[摘要] 近日,2016年半年报目前已经公布完毕,剔除部分停牌企业,135家上市房地产企业全部公布了业绩,整体看,在过去连续4年利润率下调后,即使今年上半年市场成交爆发,今年上半年...
一、导读
1、宏观环境：上市房企上半年净利润率跌至8% 东莞小产权房潜在被强拆风险
国内：近日，2016年半年报目前已经公布完毕，剔除部分停牌企业，135家上市房地产企业全部公布了业绩，整体看，在过去连续4年利润率下调后，即使今年上半年市场成交爆发，今年上半年，135家上市房企合计实现营业收入为5695.3亿元，相比2015年同期的4118.4亿元涨幅高达37.11%，但利润率依然出现了下降，目前已跌至8%，而即使在成交惨淡的2015年同期，利润率也有10.1%。
135家上市房企的利润总额，仅相当于建设银行一家利润的1/3，虽然上半年房企打破了往年销售记录，但风险依然越来越大。从未来市场预期看，地王仍然是未来大的风险，一线城市成交已经开始放缓，虽然部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。但随着政策面偏向积极调控，受政策及购房信心影响，四季度市场或将迎来回调。下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。对于收获了过多高价地王项目的房企，一旦市场出现轻微调整，很可能出现连锁恶性循环。
东莞：近期，东莞掀起一场强拆风，虎门、长安、南城等地的违法建筑纷纷被强拆。其中虎门金洲社区的小产权房被强拆，引起了市民的广泛关注，更有小产权房业主网友产生恐慌，担心自家房子遭到波及，急忙向相关部门了解政策走向。
尽管小产权长期以来都有着无数的批评和反对，但是毫无疑问因其价格低廉，受到不少市民的青睐，铤而走险购买小产权房的市民更是层出不穷。小产权房已成为东莞楼市密不可分的一部分。目前东莞将继续严格查处小产权房，处理小产权房时，多按照“尊重历史、分类处理、严控新增”的工作思路，对新增违法用地、在建违法建筑“零容忍”的工作要求进行。
2、新增供应：供应市场跟不上节奏 住宅非住宅产品下滑53%
上周房企推货热情有所下降，住宅供应市场大幅下滑。住宅新增供应合计865套，面积约11.68万㎡，环比下降53%。横沥御河湾及黄江的中信红树山两大纯新项目入市，推出别墅产品，分别是御河湾102套，中信红树山62套，以别墅产品入市打响市场，为后来其他产品的推货铺设康庄大道。滨海片区、东北片区、临深片区、以及水乡片区均有洋房供应，表现突出的有万科云城、东城花园、锦龙湾畔、万科·珠江东岸，皆推上百套产品。
非住宅供应市场亦下降明显，非住宅供应套数合计934套，面积约为4.23万㎡，环比下降69%。供应项目主要集中在临深片区和东北片区。
从预售证来看，无双纯新项目即将入市。鼎峰源著、客天下花园、碧桂园十里江湾、丰泰观山碧水·凌峰以及天伦居近期也将有新品入市。
3、成交量价：金九银十新品抢占市场 楼市签约或会继续回暖
上周东莞全市住宅成交1341套，面积约16.26万㎡，环比上升15%；非住宅成交705套，面积约3.71万㎡，环比上升12%。东莞商品房住宅市场开始回归常态，主要原因是：1、进入金九银十，供应有所放量，个别全新项目开始入市，抢占市场，带动楼市成交量回暖；2、相对以自然销售为主的其他项目，恒大御景半岛进入集中签约阶段，价格定价合理，符合客户心里预期，网签362套，直接拉升东莞上周成交量。预计随着天伦居、中信红树山、横沥御河湾的签约，签约持续回升。
上周东莞楼市住宅均价15792元/㎡，环比上涨1%，保持小幅上涨的趋势。上周，销冠沙田恒大御景半岛洋房成交出众，其洋房定价12808元/㎡相对合理；而临深片区多个项目成交挤进洋房排行榜前十位，其皆过2万，另外新盘中信红树山别墅价格接近3万，都是支撑房价保持坚挺的重要原因。
北上广深外，目前厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个热点城市相继开始实行不同程度的限购或限贷举措。因城施策大方向下，若东莞房价持续上涨，政策面继续专享积极扩大，则东莞亦有可能出台类似提高首付比例或其他类型相对“温和”的软调控政策。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
