今年国内房价分化或继续加剧

    2015年楼市经历了由冷到暖的过程，2016年走势会怎样，这是当下各方关注的热点。

    1月18日，国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中39个城市新建住宅价格出现环比上涨，高涨幅为3.2%。而次日，国家统计局发布2015年经济数据亦显示，2015年商品房销售面积比上年增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额比上年增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。

    这股回暖的势头是昙花一现，还是代表楼市反弹的开始？某些城市房价上涨是在上演“后的疯狂”吗？展望2016年楼市，整体走势会怎样？调控政策基调如何，会全面取消限购吗？就这些问题，专访重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长童大焕、合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江和经济学家易宪容。

    回暖是昙花一现？ 并非短暂性的变化

    记者：目前楼市有回暖现象，这是昙花一现、后的疯狂，还是反弹的开始？

    童大焕：我个人的看法是，在政策继续逐渐放开的情况下，当前楼市回暖不是一个短暂性的变化，而是具有趋势性。过去，楼市政策是十年九调控，这对房地产是不公平的，这造成一些不该下跌的区域房价也下跌。而如今，在人为限制取消之后，房地产运行将回归自身的市场规律，自2014年以来，房地产市场不断分化，本该回暖的区域房价肯定会逐渐上涨。

    黎文江：我也认为，当前楼市回暖代表长期的趋势。主要因素是，政府现在推动化解房地产库存，去年多次下调利率，以100万元的房子为例，现在的利息比之前少了20万元左右，因为这些利好，今年应该会有更多人出手买房。所以，我的判断是，在当前政策延续的背景下，今明两年楼市成交量还会增长。

    易宪容：在中央经济工作会议之后，就有人大叫2016年的中国房价又会大涨、房地产企业暴利得以继续、前期进入的房地产投资投机者的住房又可以高价抛出等。从国家统计局近公布的数据来看，不少人在说绝大多数城市的房价已经回暖上升了吗？如果住房出现了供不应求，那么房地产市场还要去库存化吗？事实上，2015年住房销售13亿平方米，还有7亿平方米是大事吗？市场总不能零库存。

    涨幅持续拉大？

    对“两极分化”的观点有争论

    记者：总体上，预计2016年各地房价涨幅会否持续拉大？

    童大焕：总体上，的房地产2016年将加剧两极分化，有的地方房价将继续下跌，一些地方会有少许上涨，而另一些地方会涨得很多。城市的发展，必须创造就业，这样才能吸引人口进入，也才能支撑房地产发展。整体看，现在创造就业的主要产业是服务业，包括低端的生活性服务业和高端的生产性服务业，随着这些产业带来的人口聚集，房地产才能发展起来。

    黎文江：今年房价肯定会存在一定涨幅，一方面，成交量将会对价格形成支撑作用；另一方面，土地、劳动力等房地产成本在上升。在比如广州等一些城市，由于地价上涨过快，出现“地王”，将结构性地拉高房价。所以，我认为，今年房价不会跌下来，而且在一些城市，因为成本的支撑，会出现结构性的房价升高。

    易宪容：到2015年底，中国房地产市场已经进入了一个全面大分化的时期？按照这种论调，当前中国房地产市场去库存化根本不是什么问题，问题也只是三四线城市的问题，一二线城市房价反而将会上涨。如果按照这样的思路，当前房地产的暴利一定引诱更多房地产开发进入一二线城市，让大量的住房供给涌现，这些一线及少数二线城市房地产市场同样会走上当前三四线城市住房供应严重过剩的不归路，果真如此，下一波的房地产市场去库存化会蔓延到当前的一线城市及少数二线城市

    记者：有预测称，2016年第二季度开始房价面临较大的下行压力，第三季度房价可能快速下跌？

    黎文江：今年第三季度房价快速下跌？一些三四线城市可能会出现这种情况，其原因可能是一些开发商化解库存而降价。但是我认为，珠三角不会出现这种情况。因为珠三角城市的房价受到广深影响因素的支撑，特别是，珠三角城市之间的城轨、高铁等交通网将逐渐完善，一生活圈逐渐形成，因而，珠三角楼市成交量将不断上升，不需要通过降房价来化解库存。

    童大焕：第二季度下行压力加大，第三季度快速下跌？这可能仅仅是从资金链角度进行的短期预测，而不是基于城市化等大的规律进行的判断，这有点像预测股市短暂涨跌的思维，我个人感觉没什么意义。

    易宪容：房价真的不能降吗？有人说，中国住房市场都是成本定价，当前房地产企业把销售的住房价格都定在成本区间，利润微薄，根本就没有下降空间。对此，我不认同。一个很简单的逻辑，中国住房建筑材料成本在各个地方价差一定很小。但是在贵阳的住房价格卖3000元都有利润，难道那些价格卖10000元以上甚至高到10万元的住房没有利润吗？否则，房地产开发商及住房投资者为何会涌入市场？

