[摘要] 传统楼市旺季“金九银十”到来，各大开发商都在积极备战，相信对于“金九银十”都抱有不小的信心，那各大开发商的大咖们，对东莞楼市，对各项政策，对自己的项目，对购房者们，都有什么话想说呢？
2016年已经过大半，回顾过去的大半年，楼市火热，政策暖风吹不断。随着东莞地铁开通，莞深融城，深圳客涌入，东莞楼市大好，在供不应求的情况下也助推了地价上涨，导致各区域地王频现。
传统楼市旺季“金九银十”到来，各大开发商都在积极备战，相信对于“金九银十”都抱有不小的信心，那各大开发商的大咖们，对东莞楼市，对各项政策，对自己的项目，对购房者们，都有什么话想说呢？
值此“金九银十”之际，2016年9月7日东莞房天下媒体中心商务编辑组采访了金地集团东莞地产公司副总经理曾鸣华，且来听听曾总是怎么说的！
金地集团东莞地产公司副总经理曾鸣华
【房天下】：东莞地王频出，从莞城到樟木头再到茶山，楼面价去到一万几千，很多业内人士分析，东莞房价均价破2万，部分镇街破3万也只是时间问题，您对于此现象怎么看？
【曾鸣华】：主要由供求关系决定，一个是因为东莞今年土地控规的调整，放慢供地的速度，这部分土地资源在明年会释放出来，在供给面上土地的放量少了。二是因为一线城市的火爆，二三四线城市去库存政策的利好，导致需求比较旺盛，在两个因素共同影响下，土地供求关系比较紧张，导致地价上涨。
东莞整体地价还算正常，近一两个月像南京这些一二线城市地价拍得很高，反观东莞的地王，例如2007年塘厦拍出的一块地王，楼面地价是一万五，到现在为止还是东莞的地王，对比其他一些同类城市，地王记录一直再刷新，所以东莞这几年还是比较稳定的。
未来四季度东莞会不会诞生新的地王，这个谁也不敢肯定，但是会有这个可能性，因为供求关系，还有，目前房地产是中国老百姓比较认可的无论自住还是投资的一种好产品，这样一种趋势在东莞还算是合理的！
【房天下】：购房者一直以来关心的就是房价 ，自去年下半年开始，东莞房价涨势很猛，大部分镇街过万，个别临深镇区房价甚至破两万，很多购房者因此在观望，您对他们有什么话说？
【曾鸣华】：东莞的均价在整个珠三角版图来看，不管是同一线城市广州深圳比较，还是同二线城市珠海佛山等比较，东莞均价比较合理，没有说一下子涨很快，虽然说去年年底到现在房价上涨比较多，但我的理解这是一种补涨。在过去的五到八年，东莞的房价一直很平稳，供求关系一直没有成为它房价上涨的原因，但是从去年年底到现在，供求关系逐步变成价格上涨的主要原因，这个是市场的规律。
自住客户无论何时做购买决定，这都是一个正确的点。网上有些观点在讲30年前的1万元等于现在的250多万，钱在贬值，物价在上涨，这就是通货膨胀，房子属于物价，属于刚性需求的商品，比如现在向银行借贷100万，月供1万，十年后1万的购买力是多少？可能一半都不到，但作为房子时可以保值的，这也是为什么那么多人选择向银行贷款买房的一个重要原因。
房价会涨，反映的是社会经济发展的趋势，房价大降就跟整个经济发展和物价发展规律是不符的，所以从一个长远的角度来看，东莞的房价不会降，不过经过这一轮补涨之后，东莞的房价的涨幅会变平稳。
投资是更高深的领域，普通客户不一定能抓住这个点，有很多不确定因素如银行的信贷政策，国家限购政策，都会对房价和楼市造成很大影响，这个比较难判断，所以涉及到投资的客户，需要谨慎一点。
【房天下】：随着地铁R2线的开通，东莞正式迈入地铁时代，缩短了城区与镇街的距离，也缩短了城市间的距离，莞深融城进一步加剧，深圳客外溢来东莞买房，已经是一种大趋势，深圳客是否依然是东莞楼市下半年的主要客源？
【曾鸣华】：东莞的版图有自己的特点，不能一概而论，临深片区还是深圳客占主导，因为深圳关外的房价去一个新的台阶，五六万以上的均价，而临深片区房价是深圳关外房价的一半左右，这是一个合理的价差，因为有价差存在，所以很多深圳客会选择在东莞惠州中山置业，这个趋势已经形成了。
深圳的版图不大，土地有限，跟北京上海等一线城市相比小很多，所以外溢需求明显，在概念上来讲，北京都修到五环，而东莞的临深片区相当于深圳的三环。所以很多深圳客来临深片区来购房，且以自住为主，这是由地理环境决定的。
主城区则是本地客占主导，道滘、寮步等周边镇街会以城区外溢客为主，也包括这些镇街的本地人，深圳客在这些片区的购买比例会减少，深圳客在这些片区购房，不仅仅是自住需求，会有更多需求夹杂在一起，比如度假投资等。
【房天下】：近几年，“网红+直播”日益火爆，“网红+直播+电商”成为一种新的眼球经济模式，东莞多个楼盘活动也优先选择网红直播推广，您是如何看待网红直播的？直播是未来的营销趋势吗？
【曾鸣华】：个人认为网红直播将会是未来的一种营销趋势。直播在快消品的领域是一种很好的渠道，据淘宝数据显示，从明星代言到网络红人代言，着实为快消品商家带来很高的效益。
网红经济如果要在房地产行业落地，需解决房地产行业特色的一些问题，房地产毕竟跟普通消费品不同，普通消费品群众基础庞大，而互联网阵容刚好能够对接这个庞大的消费群体，但是房地产是不动产，不动产会有地段的约束，一般购房者不可能跨区域来购买自住物业，但度假型物业就有这样一个可能性！
网红经济对于房地产来说，首先度假型投资型物业是网红经济能快对接上的，像度假型物业人民都可以购买，就可以从网红影响力里兑现价值。东莞和二三线城市的房子，大多都是本城市的人在够买，这就要求网络红人在当地要有影响力，所以像房天下的网红直播或者其他网络媒体的网红直播在落地时，都应该去关注这样一个问题。
【房天下】：您的项目在“金九银十”会有怎样的动作，可否给我们简单介绍一下？
金地城南艺境主推95-120㎡的三房四房，项目一直卖的很好，每次加推当周售完，是城区为数不多的在售楼盘，城区持续不会有太多的新盘供应，建议购房者可以去关注，项目比较优质，一个是它的规模，一个是地段优势，在东莞大道沿线跟城区核心区域。
金地湖山大境，深圳客户的，项目优质，临湖而建，临湖的房子在未来来讲都比较稀缺，且在售产品线丰富，有100-160㎡三房四房，160㎡联排别墅，350-550㎡独栋双拼，建议想要这种品质和改善型深圳客都可以关注，项目位于在莞深高速黄江出口，交通便捷。
金地琥悦，主推90㎡-120㎡三房四房，深圳客选房子一定要选择在高速路口附近的房子，不然优势就不明显了，金地琥悦项目在广深高速口旁，临近高速出口，属于低密度洋房社区，自带商业街，生活便利，客户可以去关注一下，特别是深圳保安的客户。
万江艺境水岸，一个全新的项目，批以170㎡双拼联排别墅为主，产品比较稀缺，今年主城区的别墅新盘比较少，相信会成为2016-2017年城中别墅的亮点，9月中旬位于康帝酒店的体验中心将开放，有兴趣的客户去现场咨询。
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