[摘要] 今年以来，东莞“地王”频出，东莞土地市场上演着一场又一场硝烟味十足的“抢地大战”，而终获胜的，清一色全是外来品牌房企。
在东莞地产舞台上，十余年间，“过江龙”与“本地虎”的试探与交锋，时刻都在进行。
今年以来，东莞“地王”频出，东莞土地市场上演着一场又一场硝烟味十足的“抢地大战”，而终获胜的，清一色全是外来品牌房企。
随着房地产市场的逐渐规范，开发商生存与发展的门槛也在不断提高，企业获得土地和资金的难度越来越大，东莞中小开发商也面临着市场的洗牌。业内人士认为，与其与实力企业在有限的市场里拼得你死我活，不如与其他开发商合作，强强联合；或另辟蹊径，转战下一级市场，去开拓更多的市场。
外来房企市场份额占上风
在今年1-8月东莞开发商销售金额排行榜中，东莞万科毫无疑问成为，以近120亿元的成绩继续居于位，市场占有率为11.97%。
从2008年至今8年时间，东莞万科拿了7次年度销冠。2015年，在万科进驻东莞的第12个年头，东莞万科共斩获了113亿元，比排名第二的碧桂园成交额高出了35亿元。
今年，东莞万科仅用了8个月的时间就完成了去年年度销售额，成交金额达117.75亿元。
碧桂园以67.93亿元的销售额位居亚军，也将完成去年的年度业绩的93%。
光大地产则以约43.98亿元排行季军，接下来依次是恒大、金地、保利、新世纪、和记黄埔、卓越和鼎峰。该排行榜上，外来房企占领了七席，本土房企只有三个，并且本土房企的销售业绩普遍排名靠后。
从今年前8个月的销售金额来看，仅有4家房企未完成去年年度销售额，其中5家外来品牌房企均完成了去年全年的业绩，大部分增长幅度较大，典型代表有卓越集团、和记黄埔地产。今年前八个月，销售额前十排行榜上的七家外来房企，市场占有率高达34.66%。
本土房企在售项目减少
记者查阅相关数据发现，在2009年以前，东莞的房地产市场还是由本土开发商占有较多的市场份额，全年销售总额前十名中，本土开发商占了7席以上。而在更早的2004年以前，占据东莞房地产市场的是“四大家族”，即光大、新世纪、宏远及中信东莞分公司，“四大家族”在城区的市场份额达到六七成。
2010年起，东莞本土开发商的市场份额出现明显下滑，从2010年至2015年，连续5年销售额前十名的排名榜当中， 本土开发商仅占3-4席，不足半数。
2010-2012年是外来房企在东莞开发的高峰时期，合富辉煌数据显示，2012年东莞本土房企市场比重一度跌落至42%。
经历四年的调整，本土房企竞争力在逐渐恢复，但整体力度有限。代表着东莞本土开发商的“四大家族”市场占有率的下降是本土开发商被边缘化的一个主要体现。
在近几年销售排行榜当中，除了光大能够稳定在前三名左右，新世纪地产排名下滑明显，而宏远地产更是跌在10名之外。中信东莞公司由于进入东莞时间早，早已被视为东莞本土房地产开发商之一。不过今年，中国海外收购中信目标集团的物业项目，目前中信东莞公司也由中海接手。
东莞楼市正在“洗牌”
行业正在进行“洗牌”，东莞房地产市场也不例外，未来市场将由品牌开发商主导。这是多位业内人士在记者采访时表达了类似的观点。
对于东莞房地产市场而言，本地的光大、新世纪、宏远、丰泰等元老级的房企依然活跃在市场上，而新鲜血液也是源源不断地输入。十年前，外来房企的先后加入，让东莞房地产市场拥有更多元的文化生态和提高的动力。在东莞这个舞台上，十余年间，“过江龙”与“本地虎”的试探与交锋，时刻都在进行。这是一个大鱼吃小鱼的时代。
