少人是过度担忧了。“不动产统一登记出台后，在一定时间内肯定会冲击市场，但这种力度不会很大，可能会一直保持小规模。此外，去年伴随不动产统一登记而来的对房产税的猜测，其实也没那么可怕。先不说不动产统一登记出台后，是否就一定会落实房产税；即便真出台，参照现在发达国家房产税的普遍税率，也不可能高到让购房者不敢持有、恐慌抛售的程度。”
未来
后势发展，依然有信心
对于即将转型的房地产业来说，未来会是一种怎样的格局？经济学家们进行了一番预测，看好未来是他们表达出的共同观点。
房地产仍是潜力行业
刘志彪表示，随着国内城镇化的比例不断提高，房地产行业从长期来看仍是非常有潜力的产业。“即便是在发达国家，房地产也是支柱产业之一，暂时的波动并不会改变长期趋势。”他认为，中国城市化实际上没有完成，就是在经济最发达的地区也没有完成，所以长期来看对房地产市场具有坚定信心。
而范从来也认为，“对于房地产，无论你是爱它还是恨它，你一定会发现，在任何一个国家，它都是国民经济的重要组成部分。”
房价平稳或略高于利息
对于老百姓最关心的房价，裴长洪预测，在由市场调节之后，房价大起大落现象会有所好转。“从价格来讲，今后的趋势大概应当是平稳，就是一二线城市价格保持平稳，不再有大幅度增长。如果说价格能够比利息率略高一点就非常好了，我们可能要适应这样一个"新常态"。”
房子回归居住属性
范从来指出，房地产作为投资品有很大的局限。首先它的交易单位是一套，而买股票单位是一手，几百块就可以参与了，买房交易金额至少是几十万、上百万，甚至是上千万。再加上房产具有一种不可分割性，“你不能说我现在有300万元的房产，我急需要5万元来解决一个迫切问题，就先把厕所卖了。所以作为投资品，房产本身是有缺陷的。”
在美国的家庭资产结构里面，60%是金融资产。也有研究显示，法国和美国的家庭，一般来说在低收入走向中等收入时，主要投资交通工具和房产，但是从中等收入转向高收入以后，投资趋向会从房产转向证券投资，再到实业投资。
所以范从来表示，未来房地产发展会有两大趋向，一是房地产作为投资品的地位会下降，更多地回归居住。二是房地产仍有投资价值，但投资方式应该从实体的买房转化证券化投资，房地产信托将成为新的选择。
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