40年和70年产权的区别

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地产界老司机阿杜和大学同学创办了一个小小的中介工作室，致力于为买房路上奋斗的你提供买房建议，帮你筛选到最适合你们的房子。

——阿杜

文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，大家好，这里是买房知识科普，我是安得广地产杜必文，买房路上，有我陪伴你们。

今天跟大家科普个知识点，40年产权和70年产权的区别？下面就通过小姚和杜哥的对话，来给大家阐述下40年产权和70年产权的区别。如有不懂或有其他买房疑惑，可以在文章后边留言，我们的工作人员会时间帮你解答。

小姚

杜哥，我一直疑惑40年产权和70年产权有什么区别，你能给我详细的讲解一下吗？

阿杜

没问题，你有这个疑惑是很正常的，因为很多人都不懂，而且还经常被忽悠。首先我们要有土地性质这个概念。居住用地，70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，50年；商业、旅游、娱乐用地，40年；综合或其他用地，50年；懂不？

小姚

用地的性质不一样，产权年限也就不一样了，我们的居住用地是70年。

阿杜

是的，40年产权，70年产权的房子，意思是土地使用年限为40年和70年。我们的房子我们是拥有居住权的，也就是说土地有年限，房子是无限期的不动产，不管你是房产证还是不动产证，都是一样的。

小姚

噢，我明白了。土地是有使用年限，房子是不动产权。那这个土地年限是怎么计算的呢？

阿杜

这个问题问得专业，土地年限是从开发商拍买到土地，也就是获得土地的批租权开始算起的。譬如开发商2015年拿居住用地，2016年建房销售，2017年交房。小姚同学。那问题来了，房产权限到什么时候？

小姚

当然就是2015+70=2085，产权是从开发商拿地时间起开始计算，聪明如我，哈哈哈。

阿杜

哈哈，数学不是体育老师教的。例外一方面，40年产权的商业用房，缴纳的税费和土地出让金都比住宅高。

小姚

嗯，之前讲契税的时候，杜哥，你说过，商业的是3%契税；住宅根据面积大小和拥有套数契税从1%-3%不等。

阿杜

小姚同学，真棒啊，知识都学到脑袋里了，我喜欢。再来说说一个比较大的不同点，就是按揭方式不一样。70年产权的房子，根据政策可用商业贷款、公积金贷款、或组合贷款，首套房一般首付三成，贷款年限最长可达30年，贷款利率也比较低，但是住宅都限贷2套房（意思是名下只能有两个住房贷款，第三个得全款）；40年产权的房子，只能使用商业贷款，不能使用公积金贷款，首付必须五成，商业贷款最长年限为十年，但是一般不限购不限贷（意思就是你买多少套都可以继续买、继续贷款），当然北京除外。

小姚

哈哈，当然得学以致用咯。首付比例和贷款年限和可贷款次数都不一样啊。

阿杜

概括的到位，还有一个相当关键的区别。就是70年产权的住宅才可以落户，且可以就读周边的幼儿园、中小学。40年产权的商业用房则不行，但可以注册公司。

小姚

70年产权的房子可入户，小孩可读书；40年产权商业用房不可落户，小孩不能上学但可以注册公司。

阿杜

是的。还有就是40年产权的房子一般不通天然气、没有阳台，按照商业用水、用电标准收取，价格较高（当然也有很多公寓有天然气、阳台）；住宅限制的房子，价格标准相对较低。

小姚

水电收费标准不一样，40年产权房子还不通天然气、没阳台，但也有例外。

阿杜

嗯，在限购的大背景之下，40年产权的房子一般不计套数（北京除外）。比如你名下有一套40年产权的房子，再次购买70年产权的房子，可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录，有一些城市，首付比例会提高，具体看城市怎么规定的。70年产权的房子，计入家庭住房套数。

小姚

就是40年产权的房子不限购不限贷咯。70年产权的房子限购，限贷。

阿杜

可以这么说，但具体要看各个城市的具体政策。再来，70年产权的房子是到期后无条件自动续期。40年产权的房子，目前有先例的话是需要缴纳费用续期，但也不贵，具体还没有明确的政策可寻。

小姚

70年产权房子到期无条件续期，40年产权房子，到期缴费续期，但无明确法律、条例规定。

阿杜

对头，所以我们买房的时候，一定得弄清房屋产权年限是多少，以及房屋剩余的产权年限。

小姚

认清楚产权和年限，40年和70年产权年限的房子，我终于整明白了，谢谢杜哥。

阿杜

不用客气，咱是跟谁呢？能为买房路上奋斗的人儿提供帮助，是我们的骄傲，我希望你能把这知识吸收并传授给他人。如果你真要感谢我，不如把这“买房知识科普”公众号分享给你身边的朋友吧，我相信他们会感谢你的。你们也可以每晚在快手收看我的关于买房投资知识问答的直播，快手号：杜必文。等你来！我还听说，在文末给点1赞，老板可以给小编涨5毛钱工资哦，谢谢大家。

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文|杜必文

审核|黄志芳

后期|周超

助理|陈仕亮

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