东莞房地产市场从上世纪90年代开始兴起，历经20多年，由本地房企主导市场到外来品牌房企进入后百花齐放，再到目前本土房企日渐被边缘化。近年，外来品牌房企业绩增长明显，本土房企竞争力逐渐减弱。
“资本为王，行业正在不断洗牌。”宏远集团董事长钟振强认为，未来市场对开发商资金面、开发速度、楼盘品质和生活理念、成本控制等要求将越来越高，本土与外来房企的竞争将更加激烈，不排除部分实力较弱的本土房企被淘汰。
在市场大浪淘沙下，部分本土房企黯然消失在人们的视野当中，而在部分新生代领头人的带领下，正悄然进行转型和发力。
本土房企多管齐下寻出路
在外来房企的夹逼下，东莞本土房企的市场空间越走越窄，困境之下，本土房企也在突围。
1.转战旧改 业内人士表示，本土企业立足于东莞，对东莞这座城市和人有着更深入的了解，所以在此轮竞逐中，“旧改”成了“香饽饽”。
2.联合拿地 虽然大宗靓地竞拍难觅单个本土房企的身影，但也有一些房企“捆绑”开发，以联合体的形式拿地。近日正式亮相于鸿福路口的民盈山国贸中心，背后的开发商便是东莞三十多家本土房企以及一些民营企业。
宏远集团董事长钟振强认为，在外来大开发商不断扩张的环境下，本土企业抱团拿地不失为提升整体的竞争力、减少资金压力、夺回市场份额的好方式。
3.外拓出走 在东莞市场举步维艰的情况下，外拓出走成为本地房企常见的选择。2010年前后，东莞本地房企就曾掀起一波外拓高潮，光大地产先后向广西、肇庆、云浮等地进驻，中惠熙元集团到广州等其他城市开发，这些都是本土企业开始“试水”外拓的代表。
4.幕后出资 另一种比较隐蔽而且保险的方法，是企业出资给有经验的开发商，但出资方只负责回收资金和利润，并不参与实际的房地产开发。业界人士认为这种方式能够保证高效开发，因为开发商需要对投资方负责。多个投资方的监督会倒逼房企做好项目。
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外来房企进驻 本土房企如何应对？
随着本地、外来房企之间的不断“碰撞”，房企之间的竞争也会变得愈加激烈。那么，东莞的业内人士又是怎么看待这种情况呢？记者采访了东莞房地产协会秘书长陈骏良、宏远集团董事长钟振强、深圳天为地产董事长李宝柱、市场策略研究中心总监车德锐等业内人士，一起看看他们怎么说。
外来品牌开发商纷纷进驻东莞，如何看待当下的东莞楼市格局？
陈骏良：东莞有一些中小房企慢慢就在市场上销声匿迹了，这些都是正常现象，都这样。这是市场的规律和历史发展的趋势所在，无论哪个城市都难以避免这种现象。
钟振强：作为东莞早一批的房地产职业经理人，我见证了东莞楼市的变化。这说明市场的竞争会越来越大，房企争先进驻的区域，也会导致土地的成本越来越高，在资本为王的背景下，东莞房地产行业正在进行新一轮的洗牌。
李宝柱：这说明东莞房地产行业的市场化程度越来越高，土地交易环节从以前不完善到现在的公开招拍挂，市场变得越来越透明。
车德锐：这是好事，外来品牌房企的增加，东莞房地产行业会变得市场化、品牌化和规模化，从不成熟往成熟的方向去发展。东莞过去的楼市格局，发展不平衡，现在的楼市格局，表现出来的却是“多头热点”，受供需关系及楼盘主动营销影响，深圳客大范围渗透东莞。
受到外来房企的冲击，本土中小开发商会怎样？
陈骏良：土地是房企发展的根本。如今东莞大品牌开发商均大量储地，外来房企如万科、碧桂园等拿地很猛，他们资金足、下手快，小房企怎么抢呢？
钟振强：竞争愈加激烈，本土开发商在产品和土地资源的优势减弱、成本增加的情况下，更要把控好企业的风险。宏远集团未来还是以稳健发展的理念来做地产开发。
