[摘要] 长期以来,东莞受土地资源整合难度大、利益平衡分配机制不完善、政策均质化等因素影响,导致城市更新连片改造项目落地少。今年,东莞将城市品质提升写入了十大行动计划中,城市更新连片改造成为重要的一步棋。
长期以来，东莞受土地资源整合难度大、利益平衡分配机制不完善、政策均质化等因素影响，导致城市更新连片改造项目落地少。今年，东莞将城市品质提升写入了十大行动计划中，城市更新连片改造成为重要的一步棋。
近日，市国土资源局相关负责人接受采访时表示，该局重点从完善市镇两级城市更新常态化改造机制、修订和完善“三旧”改造扶持政策、建立统筹开发和利益分配机制、出台连片改造专项政策等四方面，加快推进4个旧工业区活化更新并形成3类统筹开发模式范例，稳步推进5个试点连片改造片区，新增培育启动8个总面积约3万亩的连片改造片区。
“三旧”改造土地市场评估价分两种方式
地价计收等政策指引的完善，是撬动各方资本积极参与城市更新的关键。市国土资源局相关负责人透露，目前已完成了《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的第四轮修改，并已上报市人民政府审定。
该负责人透露，“三旧”改造地价计收政策遵循省96号文关于“三旧”用地出让须经地价评估、按市场价计收地价的规定，计收的基础是土地市场评估价。根据不同改造类型和土地受让方是否参与前期拆迁、是否在出让前已确定等不同情形，土地市场评估价分为单宗用地评估确定出让底价、区片土地评估确定计价基准等两种方式确定。
其中，单宗用地评估确定出让底价，适用于政府主导改造项目。该类型项目土地受让方在出让前不确定、不参与前期拆迁，参考单宗用地评估确定土地出让底价，最终通过招标、拍卖、挂牌等公开竞争方式确定土地受让方和出让价格。
区片土地评估确定计价基准，适用于土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造、合作改造等改造类型。这类型项目土地受让方在出让前已经确定并实施前期拆迁，土地使用权以协议方式出让。该类型以所在区片的区片市场评估价为计价基准，根据宗地条件修正得出计收的地价金额。全市共分为212个区片，区片市场评估价由市国土资源局委托专业估价机构评估确定，原则上每年更新一次。
“无论政府工作人员，还是项目业主，只要在系统中输入地块坐标、权属类型、改造类型、用途、容积率等批准信息或者查表、套公式，就能算出需要缴交的地价款，无需托关系，无法钻空子。”该负责人表示，采用区片土地评估确定计价基准方式，主要基于两方面考虑：一是公开透明，从制度源头防止腐败；二是成本明确，有利于鼓励投资。
探索“构建分配机制+具体项目实践”开发模式
“连片改造涉及政府、社区、村小组、企业、个人等大量不同利益相关方的利益平衡分配，现有的土地增值机制相对刚性，缺乏足够的灵活性平衡各方利益。”市国土资源局相关负责人如是说。因此，要推进城市更新连片改造项目落地，理清利益分配是关键。
市国土资源局相关负责人表示，将建立和完善“三旧”改造统筹开发和利益分配机制，初步构想“构建分配机制+具体项目实践”，即通过年内建立和完善市、镇两级的“三旧”改造统筹开发和利益分配机制，调整利益分配、促进统筹开发，同时加快推进具体项目，在实践中探索多种统筹开发模式。
具体而言，年内出台属地“三旧”用地统筹开发和利益分配细则、起草“三旧”改造专项资金管理规定，推进东城33小镇、常平科技加速园（国际创新港）、莞城鳒鱼洲、黄江灵狮小镇等4个旧工业区活化更新，形成3类统筹开发模式。
记者获悉，该局力争9月底前出台属地“三旧”用地统筹开发和利益分配细则，调整土地一次分配。在不突破土地出让纯60%的前提下，允许各镇街自行制定“三旧”用地收储出让纯分配比例，形成“共享式”的土地一次分配。
此外，利用市政府从经营性改造项目取得的土地形成“资金池”，通过补助、借款、贴息、风险补偿等多种方式支持产业类改造、镇街连片收储、公益性改造，平衡地产和产业，兼顾市场盈利和社会公益，助力连片滚动开发，探索“平衡式”的土地二次分配机制。在条件成熟的情况下，探索引入“池外”的金融资金，发挥财政资金的放大杠杆效应。
