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2018想买房的东莞人,先看看规划再行动

东莞特价房 2018-01-10 19:17:37

在我国,房地产走势受到政府影响非常大,政府对一个区域的经营投入,直接影响这个区块未来的发展,和升值潜力。

想要买到有升值潜力的房子,必须时刻跟紧政策规划,选择一个有潜力的地段。一个好的地段决定这房子的价值。

在东莞,共有33个镇区,划分为六大片区。政府给每一片区的定位和功能都有所不同。近日,东莞市住建局发布的《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》征求意见稿,给出了东莞六大片区住房发展指引和近期重点建设的居住新区,购房者可以看着规划来买房。

一、城区片区

城区片区.jpg

1、包含区域:南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇和石碣镇。

2、发展定位:高品质居住中心。

3、规划:通过提高居住开发密度,加快城市更新改造,增加居住用地供应,完善设施配套等措施,推进商品住房建设,合理调控房地产价格。近期重点推进东江滨水区、南城国际商务区的住房建设。

4、成交和房价:去年城区片区住宅成交124.65万平方米,同比上涨 18%,成交均价17598元/平方米,同比上涨 30%。

5、区域分析:此前,仅有莞城、南城、东城、万江四个街道作为主城区,尤其以东城和南城为重,因此南城和东城的房价一直居高不下,城区房价也接近于两万大关。石碣镇和高埗镇的纳入,使得城区住房供应得到缓解。该两个镇区不少楼盘均价低于15000元/㎡,吸引了很多东城和南城的购房者。新增供应量增加,也使今年城区片区成交量在全市中处于首位。

二、松山湖片区

松山湖片区.jpg

1、包含区域:松山湖(生态园)、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇和石排镇。

2、发展定位:创新中心。

3、规划:发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用,统筹协调周边镇街的发展,完善公建配套,推进商品住房、人才住房、保障性住房的建设,推动非商品住房去库存,缩短库存周期,合理调控房地产价格。近期重点推进松山湖(生态园)、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设。

4、成交和房价:去年松山湖片区住宅成交量124.49万平方米,同比下滑39%,成交均价17731元/平方米,同比上升26%。

5、区域分析:松山湖的定位一直都是高科技产业园,为东莞创新和裁人基地。华为的入驻更是打响了松山湖的名气。为了留住人才,松山湖人才安居建设步伐加快,人才公寓陆续入市。低于市场价70%的签约均价让不属于人才引进的购房者羡慕不已。同样的,低于9000元/平方米的人才公寓签约成交,使得去年松山湖(生态园)本身的房价同比2016年下滑24%。从规划来看,人才公寓建设、推动非住宅产品去库存、调控房价是该区域的重点。值得注意的是,茶山、石排等部分镇街也面临着产品供应量过大,后市竞争激烈的问题。

三、滨海片区

滨海片区.jpg

1、包含区域:长安镇(长安新区),沙田镇(虎门港),虎门镇和厚街镇。

2、发展定位:滨海居住新城。

3、规划:通过适度安排用地供应,推动旅游发展,提升组团综合功能,发挥对中心城区疏解作用的措施,推进人才住房、保障性住房等建设,合理调控房地产价格。近期重点推进滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛的住房建设。

4、成交和房价:去年滨海片区住宅成交量90.44万平方米,同比下滑49%,成交均价18056元/平方米,同比上涨24%。

5、区域分析:长安虎门两个镇是东莞经济最发达的镇,发达的经济支撑着其房价一直处于较高水平,且一直处于与城区房价比肩的状态,并率先突破了均价三万的大关。而滨海片区的特点是经济产业发达,中高端人才多,房价高。因此,未来三年规划将推进该片区人才住房、保障性住房等建设。另外,受滨海湾新区利好政策影响,滨海湾新区的虎门、沙田镇新盘乘势开工,加大后市货量,预计今年的供应总量超过100万平方米。

四、水乡新城片区

水乡新城片区.jpg

1、包含区域:麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇和道滘镇。

2、发展定位:粤港澳优质生活圈。

3、规划:围绕打造广深科技创新走廊国际商务目的地,通过推进城市更新改造与环境综合治理,完善设施配套,布局片区高品质环境、高效率交通、高品质公共服务,形成水乡新城与特色小镇共同发展的住房建设格局。重点推进商品住房建设,合理调控房地产价格。近期重点推进水乡新城的住房建设。

4、成交和房价:去年水乡新城片区成交量89.77万平方米,同比下滑30%,成交均价为13239元/平方米,同比上涨 28%。

5、区域分析:因为政策的利好,去年水乡新城片区是东莞楼市成交最火热的区域之一。接受主城区购房需求外溢,激发本地购房需求释放,万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企在该片区开发楼盘,营造出百花齐放的氛围。同时,加上东莞西站和莞惠城轨的开通,这一区域也逐渐受到广深购房者的青睐。目前,该区域的楼盘定价在11000-15000元/㎡左右,价格低是它目前最大的优势。但是,该片区目前生活配套设施等有待完善。

 五、东南临深片区

临深片区.jpg

1、包含区域:塘厦镇、清溪镇、凤岗镇和樟木头镇。

2、发展定位:深莞惠城际住房协调区。

3、规划:通过适度安排用地供应,对接深圳居住需求,完善配套带动高端消费等措施,重点推进商品住房等建设,推动商品住房去库存,合理调控房地产价格。近期重点推进赣深高铁塘厦站地区的住房建设。

4、成交和房价:去年东南临深片区住宅成交量约48.45万平方米,同比下降58%,成交均价19002元/平方米,同比下滑3%。

5、区域分析:该区域因为临近深圳,深圳客是该区域成交的主力军,且以深圳客成交为主要支撑的东南临深片区在2016年火热程度达到高峰。但是,自从东莞限购之后,东南临深片区的成交迅速下滑。受2015、2016年楼市过快发展的影响,临深片区明显供过于求。不少业内人士预测,今年临深片区仍将有不少楼盘因为价格虚高而调整房价,在楼市调控政策不放松的情况下,东南临深片区价格松动仍是今年的主流。不过,作为临近深圳的区域,不限购的二手房市场仍然在接纳深圳自住购房需求的外溢。

六、东部产业园片区

1、包含区域:常平镇、谢岗镇(银瓶新区)、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇和黄江镇。

2、发展定位:现代居住社区。

3、规划:通过着眼重大产业项目,提供多层次住房,满足产业配套和外围的住房需求,促进产城融合发展,推进人才住房、保障性住房建设,化解非商品住房库存,合理调控房地产价格。近期重点推进广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园(企石辖区)的住房建设。

4、成交和房价:去年东部产业园片区住宅成交量为87.52万平方米,同比下滑48%,成交均价13716元/平方米,同比上涨23%。

5、区域分析:在东莞的六大片区当中,东部产业园可能是最不起眼的一个片区。因经济不发达,楼市发展缓慢,即使价格偏低,受到的关注度依然很小。但是,今年东部产业园也颇有亮点黄江镇由临深片区纳入东部产业园片区,个别楼盘以低价出售,影响着周边楼盘的定价策略;常平镇受到莞惠城轨利好影响,个别楼盘定价冲高后又回落至理性;桥头镇楼盘低价走货,热度上升等等。不少房企开始在东部产业园片区布局,作为全市价格最低洼的片区,预计区域楼市热度将逐渐升温。

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