[摘要] 近日，关于奥宸地产（集团）有限公司拖欠物业公司租金，拖欠员工工资的消息在地产圈内喧嚣尘上。这个曾经的中国百强房企，走到今天，据消息人士的说法，很大程度是高杠杆高规模使用资金造成的。
近日，关于奥宸地产（集团）有限公司拖欠物业公司租金，拖欠员工工资的消息在地产圈内喧嚣尘上。这个曾经的中国百强房企，走到今天，据消息人士的说法，很大程度是高杠杆高规模使用资金造成的。早在2010年，奥宸地产为了实现新一轮扩张计划，不惜走高杠杆、高规模的操作模式。房地产行业，不少企业资本负债率较高，开发商寻求发展扩张也是不可避免，在目前市场去货速度减慢，资金回笼速度也随之变慢，银行贷款收紧的情况下，开发商如何避免出现资金链断裂的风险？记者近日邀请多位从业人士，进行探讨。
主持：记者 王敏
嘉宾：东莞市房地产业协会秘书长 陈骏良
东莞市三正房地产开发有限公司副总经理 李启清
瑞峰置业董事副总经理 李楠
奥宸事件属于个例
在目前的市场环境下，类似于奥宸地产的事件还会发生吗？
陈骏良：大面积发生的可能性不大，尤其是对东莞开发商而言。东莞开发商虽然也有在本土发展起来之后走出去扩张的，但一来规模一般不会太大，二来大多是先选一个地方试水，可行后再行推开，很少有盲目全面推开的，这与东莞本土开发商一向的谨慎、稳健作风有关。这种谨慎也会很好对冲风险，因为自己的开发资金各方面控制了，即使遇到市场下行期，成交速度放缓，风险也是在可控范围内。
李楠：资金链断裂通常只是个例。这是因为资金链断裂实际上是一种极端现象，通常出现在开发商只依靠销售收入，且以个盘为主，同时开发商在市场周期比较好的时机扩张囤地，却在销售阶段出现很大波动的情况下，开发商自有资金不足，成交速度远低于投入速度时，才有可能出现。而实际上大部分开发企业，一来不会单纯依靠销售，二来企业的资金积累通常比较健康，会具有一定的抗风险能力。尤其是东莞开发商，他们作风一向稳健，他们的资金构成比较多元化，也不会盲目扩张拿地，所以这种现象普及的可能性极小。
李启清：奥宸事件应该属于个例，不会成为行业的现象。从东莞开发商角度来说，东莞开发商大多是将诚信放在位的，行业自律很严格，非常注重自身的诚信形象，不会盲目扩张，也很少会在发展过程中迷失了自己，所以虽然可能东莞开发商不会做得特别大，但发展特别稳定，抗风险能力不弱。
不要做超出能力范围的事
从开发商的角度而言，如何避免出现资金链断裂的情况？
李启清：个人觉得要从几方面去做。一是企业的文化和制度一定要旗帜鲜明地有所提倡，知道要做什么，不能做什么，要有文化内涵，还要有很强的品牌意识。二是要坚定的维护企业品牌。三是一定要将诚信排在最前面。还有很重要的一点，就是常说的“看菜吃饭，量体裁衣”，不要去做超出自己能力范围的事，能清晰地衡量自己的抗风险能力。
李楠：一是企业要有整体战略布局，量体裁衣。要会分析市场的波动规律，上行期，拿地可以拿，但拿地时要预见开发周期市场可能出现的波动。二是对开发节奏的把握，对项目的开发安排，是能错峰开发，错峰投入，这样可以避免在扩张期资金投入过巨，也避免开发项目同时遭遇市场的谷底行情。三是异地开发时，一定要对当地市场有所了解。四是项目开发时的提前布署，也就是要做好精准的客户定位，尽可能保证建了就能卖，从而保证健康的资金回笼周转。还有一点，就是要做好品牌，使能达到品牌溢价，可以看到品牌开发商的项目，在什么时期都可以走货，这实际上就是品牌溢价带来和效应，使企业的抗风险能力得以增强。
从置业者的角度来说，如何避免买到开发商资金有问题的房子？
李楠：这也是多方面的 一是看开发商在开发项目是否在正常施工进行，是否出现了过久的拖延。二是看企业在售项目有没有在非促销节点出现不太正常的大幅促销行为，比如在淡季出现大规模的促销。三是看项目是否有出现不正常网签，而且价格极低。对于开发商而言，出现单一现象可能还是正常的，但如果同时出现上述的多种情况，那么置业者在购房时就得要警惕了。
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