住房公积金贷款

小姚

杜哥，好多朋友想了解公积金贷款，你能不能给说一下公积金贷款是怎么回事？

阿杜

小姚同志，公积金这事情其实蛮难说清楚的，每个城市都有不一样的政策。如果你想详细了解公积金政策，就登陆xx市公积金管理中心网站查看：住房公积金贷款规范。

小姚

噢，每个地方还不一样的啊，那你给我说说东莞的公积金政策是怎么样子的呢？

阿杜

好吧，这个说来就话长了，首先你的公积金得连续交满六个月，且现在在正常缴纳着公积金。这是最基本得前提。

小姚

嗯，交满六个月，且现在在正常交着。那异地的行不行？

阿杜

行的，如果不是在东莞缴纳的公积金。在我市申请贷款,另需提供缴存地公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、《同意暂停提取公积金承诺书》(一式一份)。

但外籍和港澳台不可以在我市申请贷款。

小姚

嗯，额外提供证明。外籍和港澳台不可贷款。那贷款有什么门槛呢？

阿杜

公积金贷款主要审核:

(一)个人单笔贷款数超过3期(含,助学贷款已结清除外),不予贷款。

(二)个人单笔住房贷款(含住房公积金贷款或商业贷款)累计满10次,且未结清或结清未满两年的,不予贷款。

(三)职工在申请住房公积金贷款时,隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的,自该行为认定之日起5年内不予贷款。

(四)虚构提取条件,或持伪造资料提取住房公积金的,自该行为认定之日起5年内不予贷款。

(五)购买“双拼房”申请住房公积金贷款须如实说明,隐瞒不报的,不予贷款。

小姚

个人贷款3次或房贷累计10次（未结清或结清未满2年）/隐瞒关系（五年）/购买双拼房（两个房产的房）隐瞒不报，不给贷款。

阿杜

一点都没毛病。还有还款能力要求：申请人及其配偶所有贷款月供合计不得高于其家庭月收入的55%,无尚未还清的住房公积金贷款或其他影响贷款偿还能力的债务。申请人家庭月收入指申请人及其配偶的月收入之和,单身的只计算申请人的月收入。

小姚

我可不可以这样理解，首先无债务的前提下。我的贷款的月供，不大于我和我老公公积金缴纳总额加上公司缴纳总额的55%？

阿杜

小姚同学很聪明啊，也别忘了单身汪！大体可以这样理解，具体是这样的：

家庭月收入=申请人月收入+配偶月收入;

申请人月收入=申请当月申请人的住房公积金汇缴额(含个人和单位缴存的,下同)÷(单位缴存比例+个人缴存比例);

配偶月收入=申请当月配偶的住房公积金汇缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。

小姚

懂了，譬如我有4000的公积金我月供是2200，反过来说月供4000那么公积金得7272！那贷款可以贷多少年？

阿杜

首先是住宅性质的房子才可以用公积金。贷款年限最短为1年,最长不得超过申请人法定退休年龄后5年,不得超过抵押房屋土地使用权终止年限。其中,大修自住住房的贷款期限最长不得超过10年;购买二手房或一手房房屋建筑面积在90平方米以上,贷款年限最长不超过20年;购买一手房、商转公贷款且属于首套自住住房,房屋建筑面积在90平方米(含)以下,贷款最长年限不得超过30年。

小姚

大于90平方米贷款20年，小于90平方米贷款30年。那贷款比例呢？

阿杜

属于本地缴存职工贷款(下称本地贷款)购买首套、第二套住房的,不低于房屋总价的30%;属于异地缴存职工贷款(下称异地贷款)购买首套、第二套住房,首付款比例不得低于40%;停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

小姚

本地首付大于等于三成，异地首付大于等于四成。

阿杜

没错，另外提下组合贷款：组合贷款特别要求。组合贷款须抵押房屋一致,贷款人一致,还款账户一致,贷款起止日期一致,注销抵押登记的须同时注销。对于本地贷款,首套、第二套住房组合贷款中住房公积金贷款额度和商业贷款额度之和不得超过申请人所购房屋价值的70%;对于异地贷款,首套、第二套住房组合贷款中住房公积金贷款额度和商业贷款额度之和不得超过申请人所购房屋价值的60%,组合贷款首付款须同时满足公积金中心及商贷银行的要求,就高不就低。

小姚

就高不就低的准则！能贷款多少是怎么计算的？

阿杜

住房公积金贷款起贷额度为5万元。职工个人缴存住房公积金的,贷款额度为50万元;夫妻双方缴存住房公积金的,贷款额度为80万元。

夫妻双方正常缴满6个月的,分别计算借款人、配偶在不超过50万元个人贷款限额的可贷额度,家庭最终可贷额度=借款人可贷额度+配偶可贷额度且不超过80万;配偶未缴满6个月但正常缴存的或不属于正常缴存的,其可贷额度不予计算且家庭最终可贷额度不超过50万;配偶未缴满6个月但正常缴存的,其缴存基数纳入家庭收入计算供收比。外籍及港澳台籍缴存职工不能以配偶名义参与计算可贷额度,正常缴存的,其缴存基数可纳入家庭收入计算供收比。

职工个人公积金贷款可贷额度Y=个人公积金账户余额B×(缴存时间系数T+收入调节系数I)×流动性调节系数L。

即:Y=B·(T+I)·L。

(一)个人公积金账户余额:申请当前职工个人公积金账户余额;

(二)缴存时间系数:由申请时往前推算正常缴存月份数对应的列表系数,出现中断的,未缴存的月份不纳入计算;

(三)收入调节系数:当前月缴存额(个人缴存额+单位缴存额)对应的列表系数;

(四)流动性调节系数:是根据公积金满足职工资金使用需求能力的不同情况制定的贷款额度调节参数。中心官方网站按月(每月终了后次月)向社会公布住房公积金个贷率。当资金流动性发生变化且个贷率连续3个月保持在同一区间时,中心将及时向社会公布,并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。借款人可贷额度套用的流动性调节系数,以向市住房公积金管理中心业务系统递交贷款申请登记时所对应的流动性调节系数为准。

小姚

好复杂的公积金贷款啊！

阿杜

是啊，所以一般楼盘都只用商业贷款或纯公积金贷款，很少去用组合贷。用纯公积金贷款意味着你除了能贷到的部分，其他得一次性付清。

小姚

‘买房知识科普’公众号真的让我学到了好多买房知识。感谢杜哥。

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