2017年报之土地篇 土拍限价自持盛起，百强房企汇聚

2017·总结

• 在房地产调控持续收紧基调下，土地市场亦难逃看得见之手紧握，年初国土部发文强调住宅供应分类调控，要求地方做好年度及中长期土地供应计划，各省市纷纷严控地价，“限价、竞配建、竞自持”等方式在蔓延，北京、上海、深圳等多个城市发文严禁商业用地作居住用途，东莞亦随之跟进，今年出让商住地全部采取“限价+竞配建/竞自持/熔断”等方式出让，10月亦出台政策严禁“商改住”，在严控环境下，本来开发量已达到瓶颈的东莞，今年土地供应再创低位；

• 成交方面，在今年粤港澳大湾区发展上升至中央层面下，湾区9市纷纷迎得百强房企的重兵布局，而东莞作为湾区的核心一员，受到房企持续看好，华润、招商、旭辉首进东莞斩获地块，今年东莞出让商住地中，仅一宗被东莞本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，且多宗地块触达限价，以高比例自持成交，但随着年底一手楼市场成交难以回温，加之政府限价等多种措施下，年底房企拿地开始趋于谨慎，越来越多地块未触及限价而成交；同时，从去年土地热潮下诞生的多宗地王现状来看，多数难得善终。

• 另外，在国家支持特色小镇方针下，东莞作为传统工业城市，加之房企在莞拿地困难、试水新业务模式，东莞亦受到房企纷纷抢滩，特色小镇项目遍地开花； 在新增用地供应紧缺，而百强房企持续进驻下，政府亦从政策完善、审批简化、部门人员专业化提升等多个方面着手，加快旧改用地的入市。

土地出让采取限价+竞配建/熔断/摇号/竞自持等多种方式

严厉打击商业用地改作居住用途

主要指标一览

• 今年政府公开出让土地占地367万㎡，合计建面823万㎡，再次创下供地低位，其中商住地供应17宗商品房含住用地，3宗人才配套用地，合计占地83万㎡，建面189.77万㎡，最终17宗商品房含住用地成交16宗，1宗触价熔断。

商住地公开招拍萎缩，工业用地持续放量

• 今年工业用地供需量均超200万平，占比高达59%，而商住地供需首次跌落100万平，占比仅23%。

年内公开土地出让金再超200亿，商住地仍为其主要来源

• 虽然今年东莞公开出让土地规模创下低位，但其成交金额仅比去年小幅下滑，仍达到212亿元，仅略低于去年。

• 今年商住地出让金达179亿，仍为土地出让金主要构成部分，占比达到85%。

抑制土市热度，商住地供应创新低

• 与往年一样，今年东莞商住地供应亦集中在下半年，上半年1月出让1宗商住地，而后供地断档7个月后，9月而后，出让19宗商住地（含3宗人才配套地块）。

• 今年政府公开出让商住地仅17宗（不含人才配套地块），合计占地64万平，建面143万平，创历史新低；

土地限价，土拍热度高温减退，回归理性

• 土地全限价，竞配建、竞自持、熔断等方式轮番上阵；

• 17宗土地16宗成交一宗遭熔断；

• 房企拿地趋于谨慎。

看好东莞，房企群聚，土地自持比例高企

外来房企雄霸土拍市场，年内仅一家本土房企斩获地块

• 在近2年东莞土地火速升温，百强房企纷纷进驻东莞下，本地房企在莞公开拿地愈加艰难，外来房企拿地比例持续快速走高，年内成交的16宗商品住宅用地，仅一宗被本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，外来房企拿地比例高达94%

商住地楼面价走高，整体溢价率迅速下滑

• 去年石碣三宗地低价成交及今年土拍热潮不减下，加之许多区域推地间隔时间较长，去年甚至近2、3年内没有推出地块，而东莞土拍市场在近两年火速升温，即使今年土拍限价，仍然创下其镇街地王记录，今年整体商住地成交楼面均价再次上行；

• 但如常平、石排，去年有地块供应，创下地王记录，今年再推地块，在房企谨慎下，成交单价不及去年；

• 受政府限价、竞自持等多种供地方式影响，加之后期房企拿地趋于谨慎，今年商住地成交整体溢价率大幅下滑。

2016年成交商住地现状

历年商住地累计成交占地规模

• 南城成商住地开发量镇街，累计出让商住地超300万㎡，其次是塘厦及凤岗，累计开发量超200万㎡，除城区外，北部版块开发量较为低下。

严禁“商改住”，商业地供需降温

• 近年来，在住宅用地供应紧张下，许多房企将目标放在商业地上，将商业地开发商业公寓入市，在近2-3年东莞楼市火热下，投资性需求大幅释放，加之商务公寓不限购不限贷，去年多宗商业地被品牌房企斩获开发商务公寓产品，今年政府打击投机投资行为，商业用地供应迅速萎缩，同时，政府发文今年3月21日后出让的商业地严禁“商改住”，品牌房企迅速“退避”，商业地成交降温。

产融

抢滩产融，“产业新城”“特色小镇”遍地开花

• 特色小镇成热点，东莞作为传统工业城市，成产融布局重点；

• 同时，在土地市场僧多肉少下，房企借道产融布局；

• 产融成房企多元化业务发展的一种探索。

三旧

三旧改造进入新常态，旧改用地将加速入市

土地 · 潜在

2017年政府计划供应商住用地88宗合计310万㎡，其中78宗合计282万㎡方拟公开出让，实际公开供应17宗合计64万㎡（不含人才配套用地），其中5宗在17年供应计划内，另已知三宗协议用地已出让，17年计划未供应商住地合计80宗，主要位于茶山、麻涌、虎门及黄江。

土地 · 展望

• 房地产严控基调延续，限价、竞自持、竞配建等多种方式仍为政府供地方式，同时，在鼓励租赁市场发展下，租赁用地出让持续成为热点；

• 土地市场预计持续降温，开发商拿地趋向谨慎和理性；

• 近两年土地实际供应量远低于计划量，土地遭积压，同时，从东莞中期计划供应量来看，未来几年政府计划供应量均超200万㎡，明年预计土地供应将放量；

• 东莞作为湾区“明星”城市，品牌房企持续进驻，房企竞争愈加激烈；

• 信贷成本持续高企，加之一手楼延续严控基调，一手楼成交放缓下，房企资金回笼受阻，而进入18年，众多房企将面临16年加杠杆迅速扩张的资金兑付压力，房企在资金压力下拿地将愈加谨慎；同时，这亦将加剧大小房企间的兼并购，促进房企合作开发；

• 品牌房企联合拿地成常态，加上并购合作开发等形式拿项目，品牌格局愈发集中明显；

• 三旧改造进入新常态，旧改用地加速入市；

• 高地价时代，开发商探索多元化业务，产城融合、特色小镇布局的趋势加剧，东莞作为传统工业城市，将成布局重点，房企以产城融合规划布局三旧改造；

• 严禁“商改住”，房企谨慎拿取商业指标高企地块；

转自东莞中原战略研究中心