6月18日，建设部发布风险提示，“小产权房”不受法律保护，建议城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。记者近日通过市场调查发现，“小产权房”在东莞虽非普遍现象，但城区万江、部分偏远地区以及镇区均有“小产权房”在市场上流转，这些“小产权房”售价仅为区域内现行房价的1/3左右，价格虽便宜但却涉嫌系列法律问题困扰，专家建议市民购买需谨慎。
“小产权房”便宜风险高
俗称的“小产权房”，其实是指在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。根据现行国家法律，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，并不符合法律规定，也不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
记者也了解到，东莞销售部分的 “小产权房”，也仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，没有国家所发的产权证。同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。
“小产权房”虽便宜，但却有着一系列的法律问题的困扰。金信联行文海斌指出，“小产权房”最直接的问题就是拿不到国家颁发的产权证，因此也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续；顺带产生的问题就是“小产权房”不能申请到银行贷款，一般要求一次性付款或者分3-5年内付款，购买压力会比较大；其次同样不能办理房产过户手续，“新莞人”购买“小产权房”就无法解决子女上学入户问题；此外如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支等等，因此“小产权房”目前流入二手市场的很少，对于以自住需求为主的二手置业者对“小产权房”的认可度也不高。
万江、镇区存在“小产权房”
记者就此现象致电多位在莞多年的资深开发商，他们表示“小产权房”在东莞也存在，但并不普遍。东莞市铭可达商住中心开发有限公司营销策划部经理林孟强表示，城区目前小范围集中在万江区以及其他各区偏郊位置，“小产权房”售价大约是“产权房”售价的1/3左右。东莞市民林律师就有在万江购买“小产权房”的经历。2003年，林律师在万江区一次性购入10套“小产权房”，当时购买平均价大约是8.5万元/套，折算每平米仅约850元，远远低于当时万江市场价。林律师告诉记者，他买的这10套房均为100米左右的两房、三房，目前全部用来出租，每套租金大约在800-1000元/平米左右，因此预计8年时间可收回成本。
东莞部分镇区记者也发现了“小产权房”的踪影，比如寮步镇近期开盘的某个商业项目，就是具有一定资本运行经验的企业与当地村集体组织合作，长期租赁该村某集体用地进行商业经营，而这种操作模式在镇区并不鲜见，这些商业项目大多仅出售25年的经营权，并且市场销售情况还算理想。项目开发商对其解释，“类似商业操作项目的出现主要是由于东莞这两年城市化进程加快，以及产业调整和新农村建设的加速，农村集体建设用地的使用权流转愈加灵活。”
政府部门如何监管？
6月18日，建设部重申，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。相比中央对于集体用地的严格控制，广东省作为集体土地直接入市的试点，近年来一直在进一步激活集体土地资产，推动集体建设用地使用权流转。
2005年6月23日颁布的《东莞集体建设用地使用权流转管理实施办法》也表明拓宽东莞集体土地使用范围，“除不允许开发商品住宅外，集体土地可通过土地市场公开交易，用于商业、旅游、娱乐等经营性项目建设”。政策是否表明东莞集体土地不可进行商品住宅开发，但对于商业地产开发不作限制？
记者就此咨询市国土局，国土部分至记者截稿之时未作回复。由于“小产权房”毕竟存在诸多法律问题，对于“小产权房”入市销售，政府部门作何行政监管。市建设局相关负责人表示“从未听闻‘小产权房’一说，具体也不属于建设部门监管”，市国土局对此也未作及时答复。
林孟强则认为东莞加快集体土地流转与中央不允许集体土地进行房地产开发并无冲突，建设部的核心应该是禁止集体性质的土地直接建设住房出售给非集体人士，东莞政府最为行之有效的办法就是把集体土地收回变为国有性质，然后再通过土地交易中心“招拍挂”出让土地，走合理程序进行房地产开发的项目就不存在产权上的问题。但林孟强还是提醒普通消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺，无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
