[摘要] 物业性质属于商用，使用功能却可是住宅。近期东莞楼市出现了一类新产品“商墅”，类似产品还有大平层的商务公寓，商墅在取得预售许可证时，物业性质为商业楼，但实际使用功能可为住宅。
物业性质属于商用，使用功能却可是住宅。近期东莞楼市出现了一类新产品“商墅”，类似产品还有大平层的商务公寓，商墅在取得预售许可证时，物业性质为商业楼，但实际使用功能可为住宅。业内人士表示，2015年至2016年上半年，有不少地块出让时要求商住商服性质占比30%-50%，部分发展商将商用产品“变通”为住宅功能。在目前商业体量相对过大，投资需求相对减少的市场环境下，类似产品或不会是昙花一现，在2017年，这类产品或不会少见。
动向：碧桂园Park Royal“商墅”入市
2016年第四季度，碧桂园Park Royal入市销售，这个当时的全新项目，在11月带来了一种新产品——“商墅”。在碧桂园自己给出的解释里，“商墅”不同于别墅，也不同于普通的商铺，它是将商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间。从产权属性上来看，“商墅”其实属于商业性质，从使用上来看，它是“商住两宜”。
记者在东莞建设网的商品房预售许可信息看到，备案项目名称为“天宝广场”的碧桂园Park Royal，取得预售许可证的多套单位，确实为商业楼性质。
类似的产品并不仅仅是碧桂园Park Royal。12月初，记者从东莞万科了解到，虎门万科云城在2016年第四季度推出的新品中，有一种211平方米左右的大平层单位，其产品性质也属于商务性质，但实际使用功能可自由隔断为住宅。据透露，这一产品约有100多套，近日刚推出其中的50余套。
此外，记者了解到，位于塘厦的珠江·观澜御景，也有少量的类似商墅产品。
小面积商务性质的公寓单位在东莞已不少见，但商务性质，住宅功能的大户型，却是相当少见。项目工作人员告诉记者，这一类产品和商务公寓一样，水电等均需要按商用水电的费用收取。“相对于商铺、写字楼等投资类产品，还是住宅更受市场接纳。而且，作为商务性质的非住宅产品，也解决了一部分多次置业的消费者想买没法买的问题。”一业内人士表示。
光大地产项目总监程伟在接受记者采访时也表示，商业性质的中大户型居住单位会增多，虽然在短时间内还需要市场双方的接受过程，但未来一两年内肯定是一个发展趋势。
表现：总价过高影响去货速度
2017年2月中旬，记者在东莞市房产管理局公众信息网上看到，碧桂园Park Royal已推出的商墅单位，已签约备案的尚不多。同样是商业性质的高层单位签约单位相对较多。在2016年第四季度推出大平层商务公寓的虎门万科云城，据项目工作人员介绍，该性质的大平层单位刚开始推出时，每个月大约可销售10余套，去化速度不快也不慢。
合富辉煌东莞公司市场研究部副总经理李兴旺向记者分析表示，近期出现在楼市的这一类产品，从性质上而言类似于商务公寓，但大多为大户型产品，更适应居家的需求。但相对而言，商用物业首付比例较高，贷款年限短，这对置业者的经济能力提出了相当的要求，因而影响到该类型产品的市场去化表现。
东莞中原策略研究中心总监车德锐则向记者分析表示，商务性质的大户型产品肯定还会在其他项目出现，但不会大规模的普及。商业性质物业做大户型住宅产品，确实可以满足一部分改善型需求，但是受众相对较窄，风险也更大，开发商会权衡规划这一类产品的体量，比重不会太大。
■置业贴士
商务性质的居住产品，与普通住宅同在一个小区内，使用起来与普通住宅无异，但实际上“养房”成本是有区别的。首先是房贷。作为商用物业，一般多只能贷到六成，大部分时候只能贷到五成。也就是说首付至少要付到四成。而商用物业贷款年限多只能贷十年，贷款利率通常比基准利率上浮10%，也就是说，买商用物业的首付门槛和月供压力要大得多。
第二是水电费，是按照商业类来计算。还有就是物业管理费。记者从东莞市物业管理协会了解到，目前东莞的住宅项目，在业主委会员成立之前，住宅单位的物业管理费仍有政府指导价，高为2.4元/平方米。而商用物业则采取市场调节价，由物业服务企业和业主协商。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