    限购完全取消？

    一线城市不会，其他城市将取消

    记者：预计今年楼市政策的宽松取向会不会持续？限购政策会不会完全取消？

    童大焕：我的判断是，未来的楼市政策趋势是，政策越来越简单、越来越宽松，“十年九调控”要慢慢退出，而且，政策只能走向宽松，原则上不会有大的收紧。楼市限购不会那么快全面取消，可以很清楚地看到，即使在没有取消限购的情况下，一线城市的房地产仍然上涨得很厉害。现在，在一线城市，开发商拿地的成本很高，这说明在限购情况下，一线城市的地方政府的财政还是没有问题的，就是说，这些地方政府还没有被逼到必须取消限购的地步。当然，至于开发商拿地建房之后，能不能卖出去，那要风险自担。现在，如果讨论全面取消楼市限购的问题，其实将面临中央政府与一线城市政府的博弈，也就是说，中央政府要化解的是三线城市的楼市库存，而一旦全面取消限购，三四线城市的大量投资性资金会涌向一线城市，这反而会造成三四线城市楼市危机。这就是我坚持认为不会全面取消限购的原因。

    黎文江：一线城市不会完全取消限购，其他会逐步取消限购，取消一些过时的限制性措施。限购政策的初衷是为了抑制房价过快上涨，但是，去年一些城市取消限购后，房价并没有出现过快上涨的趋势，即使如佛山等曾出现成交量上升，但房价并未快速大涨。一线城市还是需要一定限购措施，如果完全放开，人口太多涌入，也不利于城市管理，但同时要具体分析，区别对待。比如广州，中心城区还是应该继续实施限购，但是对于南沙、花都等外围可以放开限购，另外对于豪宅等非普通住宅，现在库存还比较大，这一块也应该取消限购。

    易宪容：政府决不可为了GDP增长借房地产去库存化推出救楼市的政策，这样不仅会继续推高各地房价，增加房地产市场的风险，而且会增加中国房地产市场及中国经济不可持续。到了一定时候，除了房地产泡沫破灭，可能没有更多可选择了，政府要救也无能为力了。任何一级政府只要从绝大多数民众利益出发，住房市场发展以绝大多数人的天赋居住权为本，只要采取一些遏制房地产市场投资炒作的税收政策，不仅可能遏制高房价，也能够让过度集中的社会财富进入再分配，让社会财富分配不公逐渐缓和。

    如何去库存？

    要去除房地产赚钱功能

    记者：三四线城市去库存压力今年将持续加大？接下来怎么样去库存？如何评价鼓励农民工购房？

    童大焕：三四线城市今年去库存压力会不会加大？这要分门别类地看，三四线城市也不是铁板一块。有些城市的供应并未过量，这些地方有机会反转复生；而另一些城市，之前扩张得太厉害，现在基本没戏，很难回暖。鼓励农民工进城购房，现在还需要突破几个关键节点：一是，农民老家乡下的房子被闲置怎么办；二是，很多农民工的观念是，未来终究还要返乡，而不是留在城市；三是，制度辅助性的问题，即如何实现农民老家的土地和房产入市或可抵押，这样他们才能有进城购房的首付的足够资金。

    黎文江：鼓励农民工购房，首先，必须进行户籍制度改革，让进城农民真正成为市民。其次，城市必须要有接纳农民工就业的产业，特别是三四线城市必须要有留得住农民工的产业。另外，我们一方面是鼓励农民买房，但另一方面也需要为农民工提供出租房，可以鼓励市民买房，然后租给农民工。

    易宪容：我的看法是，去楼市库存的核心,不是如目前市场盛行的如何推出更为优惠更为宽松的房地产政策,来让这些所谓的住房库存消化，而是要切断当前中国住房市场库存过高的根源，一线城市就得采取全面遏制住房投资政策，而不是通过利率和税收下降鼓励住房投资者进入，三四线城市则是要切断住房建设再次快速扩张的根源。这才是当前房地产去库存化的核心与实质。房地产去库存是要去除房地产赚钱功能，让住房成为消费品。让房价回归理性，这样才能释放居民的住房消费需求。

    童大焕：目前，国有企业、地方债都有艰巨的还债任务，因而在货币政策方面，总体上，保持货币量的增加是毫无疑问的，在货币持续增加背景下，房地产的信贷政策将总体走向宽松，而宽松的信贷政策会引起一些城市（明确是“一些城市”，因为各城市房价仍在分化中）房价上涨。对于另外的政策，比如“全面二孩”，我认为总体上对房地产发展影响很小，至多是对一些大城市的偏大户型的房产销售会有一点点利好。因为“二孩”政策对农民影响甚微，主要是影响一些小城市的政府机关和事业单位的工作人员，而大城市“少子化”、生育意愿走低的趋势不可逆转。

    记者：对东莞今年房地产走势有何预测？特别是临近深圳镇街的房价上涨是否会持续？

    黎文江：对于东莞，不少“深圳客”进入东莞买房，在此因素支撑下，预计东莞房地产成交量将保持较高位数。

    童大焕：珠三角主要是制造业、出口导向型的城市，虽然现在人民币汇率下跌对制造业和出口会有利好，但是现在制造业总体产能过剩，而且制造业由劳动密集型向技术密集型转型，其容纳的就业人口会越来越少，这整体上对珠三角的楼市形成利空。对于近期临近深圳的一些东莞镇街，楼市被“深圳客”炒得火热，我并不认为这具有可持续性，因为当购房者入住之后，会发现交通等方面并没有那么便利。我之前也说，环北京地区的楼市，别看一手房卖得很好，但等入住的时候，就傻眼了。