[摘要] 调控的威力逐渐显现。伴随调控的实施,发展商的营销策略也在悄然发生变化。根据实时政策,4月11日起,外地户籍家庭在东莞购买首套新建商品住宅也需连续缴纳一年以上社保或个税了。记者了解到,2016年在东莞楼市成为主力的深圳客,出现了大量的观望,临深片各大开发商也开始转移目标,着力拓展本地置业需求。
调控的威力逐渐显现。伴随调控的实施，发展商的营销策略也在悄然发生变化。根据实时政策，4月11日起，外地户籍家庭在东莞购买首套新建商品住宅也需连续缴纳一年以上社保或个税了。记者了解到，2016年在东莞楼市成为主力的深圳客，出现了大量的观望，临深片各大开发商也开始转移目标，着力拓展本地置业需求。
临深开发商多渠道拓客
早在年初，塘厦等临深镇街的多个开发商就曾对记者表示，深圳客来东莞来得少了，临深项目的出路，必须得要转向拓展本地置业者。
近两个月，随着调控的加码，深圳客来访占比越来越少，多数临深开发商也开始大力拓展本地客户。
东莞市德洲美林房地产开发有限公司（以下简称德洲地产）副总经理朱廷勇告诉记者，今年以来，德洲城项目已经开始积极的多渠道开拓本地客源。“我们以前很少在本地做推广的，今年也开始加大力度了。”朱廷勇表示，德洲城拓展本地置业者的方式还有联络本地中介开拓市场，以及启动老带新策略等。“我们德洲城批成交客户中本地客户占了比较大的比例。”朱廷勇还告诉记者，最近与片区其他开发商交流时，大家的思路也基本上是以拓展本地客户为主。
星河时代花园相关负责人也告诉记者，星河时代花园目前要等到第四季度才会开盘入市，不过如果目前的市场环境持续，那么该项目入市时的波拓客计划也会考虑以本地客群为主。
天为地产董事总经理李宝柱也向记者表示，凤岗的多个开发商拓客也由之前的三级联动为主，调整为目前的传统坐销与外拓行销相结合的模式。所谓坐销，主要指代理商对现场的形象打造，现场包装和现场活动等，以吸引本地客的关注度，而行销，则指主动出击，主动联系工厂、企业，组织团购等。
本地置业需求未见爆发
虽然不少开发商将拓客的重心由深圳客转到了本地客，但市场似乎并不十分买账。
朱廷勇告诉记者，目前项目拓展本地客的收效并不十分明显，究其原因，主要还是本地置业者对价格的接受度。“不是没有消费能力，而是心理上对现在的价格不太能接受。”虽然近年来东莞楼价水涨船高，也逐渐被不少本地人所接受，但在目前的调控环境下，本来就带着观望情绪的置业者，对价格的“抗性”也更大。
李宝柱也向记者表示，因为政策发布时间不长，目前凤岗楼盘针对本地客的拓客方式还没有特别明显的效果回报。但从长远来说，本地置业需求是可以释放的，而且可以支撑区域楼市。目前正处于政策发布的敏感期，一般而言，政策发布后需要三个月到半年的观望和消化时间，所以近期拓客计划暂时没有效果是正常的。但东莞本地置业群体的购买能力和需求都是有的，只是没有刺激释放出来。东莞的楼价并没有盲目飞涨，在度过心理观望期之后，本地置业需求一定会释放出来。
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