4个旧工业区活化更新，总改造面积914亩。目前，东城33小镇、常平科技加速园（国际创新港）已进入施工阶段，年内引进企业入驻；黄江灵狮小镇正在办理不动产过户手续，年内完成一期改造；莞城鳒鱼洲正在研究前期策划方案，年内完成规划调整和土地出让。
年内推进5个连片组团式改造试点
今年，东莞将大力推进东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、茶山东岳-珀乐片区、樟木头樟洋片区等5个连片组团式改造试点。其中，重点推进麻涌滨江片区和樟木头樟洋片区完成规划调整等。
该负责人介绍，目前，东城黄旗南片区2号单元片区完成了前期研究报告编制，完成了纵二路、横二路、小学等公共基础设施用地报批。万江龙湾滨江片区基本完成了官桥滘河涌整治截污管网、龙湾湿地公园、坝新路升级改造等基础设施项目建设。麻涌滨江片区顺利收储了大盛村110亩土地，启动了南洲村600亩土地的收储工作，成功引进了珠三角汽车博览中心、菜鸟网路科技、岭南水乡文化旅游景区等大型项目。茶山东岳-珀乐片区启动了茶山旧村改造地块一期项目建设，完成了东岳公园、东岳商业街及东岳路升级改造。樟木头镇樟洋片区完成了前期研究报告编制，启动了460亩的居民安置区、产业安置区的前期工作，另外片区585亩建设用地规模已全部解决。
另外，该局结合我市区域发展重点、有关镇街的改造意愿和片区改造条件成熟度，目前有意愿、有潜力进行连片改造的初步区域有南城东华片区等14个片区，总面积约3.5万亩，今年将启动基础调查、前期规划研究等工作。该局根据区域重要性和近期实施可行性，重点推进片区是南城东华片区、长安科技商务区、虎门高铁站TOD片区、东莞西站核心区、洪梅河西片区等连片改造片区。
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樟洋项目用10年时间
为樟木头再造一个“副中心”
省“三旧”改造重点项目、市五个连片组团试点项目之一的樟木头镇樟洋社区连片组团式“三旧改造”项目（以下简称“樟洋项目”），目前已完成前期报批工作，其中“山高嶂产业园”和“居民回迁安置区”等部分项目有望明年开工。
项目位于樟木头镇南部樟洋社区，处于穗莞深港主要交通通道的中间位置，以及深莞惠城镇群的地理中心。前期研究报告显示，利用10年时间，对樟洋社区284.34公顷土地进行改造，贯彻“产业驱动、产城融合”的理念，将引入更多内生型和高端化的新型产业，推动现有产业转型升级发展，将有助于改变目前社区经济低迷、就业不足和产业发展乏力的局面。
“樟洋项目可为樟木头再造一个‘副中心’。”樟木头镇三旧办负责人接受记者采访时表示，底气主要来自樟洋项目建设的产业定位、公共配套、绿地修复等三大亮点。
在产业定位上，以“健康、美丽、关怀”为产业导向，吸引医疗服务、健康管理、健身美容、养生疗养、养老护理服务等新兴都市型产业，发展药品研发、医疗器械、化妆品、保健品和健康食品等行业，大量引进科技含量高、产品附加值高的高新技术企业、电子商务和物流业。
另外，该项目也将以“修复生态、整山理水”的方式，将受到严重污染的环境改造为山清水秀的生态城区，为产业升级和生活改善提供优质空间。值得一提的是，石马河作为樟木头镇内的主要河流，也将成为整治方向之一，不仅将修复滨河绿化带和山体绿化，还将与其结合建设公园和集中绿地，通过绿道串联形成覆盖项目全范围的大公园系统。
记者获悉，此次改造涉及樟洋社区约5万人，提升公共服务水平也至关重要。樟洋项目规划大幅提升幼儿园、中小学、社区健康服务中心、综合医院以及体育场馆等教育、医疗、体育设施的数量和服务水平，全面改善樟洋社区的公共服务品质，同时引入高端商业和酒店等现代服务业，提升商业服务水平。
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