西安一开发商举报自己无预售许可证卖房,起诉购房者,法院竟然宣判购房者已涨3倍的房子买卖合同无效

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文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）

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2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。

记者了解到，今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。

购房者当天支付120万全款

紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。

双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元；乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元；李女士应于2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。

合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。

两年后购房者被诉，开发商称未取得预售证

与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。在此前的采访中，一位购房者说，按规定，他们等待开发商通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们都一拖再拖。”

据购房者说，今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。

闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。

长安区房管局

曾处罚开发商无证销售

长安区法院认定，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。法院另査明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。

争议焦点为认购合同性质

一审判决合同无效

长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。另外，判决中还称，法院已向被告李女士释明合同无效的后果，因法庭辩论已经终结，且李女士仍坚持其答辩意见，“故其可另案起诉，本案不予受理。”

6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

看了这事件之后，很多人可能会愤愤不平，咒骂开发商无良，法院判决不利于维护诚信。但作为“买房知识科普”微信公众号的粉丝，我们要从一开始，就杜绝这样的事情的发生，没有完善的五证的房子我们是不会去触碰的，下边再跟大家来分析下这老生常谈的五证。

五证很重要！五证不齐全也就意味你的房子有可能办不了房产证，意味着开发商可能跑路，意味着开发商可能收回你的房子，五证分别是《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

国有土地使用权证

一个小区的诞生，步就是土地招拍挂。所谓招拍挂，就是招标、拍卖、挂牌。

按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。

销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。开发商通过土地招拍挂制度从政府手里买下一宗土地，就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》，土地出让合同虽然不是五证之一，但是内容很丰富。它和《国有土地使用权证》的关系，就相当于我们的购房合同和房产证的关系。

土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在先，项目规划在后。城市规划不涉及房子具体怎么盖，但是会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后所有的操作，包括做建设工程规划，都必须符合这些指标。

虽然五证不一定好找，但是招拍挂信息很容易在网上查到，只要你能搞清楚这块地原来叫什么名字。这里我不得不再提几个概念：地名、推广名、项目名、土地名。

地名：是规划局地名办公室给一个地方起的名字。这个名字是官方的。

推广名：是开发商卖房子的时候为了方便，给楼盘起的名字。

项目名：是开发商报给政府的名字，主要用来申请《建设工程规划许可证》等。

土地名：是拆迁、招拍挂时期，政府根据城市规划，给予土地的编号。

所以同一个小区，在拆迁的时候，可能叫某某村C地块，在开发的时候，可能叫某某花园，在卖的时候，开发商可能起名叫某某豪庭，在地图上，可能叫别的名字。你的房子所处的小区，可能会叫不同的名字，你把这些名字都找出来，有利于找到相关信息。比如找到了土地名（一般可以根据地址查到），你就可以很容易地找到招拍挂的信息，而招拍挂的信息往往会包含一些规划指标，比如容积率。如果找不到，你就要想办法找土地出让合同了。

我们作为购房人，首先应该关注土地用途，开发商擅自改变土地用途，违规开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能存在的设计缺陷，日后无法办理产权证才是根本风险。弄清楚出让地块的土地用途，可以帮助大家避免买到住改商、商改住、以工业用地开发的别墅等房屋，别明明是集体土地或者教育用地上盖的房子，你还当住宅买。其他的技术指标也有必要进行核对，比如规划的建筑面积是10万平方米，卖的时候售楼小姐说有20万平方米，你就要考虑是不是规划变更了。

土地出让合同中还会包含该地块的成交价格，即开发商以什么样的价格买下了这块地，一般称为“楼面价”。楼面价越高，我们买房子的单价也就越高，有些楼盘之所以烂尾，就是因为土地出让金过高，导致项目资金难以周转。

建设用地规划许可证

开发商往往会在获得土地证后，立刻把土地抵押给银行。同时，开发商还会持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》是有附图的，这个图要和卖地时的规划条件图一致。要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。代征绿地和代征道路会对小区生活环境造成重要影响。现在的房子经常会分期开发，一期和二期之间隔着马路，这种道路看起来是小区内部道路，但也有可能是代征道路。代征道路修建好之后，开发商需要把路移交给路政部门，代征绿地则要被移交给园林部门。

所以，并不是说只要出现在沙盘或者图纸上的绿地和道路就都属于开发商或小区业主。道路和绿地一旦加了“代征”二字，如果政府没有立刻收回，小区就可以使用，等什么时候需要了，就要被移交给政府。

建设工程规划许可证

《建设工程规划许可证》会附有小区的总规划图，包括小区平面、图剖面图、分层平面图、分层剖面图。

沙盘效果可能与规划图纸不一致，开发商实际交付的房子也会和规划图纸不一致。从业主的角度讲，我们希望一旦开发商变更规划，自己可以时间知晓，并争取到挽回的机会。但是如果等开发商规划变更的公示期过去，挽回的难度就会加倍，甚至难以实现。

建筑工程施工许可证

没有《建筑工程施工许可证》就开始施工是违法行为，开发商要是这么干，一举报一个准儿。当然，如果你不买这个房子，举报不举报就随你了！《建筑工程施工许可证》确定了建筑施工企业、建设规模和合同价格，此处的合同价格是指开发商需要向施工方支付的工程造价，一般来说在每平方米2 000元左右（钢混结构），这是真正意义上的“房屋成本”。

商品房预售许可证

《商品房预售许可证》在时间顺序上排在最后一位，因为前面4个证是开发商取得《商品房预售许可证》的前置条件，只要具备了《商品房预售许可证》，一般情况下是五证齐全的。要特别注意，五证中每个证不一定和土地一一对应。一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》。它们是具体到每一栋建筑物甚至每一套房子的。只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时，才能确定你的房子手续齐全。点击查看《如何查开发商预售证》

开发商为了提前回笼资金，在未取得预售许可证的情况下，开始卖房，特别是当下银行政策收紧，开发商的资金回笼速度更慢了，大家一定得谨慎啊。

来，再重复一遍，我们是“买房知识科普”微信公众号的粉丝，我不会买五证不齐的房子的。

那你会买未取得预售证的房子吗？

小伙伴们，你在买房的路上，又往老司机的资历迈进了一步，但我希望你可以把你学会的技术传授给你身边的朋友，让他们在买房的路上不要开进坑里，我相信他、她一定会感谢你的，收藏起来，转发给他们，也让他们关注下这实用的“买房知识科普”微信公众号，买房路上，有我陪伴你。

文|杜必文

校对|姚小六

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