[摘要] 今年的“金九”楼市表现不俗也不热,成交量环比节节下降，从本年度来看表现出色，但较往年仍显成色不足。那么东莞“银十”是否已到抄底时机?开发商各种促销和优惠将愈演愈烈，购房者们是否会被打动？对此，房天下特对广大网民发起了一次租房买房大调查，以便对金九银十期间东莞购房者的买房心理做出详细解剖。
众所 ，“金九银十”一直以来都是楼市的传统“旺季”，而“金九”更是“银十”的风向标，今年的“金九”楼市表现不俗也不热,成交量环比节节下降，从本年度来看表现出色，但较往年仍显成色不足。那么东莞“银十”是否已到抄底时机?开发商各种促销和优惠将愈演愈烈，购房者们是否会被打动？对此，房天下特对广大网民发起了一次租房买房大调查，以便对金九银十期间东莞购房者的买房心理做出详细解剖。
此次调查为期两周，吸引了585位网友参加，其中，刚需置业者有544人，占总人数的绝大部分，而改善型置业者仅有41人。由此可见，东莞的购房者大多以刚需置业者为主。
近6成购房者看好东莞楼市 金九银十楼市可期
2014年上半年，东莞楼市陷入低迷状态，从上半年的成交情况看，楼市整体成交不断暴跌，萎靡不振。但由于金九东莞开发商加大促销和优惠力度，以价换量生效，成交大幅上升，使楼市暖上几分，而且国庆黄金周迎来，无论新盘开放营销中心或开盘，还是在售盘或应景营销，暖场活动密集度、规模均有提高，知名大型房企更是屡屡出手，市场活跃回归高位水平，因此购房者大多对东莞后市看好，表示银十将会回来，给楼市带来升温。
据调查数据显示，已有43.75%的购房者愿意在“金九银十”节点中出手买房，这与几个月前的置业调查中，只有两成的购房者愿意入市形成鲜明的对比。从上面的数据可以看出，购房者的观望情绪逐渐被打破。
近期，利好消息陆续传来，先是公积金取消“8倍余额”限制，继而新的普通住宅价格标准实行，直接降低了购房者的入市门槛。再者，10月有22个楼盘项目开盘上市或加推新品，开放商入市热情的高涨，也势必将带动购房者的买房信心，成为打破购房者观望情绪的重要原因。
受到楼市调控潮的影响，东莞成为了继佛山之后广东省第二个出台有关楼市调控政策的城市，再加上8月底新普宅标准的出台，可谓为“金九银十”做好了充分的铺垫。对此，开发商、购房者纷纷“押宝”今年的“金九银十”。而政策、优惠向来是购房者最为关注的因素，据调查显示，45.71%的受访者表示开发商优惠促销力度大是他们买房的主要原因，其次，东莞楼市出台新政对市场的利好也是很重要的因素。
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刚需房唱主角 中心城区需求依旧旺盛
区域地段是购房者置业时的一大考虑因素，据调查报告显示，逾6成购房者更愿意在交通方便、生活设施更丰富的中心城区进行购房；而随着临深片区、滨海片区、松山湖片区以及水乡片区经济的不断发展，各大开发商纷纷选址入驻，这四大片区也成为购房者们喜爱置业的地方。相对的，东北片区以及大石龙片区就未能受到大部分购房者的青睐了。
而在10月即将推出新品的22个项目中，东莞四大主城区占据8个，占比将近四成，沿海片区占据6个项目，松山湖片区入市项目共为5个，三个区域的竞争将呈现“三国鼎立”态势，“三虎”将在10月份展开掀起新一轮“抢客占市”热潮。
中心城区发展较成熟，工作机会更多，各种生活配套齐全，休闲娱乐教育资源丰富……它们总是能够轻易获取购房者的眼光。此外， 由9月21日的房天下大型看房团的参加人数看，300多人的看房团中，1/3左右的网友对主城区的项目有兴趣。无论10月份的城区入市项目亦或是对城区项目有兴趣的购房者数量，都可以看出城区楼盘的竞争正在趋向白热化。
就户型而言，随着70/90政策悄然解禁，东莞楼市刮起了一波“大户型”热潮，据房天下不完全统计，东莞10月将有22个楼盘项目开盘上市或加推新品，鼎峰源著、锦绣山河四期、金地城南艺境、盈滨半岛、天骄御峰、南部湾万科城都推出大户型。除此之外，其余约1/3项目中，推出的产品同时包括刚需品和大户型。大户型在即将新品的占比加大，可见，东莞的大户型已开始逐渐占据市场份额。
但是“刚需族”仍然是东莞楼市购买力真实的主体，是楼市最强大的“置业力量”，刚需产品有着大量的消费市场。
据调查数据显示，近8成的受访者更愿意选择100㎡以下的刚需户型，而愿意选择120㎡以上户型的购房者占6.25%，可见东莞有着大量刚需置业者的存在，而对大户型的需求较以前也有所上升。
目前，东莞不少开发商加大供应和推盘力度，不少项目除了楼盘折扣、赠送住房面积与赠送装修等让利促销方式外，更是直接选择了低开入市的方法，力图在“金九银十”中打赢这场没有硝烟的楼市“战争”。
购房者往往具有良好的市场嗅觉，在八月的调查中，57.81%的网友认为在“金九银十”，东莞房价或将出现微降。而刚过去的金九房价降价风一直蔓延，东莞住宅均价8字头。
按照以往的惯例，开发商多会选择把项目在九、十月份推出，因为这个时候恰好人们的消费心理比较松动，再加上节假日的推动，于是会形成一个传统的销售旺季。业内人士也普遍认为，上半年楼市低迷，让不少房企将重心调至下半年，而“金九银十”是重中之重，经过9月的推广和成交认证，市场需求量较大，因此新一轮推广和成交或将在国庆前后得以全面释放。
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