[摘要] 长期以来，我国法学理论与实践遵从“地随房走，房随地走”（即“房地一致”）原则。依现行法，房地一致有其固定的适用范围，在禁止宅基地抵押的现有规定下，机械坚持该原则会导致农村房屋抵押无效的结论。
问：谢氏夫妇2013年4月与农村信用合作社签订个人担保借款合同，约定由谢先生向信用社借款100万元，以二人共有的房产（房屋所在土地用途为宅基地）为抵押物，并办理了抵押权登记。借款到期后，谢氏夫妇未依约还款。2016年3月，信用社向法院提出申请，请求法院裁定拍卖或变卖涉案抵押房产，在借款本息范围内由申请人优先受偿。双方争议焦点在于农村宅基地上合法建筑物能否设定抵押？信用社能否主张对抵押房产的优先受偿？
答：对此，记者咨询了广东沃金律师事务所邓云龙律师。邓律师告诉记者，根据实际情况，宅基地上合法建筑物可以设定抵押。
长期以来，我国法学理论与实践遵从“地随房走，房随地走”（即“房地一致”）原则。依现行法，房地一致有其固定的适用范围，在禁止宅基地抵押的现有规定下，机械坚持该原则会导致农村房屋抵押无效的结论。限制农村房屋抵押对稳定和完善农村土地承包关系有积极作用，但随着经济和社会形势的发展，这一情况越来越限制了农民对承包土地的用益物权，不利于盘活农村土地资产和增加农民财产性收入渠道，消极作用越来越明显。
因此，为赋予农民更多财产权利，盘活农村土地资产，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调要赋予农民更多的财产权利，具体举措是：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”2015年8月，国务院出台《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，明确了“两权”抵押贷款试点的原则、路径、保障等。
谢氏夫妇基于扩大生产经营、改善自身生活的目的，设置抵押进行借款，属于国家鼓励的农民增加财产性收入的情况，从维护双方当事人权益和提供积极的司法应对出发，该抵押权应予保护。
担保法、物权法虽然规定了宅基地使用权不得设定抵押，但对宅基地上的合法建筑物，法律并未禁止抵押。土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，法律不禁止农村居民出租、出卖自己的房屋，仅仅是出卖、出租房屋后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。举重以明轻，既然农村房屋可以出卖，那么抵押作为一种处分行为，也应当允许。涉案抵押权的实现虽然存在一定风险，但并不妨碍抵押行为本身的有效性。因此，法院可以裁定对涉案房产采取拍卖、变卖方式变价，信用社在100万元的范围内优先受偿。
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