李宝柱：在市场竞争之下，任何市场主体都有进或退的可能性；其实东莞本土房地产企业，老板在公司管理和团队建设上都十分卖力。我认识的很多本土房企，都是十分有活力的。
车德锐：品牌开发商主导市场，我个人看来，这楼市格局是很大气的。大开发商拿地开发快、资金回笼快，可以快速循环，甚至慢慢影响包括房价、产品供应、营销模式等方面，其品牌价值也会拉动房价上涨，从城市发展角度看是良性的。
在这种情况下，本土开发商应当如何应对？
陈骏良：只能说，优胜劣汰。
钟振强：东莞本土房企目前主要往三个方向去发展。一是通过股权合作、三旧改造等方式，与外来品牌房企进行合作，资源互补，联合开发实现双赢。第二种情况就是抱团开发，像民盈山国贸中心，就是东莞数十家民营企业联合开发的代表项目之一。第三种情况就是资本的转型，其中包括转型、转行、转换投资形式或转开发领域，譬如往东莞以外的市场或在东莞二三线镇街寻求发展机会。
李宝柱：寻求产品与商业模式的独特性与创新性是一个方向。东莞有些本土房企的企业活力和团队不错。
车德锐：当下东莞本土房企的出路，要么和其他房企抱团取暖，要么卖地，要么转行，甚至有的房企不做项目而去炒房。
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外来房企再掀收购潮
近，东莞楼市掀起了一波又一波的收购潮。
8月25日，庄士中国全资附属公司庄士中国地产有限公司作为卖方，与买方碧桂园全资附属公司景荣企业有限公司及双方担保人订立买卖协议，碧桂园以总代价约为人民币13.304亿元收购庄士中下东莞市沙田镇庄士路8号、名为庄士新都的项目。与此同时，碧桂园还收购了位于东莞南城的翔丰商务中心项目。记者从多方了解到，碧桂园在东莞正在洽谈合作或收购的项目还有不少，正在陆续落实。
上周六，9月3日，恒大翡翠华庭在望牛墩开放城市展厅，首批产品为73-122平方米的2-4房产品，预计年底开盘。从公开资料了解到，该项目正是恒大地产从东莞市华威房地产开发有限公司手中并购了“七巧印象花园”。目前，恒大在望牛墩已经落实的另一个案名未定的新项目，也是并购而来的，原是联华国际集团芙蓉故里项目。
而在几天前，就有消息传出万科耗资2.43亿美元收购东莞万江东江之星70%的股份，原本由新加坡开发商首铸集团开发的万江高商业综合体项目，改为由万科接手，目前正在重新做项目规划。
近日，东莞本土品牌房企联华国际集团资产重组有了新进展，万科入股联华国际集团子公司景天地产，而联华正在开发的苹果公社现场出现公告已经署名为“碧桂园项目”。业内人士透露，万科、碧桂园正在收购联华国际集团土地和项目。
随着土地供应量减少，为获得更多的地块开发和避开高价地增加成本，不少外来品牌房企加入了东莞的“三旧改造”的队伍。如碧桂园在东城、茶山等镇街有多宗三旧改造项目，万科在东莞各镇街同样也有不少三旧改造项目在等待开发。业内人士告诉记者，与招拍挂相比，三旧改造项目的拿地开发时间相对较长，但是成本却相对较低，而且三旧改造项目的地段往往都较好，这也是吸引开发商的重要原因。
不仅是已经在东莞开发的大品牌开发商看好东莞地块，一些珠三角地区的房企以及性品牌房企也在积极寻找机会进入东莞市场。车德锐告诉记者，“我了解到的，现在都有20多家一线房企都想进军东莞，如富力地产、龙湖地产等。这对东莞市场而言，是一件好事，市场多元化发展，也可以避免市场出现垄断现象。”
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