[摘要] 东莞金九推货潮愈演愈烈,9月下旬或迎来开盘高峰,降价风逐渐蔓延,营销现场成交快速升温。
一、楼市观察
一周商品房成交回顾:
金九推货潮愈演愈烈,9月下旬或迎来开盘高峰。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示,继上周的万科松湖传奇、万科松湖中心、富盈加州阳光等10个项目的楼栋取得预售许可证后,本周又有13个项目通过了预售许可审批,如恒大御景、鸿华•I尚城、万科金悦香树、名巨中央等等。值得注意的是,除了个别为南城、凤岗的项目外,其它大部分项目均分布在三线镇区,或拖低9月住宅成交均价。一些三线镇区的项目受今年淡市行情影响,库存去化速度较慢,尽管如此,不少开发商仍然看到金九银十集聚人气有利出货,纷纷加快拿下项目楼栋预售证,一定程度上反映当前开发商们对金九银十的厚望非常大。鉴于近期陆陆续续许多项目拿下预售证及其营销动态,预计在9月下旬东莞楼市或迎来开盘高峰。
明星营销不再成为重头戏,直接让利降价更能促进成交量。
据监测,本周仅有鸿华•I尚城邀请香港明星周丽淇助阵,对比去年9月行情截然不同。去年金九期间,众开发商邀请明星助阵的热情高涨,楼市可谓星光璀璨,不乏有苏永康、钟嘉欣、汤宝如、李诗韵、王祖蓝、李思捷、徐子珊、陈法拉、许志安等明星,但今年8月中下旬部分全新项目为提前预热造势,纷纷邀请明星光临演唱,如海伦湾“仙爸曹格唱响石龙“、虎门万达广场“香港TVB当红视后杨怡亲临现场”、王洲湾“邓丽欣与您相约”、中信•富春山居“对话林志玲”、南部湾•万科城“李谭组合开唱”等,但继此之后,眼下已步入9月下旬,金九期间邀请明星助阵的项目可谓寥寥无几。另外,从对东莞各大房产网站及媒体监测得,近期欲邀请明星到莞的项目也比较少数,可见金九期间,明星已不再成为重头戏。尽管明星营销在聚集人气方面发挥着显著的效果,但能否与成交量成正比关系,在今年这种行情下,仍需由市场验证。东莞中原研究部认为,当前明星营销效应相比以往已有所打折扣,因为当前东莞购房者对价格、优惠等颇为敏感,开发商直接让利降价更能促进成交量,一些开发商更考虑到明星营销的成本比较大,对这种营销方式的选择态度也变得更为慎重。
降价风逐渐蔓延,营销现场成交快速升温。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,本周住宅成交1237套,环比上周下降24.45%。上周是东莞房产新政实施的首周,其中是8月积压的不少延迟签约的购房订单集中签约,加上企石鼎峰碧桂园单周大体量签约389套,导致上周住宅签约量比较大。由于基数比较大,造成本周住宅成交套数环比降幅较大。对比去年同期,本周住宅成交套数同比下降12.95%,同比跌幅在收窄,由多周24%-40%间的跌幅收窄至13%,如此反映不少项目得益于传统购房旺季,销售成绩有所进步。
从普通住宅成交排行看,本周成交套数大于20套的项目明显有所增多,另从对东莞中原代理的项目以及竞品的认购数据监测中,观察到本周个盘销售超过10套明显增多,尤其本周末两日的成交单数增长更明显,由于网签数据有一定的滞后性,造成本周楼市快速升温现象未能及时地在网签数据中体现,预计在下旬至月底,这种升温行情会逐渐在网签数据中显露出来。东莞中原研究部认为,金九楼市成交快速升温的背后,主要得益于三大因素的推动:一、普通住房新标准新政的利好,引发部分购房者入市;二、开盘数量增多,搅活楼市成交氛围,从而助推全市成交量;三、降价风逐渐蔓延,激发潜在客户的购房热情。先前,一些降价项目的降价促销行为多较为高调,光明正大地大幅降价(10%左右的降幅)跑货。进入9月,许多项目却玩起“暗降”手法,附加额外优惠越来越多,一成首付、0首付、免利息等逐成普遍,似乎已不在话下了,特别是一些单位成交价格比客户的预期值要低很多,令到不少客户都从中淘到了房。
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