上世纪九十年代，东莞楼市成为香港人的天下，炒房者云集，东莞房价居高不下。1997年，亚洲金融危机爆发，港人财富缩水严重，导致港人纷纷撤离东莞，东莞楼市顿时失去支撑，房价狂跌。
历史似乎正在重演，现阶段，深圳人在东莞炒房，导致东莞房价在近两年涨幅惊人，如果深圳人出货撤离，东莞楼市是否会重蹈覆辙？这是值得我们深思的问题。
深圳人会撤离吗？会，因为深圳人是来赚钱的，不是来托市的；深圳人什么时候撤离？也许今天，也许明天，也许脱不了手，一直无法全身而退。但是，无论如何，笔者奉劝那些投资客一定要理性投资，切无盲目跟风。笔者更要奉劝那些经济实力有限而又想购房的普通白领，在做出决定前一定要三思。
97年港人撤离 莞房价狂跌
要了解东莞楼市1997年那场风云变幻，需要先回顾一下东莞房地产发展历史。东莞房地产开发早在80年代中已经开始出现，但由于开发规模、数量和品质都处于初级阶段，还没有形成真正意义上的房地产市场。
20世纪90年代初，商品房在东莞兴起，花园新村的出现预示着东莞房地产业的萌芽。1991年东城区房地产开发公司联合几大投资商开发东城中心，正式掀开东莞市房地产业全面开发的历史。1992年，东城中心首期开发，随即将600余套住宅推向市场，即刻引起抢购热潮，且有60%的买家来自香港。
同年，本土宏远正式踏入房地产业开发了宏远花园，开始了其引领东莞房地产业的征程。1993年，拥有雄厚资金背景的中信华南集团进入东莞，是进入东莞的外来发展商之一。九十年代末开始，越来越多的商家将眼光投注到了东莞这一片热土。
需要特别提及的是港人与东莞地产的恩恩怨怨。因为上世纪90年代的东莞房地产市场可以说是港人主导的，无论是在开发方面还是在消费方面。
据了解，1993 年，香港人开始关注东莞楼市。这个时期很多楼盘都是依靠外资开发的，发展商也基本上来自香港。根据当时的统计数据，1993 年投人东莞房地产市场的外资达19.9 亿港元，1994 年投人20.5 亿港元。因此有业内人士将此阶段称之为是东莞房地产市场的“港元战国时期”。
某媒体对当时港人主导下的东莞楼市如此描述：那时的房价即使和今天相比也毫不逊色，东湖花园的售价达到六七千元一平方米，新世界花园的别墅一平方米过万元，洋房售价也在8000 元／平方米左右。即使是这样的价格，当时这些项目的消化却不慢。和港人投资东莞成正比的，是东莞楼盘在香港的疯狂外销。
而据有关业内人士回忆，当时东城中心在香港开展销会，一个上午可以卖300 多套。很多香港人看着图纸，用手一指．，销售员打个勾，然后就去交钱了。
那时候售楼部的架构，只要推广员兼解说员加上会计就够了。相关资料显示，至1995 年，东莞全市累计房地产立项1324 项；房地产开发实际投入资金124.3 亿元人民币，其中外资58.14 亿元人民币，占46.8 % ，内资66.14 亿元（包括以地作价投人），占53.2 %； 商品房竣工面积484.53 万平方米，销售商品房（含预售）61426 套，其中外销35809 套，占58.3 % ，销售收人71.64 亿元，占实际投人资金的57.6 ％。市场竞争的战场集中在市区、虎门、樟木头、常平等镇区。
至于畅销的原因，由于当时东莞有65 万香港同胞，25万海外华侨，这些联系使得东莞的楼盘在香港的销售达到了一种狂热的境界。与香港楼价相比，东莞的价格依然是很便宜，同样的价格在香港只能买“鸽子笼”一样的小户，在东莞却可以买大屋甚至别墅，不少香港人返莞置业。据介绍，当时东莞本地人当时的置业观念依然是自建房，因此这些楼盘的购买者当时多为香港人和外国人，不少香港人当时甚至置业多套以做投资。
1997年，亚洲金融危机爆发，香港经济遭受重创。香港楼价从1997年峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2.2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。
金融危机爆发后，曾经主导东莞楼市的港人开始从东莞楼市大撤退，无论是开发商还是购房者，东莞房价飞流直下，东湖花园从时的6000多元每平方米降到3000多元每平方米还是无人问津。
东莞房价透支严重泡沫初现
