[摘要] [摘要]在1915套调整房源中,约有62%进行价格上调,仅有19%房源是下调。
2月份央行首提“稳健中性”的货币政策，严格限制信贷流向投资投机性购房，未来政府的调控趋势会保持从严。而目前东莞房价面临回调压力，备案价调整现象占比少。据数据显示，1月1日—2月21日，全市共约有27个项目共1915套住宅房源进行价格调整，仅占目前住宅存量房源的6.5%。在1915套调整房源中，约有62%进行价格上调，仅有19%房源是下调。
房价面临回调压力
2月17日央行公布《2016年四季度货币政策执行报告》，明确“稳健中性”的货币政策、防控金融风险、去杠杆、抑制资产泡沫。另外，今年2月份东莞市住建系统召开了全市住房城乡建设工作会议，市住建局局长朱利民表示要加快非住宅商品房去库存，重点加强对临深片区等热点片区的监控，以更充分地体现出稳健调控的效果。可见临深市场调控压力较大。
回顾近几周市场，新房市场供求端均处于深度僵持状态，购房者对后市看跌情绪持续输出，不少房企以顺卖为主静观市场变化，推货节点稍有延后，预计3-4月会迎来今年首波供应小高峰。由于房价高企本地客户无力承接，对深圳客依赖程度依然甚高，“联动造势力促成交”为目前大多临深项目去化的主要方式，春节后项目联动介入持续增多，个别市区项目亦增加转介渠道出货。土地成本不断增加，开发商进入高周转开发模式，出货压力，清货压力渐增，近期部分临深项目已悄然调整备案价，下调幅度多在10%以内，而纵观东莞房价仍比较稳定，未见房价大幅下跌现象。随着新房市场持续低迷，库存量逐渐回升，房价回调压力增大，以价换量或大势所趋。
备案价调整现象占比少
数据显示，今年1月1日—2月21日，东莞全市共约有27个项目共1915套住宅房源进行价格调整，仅占目前住宅存量房源的6.5%。这些调整房源主要集中在东北片区和临深片区，而常平镇房源多，约有387套。在1915套调整房源中，约有62%进行价格上调，仅有19%房源是下调，19%房源保持不变。
据了解，备案价上调房源占62%，主要集中在常平和茶山等区域，基本上是根据当前区域均价前期去货情况来做调整。常平和茶山上涨25%-35%为突出，从低于市场均价提至市场平均水平。从项目个数来看，东莞有11个项目进行备案价上调，上调幅度在3%-35%之间；整体上调幅度19%，上调均价2798元/㎡。从区域分布来看，有10个区域有上调现象，常平、茶山、望牛墩、凤岗等区域项目房源批量上调。但据市场反馈，部分项目调价之后客户抗性较高，项目去货速度明显放缓。
在1915套调整房源中，仅19%房源进行下调，其中塘厦、黄江等区域占比较高，常平项目下滑幅度大，属于房企的个别行为，不具有代表性。从项目个数来看，备案价下调的项目个数较多，但房源量少，共有14个项目，但仅有291套，整体下调幅度约10%，下调均价约2533元/㎡。从区域分布来看，塘厦占据半壁江山，共有141套进行下调，下调幅度约9.8%。而常平项目调价的房源是给内部员工购买，不对外发售，是房企的个别行为，不能以此来判断市场出现降价行为。
建议上半年快速出货
业内人士表示，受限购新政的影响，2017年春节后楼市依然冷清，春节后两周住宅成交仅有920套，创近五年来同期新低。春节后两周供应仅有6.57万㎡，处于近5年第二低位。淡季博弈期房企推货谨慎，推货缓慢，以自然销售为主，3-4月供应量有所回升但难超往年同期。另外，央行首提“稳健中性”的货币政策，投资投机性购房是严控的主方向；其次，房贷利率调整实为从严政策的补充，若政策持续叠加将抑制购房需求。
综上所述，2017年将是调整的一年。上半年预计买卖双方皆处在观望阶段，自然销售为主，存量房以小幅度的调价来试探市场反应，新品定价则将更接近2017年楼市行情，更贴合市场和理性，大涨大跌可能性低；下半年预计新增供应量有所加大，在市场预期没有变化的情况下，为集中跑量，或会出现价格回调预期，不排除部分开发商开始降价跑量现象。下半年市场行情不确定性因素大，建议开发商在上半年快速出货。
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