[摘要] 今年以来,房地产政策领域,“大招”频出。继广州“租购同权”新政引发关注后,日前北京的“共有产权住房”,再次引起各方热议。
今年以来，房地产政策领域，“大招”频出。继广州“租购同权”新政引发关注后，日前北京的“共有产权住房”，再次引起各方热议。
近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，8月3日《办法》正式面向社会公开征求意见。共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面将与商品房购房人同质同权，但同时对购房人使用和处分共有产权住房的权利有所限定。
简单讲，所谓“共有产权住房”，就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，随着购房人支付能力上升，可以“赎回”房子全部产权。不管是从国内城市看，还是从国外看，“共有产权”并不是一个新鲜的概念，都有相关经验可供借鉴。而相关政策实施中的教训，也值得后来者引为鉴戒。
曾有城市共有产权住房遇冷
在北京之前，国内不少城市都已推出共有产权住房政策。
媒体最为熟知的，可能也是国内推共有产权住房的，是江苏淮安。2007年，淮安首次试点共有产权住房。据媒体报道，因为申请门槛设置等问题，淮安共有产权住房推出之初，曾一度遇冷。
而影响的，是上海。2010年上海推出共有产权保障房试点，实行住房和经济“双困”标准。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。2016年上海推出了共有产权保障住房管理办法。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，共有产权住房也被视为多元化住房供给体系的一种形式。而在业内人士看来，共有产权住房是保障性住房的一个衍生形式。在“租购并举”的层面上，如果说公租房相当于政府给租房者实物配租，那么，共有产权买房者在没有获得全部产权之前，也相当于获得政府另一种形式补贴。
和之前的经适房相比，或者和当前各地主推的公租房相比，共有产权住房显然有一定比较优势。针对一些居民口袋有点钱，但又买不起商品房，同时又不符合保障房申请条件，共有产权住房显然可一定程度上满足这部分“夹心层”的住房刚需。
具体操作上看，共有产权住房价格比同地段、同品质商品房价格低，此前，北京类似的“自住房”被称为“打折房”。共有产权中，购房者和政府的产权份额，是6∶4、5∶5不等。政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。
“共有产权”思路来自英国
从国外的情况看，“共有产权”的思路来自英国。
英国房产共有产权双方是各城市住房协会与购房人，购房人对住房协会持有的产权部分支付，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权。购房人通过审核后，可以先期购买25%、50%或者75%的产权，并对剩余部分的产权支付租金。
政府只做出框架性安排，具体的运作方式由各城市住房协会根据本地区特点灵活制定，而英国的住房协会属于非营利机构，它可以进行多种经营，但是要全部用于共有产权住房的建设。
中国的共有产权与英国的区别是持有模式中不存在租赁关系，不属于购房者产权的部分由政府持有，购房者无需缴纳租金，而英国的购房人需对房屋提供人持有的产权部分支付租金，后续逐步购买剩余产权。
英国计划2016-2020年新增建设共有产权住宅135000套，每年可填补住房缺口达10.8%。根据剑桥住房与规划研究中心的研究，2004-2011年英国共有产权的购房者逐步拥有达100%份额的比例每年仅有0.9%-3.4%，其他购房者既不是真正拥有也不是真正租用住房，却受到了两方面的负面影响，包括无法享受业主服务以及承受租金的上升等。
相比较而言，我国共有产权房推出至今，也并非没有争议。包括共有产权住房的定价问题，要如何避免以经适房的房价，只买到相当于经适房70%的产权；在“有限产权”状态下，买房者的权益如何保障，等等。这些问题需要在以后实践中不断摸索。
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