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地王层出不穷不利民企发展

东莞日报   2016-07-04 11:05

[摘要] 当很多人都认为一线城市房价涨势趋缓、房价已经触顶的时候,一个又一个地王横空出世,再度抬高了周边地产价格。频繁出现的地王将加大人们的购房压力,这对大部分未购房的老百姓而言不是一个好消息,因此在这种行情趋势下,不少网民的反应是“尽管涨吧,好涨到一亿元一平方米,谁都买不起,看房企怎么活下去”。

    当很多人都认为一线城市房价涨势趋缓、房价已经触顶的时候,一个又一个地王横空出世,再度抬高了周边地产价格。频繁出现的地王将加大人们的购房压力,这对大部分未购房的老百姓而言不是一个好消息,因此在这种行情趋势下,不少网民的反应是“尽管涨吧,好涨到一亿元一平方米,谁都买不起,看房企怎么活下去”。

    只涨不跌实际上只是相对而言,以CPI为例。国家统计局公布的CPI数据中,有数年的数据是负增长,但这并没有影响到CPI整体上的增长。房价的下跌也是如此,从整体来看我们看不到一线城市房价出现下跌,实际上短期是出现过幅度不大的回调,常会被人们忽略。

    在人们眼中,地王是一种豪赌,获得地王的企业所支付数万元的楼面价格,意味着当新房建设好之后,房价将拉升至十万元上方。很多人会对此感到疑惑,这么贵的房价,又有多少人买得起?房地产尤其是一线城市的房地产,是一种特殊的商品,它们既能使用也能保值增值,在作为人们必需品的同时又是市场不可替代品。

    有数据显示,由于过去几年土地供应持续紧缩,市场供应量开始减少,土地已经成为了稀缺资源,在本已经是供不应求的背景下释放出供应量更少的信号。2014年和2015年,土地购置面积分别下降14%和31.7%,加之重点城市的土地供应量更为紧缩,一线城市地王频现也在预想之中。在土地供应量持续收紧的情况下,一线城市再度出现地王是必然的。

    与供应量紧张的一线城市相比,我国大部分三四线城市的地产行业依然处于供过于求的状态之中,甚至有些二线城市的房价也处于停滞状态中。以湖南为例,不少湖南房企认为与广东相邻、交通便利,考虑到大量湖南人在深圳打工,纷纷在深圳打出了诸如“返湘置业”的广告,其目的是希望在深打工的湖南人用在深圳所赚到的钱,回到湖南购买数千元一平方米的房产,可是效果不尽如人意。

    出现这种情况有多重原因,我在这里简述两点,一面是因为湖南的房地产市场缺少吸引力,为置业者所带来的 相对较低;二是湖南的平均工资水平要低于一线城市和重点城市,而劳动力尤其是青年劳动力倾向于流向高薪区域。相反的,高薪酬区域会带来多种包括房地产在内的各种机会,这也是一线城市房价高、地王频出的原因之一。

    一线城市地王不断产生对当地有利,但对宏观经济而言是一个不太好的信号。就人们的直接感觉而言,会在一定程度上对民营经济产生负面作用。毕竟,不断上涨的用地成本对双创的企业而言是较大的成本支出,这一庞大的固定支出会影响民营企业发展的积极性;同样,住房负担加重会增加外来工作人员的压力,极有可能导致人才外流。从宏观经济来看,地王成为常态很可能导致金融系统的风险加剧,一旦出现危机,各种问题将如多米诺骨牌一样被推倒。

    想要解决地王频出的问题,需要从三方面入手,即要解决土地供应量、金融杠杆和财税方面的问题。在土地供应方面,如何合理增加土地供应、如何改变拍卖推动低价上涨的情况是需要解决的问题,这要靠国家出台相应政策,各地根据不同需求出台精准的应对策略;在金融杠杆方面,需要建立各类房地产投资基金,加大直接融资的比例;在财税方面,就是要完善房地产税的改革。

    当然,还有很多其它间接方式给一线城市的地王降温,就是在中西部省市建立新的高薪区域,吸引更多劳动力、高新技术企业进入。在这种背景下,房地产企业也将会转移到新的城市当中,现一线城市的房价可能会在经历一些回落后达到稳定水平。只不过,在我国中西部城市发展未能取得实质性进展之前,或者说在其它城市尚未取代如今四座一线城市的各种“中心”地位之前,一线城市的地王还将不断产生。

    (作者系著名经济学家宋清辉,著有《一本书读懂经济新常态》)

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