与上世纪90年代东莞房地产市场一样，现阶段东莞房价已经处于高位，如果问东莞楼市有泡沫吗？笔者认为不但有，而且泡沫还比较大。严重供过于求，房价还呼呼上涨，不是泡沫又是什么呢？
先以数据来说话， 据东莞中原地产研究部提供的资料表明，2006年全年，东莞市批准预售项目个数221个，批准预售面积660.05万平方米，其中住宅522.57万平方米，同比增长18.25%。如果加上2005年东莞住宅空置面积73.82万平方米，则整个2006年东莞住房供应总量高达596.39万平方米。
再来看看2006年东莞房地产市场需求情况，据东莞市房地产业协会统计，2006年东莞住宅销售面积达251.89万平方米，也就是说2006年东莞房地产市场住宅供应超过需求竟达344.5万平方米，是该年销售面积的1.4倍，严重供过于求。与供过于求相伴随的是2006年东莞房价不降反升15.2％，这显然是不正常的。
再来看个案，以对东莞楼市真实情况做进一步了解，本月中旬，东城某楼盘开盘，很普通的楼盘，开发商狮子大开口，价6000元每平方米，价逼近9000元每平方米，开盘当日，笔者亲自探盘，笔者发现虽然有不少到场咨询者，但是整个上午签约区一直冷冷清清，以至于有些工作日工作人员百无聊赖，打起了哈欠。从开发商安排了近十个人在签约区待命可以看出开盘之前开发商是非常自信的，笔者猜想，现场的冷清无疑给开发商浇了一盆冷水，给开发商上了一堂生动的课，并不是开发商胆子越大，房子卖的价格就越高的。
笔者还了解到，有两个位于莞太路的小户型楼盘，由于价格居高不下，销售一直差强人意，据说，有一个项目虽已开盘几个月，但是到目前为止才销售40％左右。
笔者的一位在东莞某银行工作的朋友，前段时间兴冲冲的要买房，让笔者带其看房。笔者带他看了七八个楼盘后，他就打消了购房想法。因为动辄5000元每平方米以上的房价他根本无力承担，如果在加上装修和银行按揭利息，他要为这一套房子付出一辈子的精力和财力了。
通过以上数据和实际案例，我们发现东莞楼市令人不解的一面，一方面供过于求，很多楼盘销售乏力，很多白领买不起房，另一方面房价却呼呼的上涨。原因是什么呢？如果单纯从地价上升、建筑成本上升、城市价值回归等方面来解释，显然没有触及问题实质。那么实质是什么呢？笔者认为东莞楼市有大批来自深圳的炒房者，这才是导致东莞房价在供过于求的情况下仍然上涨的根本原因。深圳炒房者由个人，代理公司以及开发商等组成，数量巨大，实力雄厚，炒房经验丰富。
深圳人若撤离 东莞房价狂跌？
随着莞深一生活圈逐步从理想变成了现实，深圳人来东莞投资置业成为一股潮流。但是需要弄明白的是，深圳人来东莞置业的目的并非“生活在东莞，工作在深圳”，至少目前为止，这种模式根本行不通。
深圳人来东莞投资置业是因为东莞房价与深圳和广州相比还比较低，空间大，这也是投资客选择投资对象时最重要的考虑因素。那么一旦选择了投资对象，投资客最希望发生的事情是什么呢？那就是，迅速的，速度越快，投资客的风险就越小，获利就越多。但是如果完全靠市场自身推动，速度就会非常慢。这显然是投资客不愿意看到的，为了让房子迅速，投资客就会利用一切机会来炒房价，玩弄各种概念，使用各种忽悠手段，以达到炒高房价迅速出手的目的。
目前深圳投资客手里多多少少都存了一些货，这些投资客正在做的就是炒东莞的房价，而且已经取得了一定的效果，表现之一就是东莞房价已经从2003年的1741元每平方米涨到了2006年4152元每平方米的高度，那么深圳人要把东莞房价炒到多高才肯罢手呢？我们不得而知，但是我们知道，深圳投资客肯定会撤离，因为深圳人是来赚钱的，不是来托市的。
一旦深圳投资客撤离，肯定会引起市场恐慌，东莞本土一些投资客也必将抛盘止损，届时东莞楼市抛声一片，房价必将大跌。如同1997年港人撤离东莞楼市引起东莞房价跌声一片。那么，深圳投资客什么时候会撤离呢？我们不得而知，我们能够做的就是理性投资，不要被表面现象迷惑，否则就可能成为最后一个接棒者。
虽然也有观点认为，房价虽然是深圳人炒起来的，但是本地也有不少炒房者，深圳人撤离，还有本地炒房者支撑呢！房价未必会大跌，笔者认为，一旦深圳人撤离，必将引起市场恐慌，本地炒房者也会跟风出货，甚至割肉止损，届时本地炒房者即使有心支撑也不一定有实力支撑得住。
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