[摘要] 对于开发商来说，利好也较多，多次降息是2008年银行送给开发商和购房者的一个大礼，不但减轻了开发商融资成本，也降低了购房者置业成本，一定程度上给可能大规模出现的断供设置了一个缓冲区。
前言：
由搜房网与东莞日报联合主办的2008东莞城市标志楼盘评选暨东莞地产年度风云榜，于12月19日在全城瞩目下隆重揭晓。本次颁奖盛典还邀请到业内三位重量级嘉宾在现场开坛论道，为参加盛典的业内外人士阐述楼市现状。笔者对与会嘉宾之一的中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生进行了采访。
“如果说股市不能够在一定时间内繁荣，我们的房地产市场要走出来，我认为是不那么容易的。”
——中国社会科学院金融研究所研究员易宪容
2008年，美国金融危机给世界经济带来严重冲击，我国也不能置身事外。目前，金融危机对实体经济影响远未结束，而且有愈演愈烈的趋势。我们注意到，为了应对金融危机的冲击，除了降价促销之外，很多开发商选择放缓开发进程来避险，楼市隐性停工现象越来越普遍。但是，对于开发商来说，利好也较多，多次降息是2008年银行送给开发商和购房者的一个大礼，不但减轻了开发商融资成本，也降低了购房者置业成本，一定程度上给可能大规模出现的断供设置了一个缓冲区。为什么2008年的中国的房地产市场会出现这么重大的调整呢，听听易宪容怎么说。
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房地产市场由投资市场转向消费市场
房地产市场政策出现根本性的改变，也就是2007年下半年出台了24号文件、30号文件等等，这些文件的基本点，就是要改变房地产市场以往以投资为主导的市场，改变为以消费为主导的市场。
以投资为主导的房地产市场，能不能真正的、持续地发展下去呢？世界各国金融危机的经历表明，这是不可能的。不仅仅投资的市场不可能发展，而且这个市场还不可持续，这也是与中央政府的基本政策相违背。如果一个产品成为了投资的工具，就不可能来满足民众的基本生活条件，不可能让民众来分享投资的成果。所以，去年出台的政策，关键的一点就是，要改变房地产市场由以投资为主导转向以消费为主导的市场。伴随着政策的改变，市场所面临的客户，所面临的购买对象，也随之发生了根本性的变化，同时，两个不同市场的价格定位也发生了转变。
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楼市回暖有赖于股市复苏
2007年房地产市场为什么能够那么火爆，今年房地产市场为什么会出现销售信心下降，这跟心理问题，跟08年金融市场的环境有关系。今年金融市场环境经过变化。2007年股市在短时间内快速飙升，股市的快速发展、快速飙升、快速繁荣，造就了居民短时间的财富效应。居民通过股市和房市的互动，房价上涨，消费者把房子抵押给银行，拿钱去买股票；股票上涨，把钱买房子。这样一来，短时间内就把房地产的价格推得很高，去年房地产市场之所以上涨，主要是利用了银行的金融、银行的信贷资金反复地炒作。2007年，很多人利用了房地产的银行按揭，把房价炒高。今年的房价为什么下跌，并不是今年钱少，而是因为股市的下跌，金融市场的变化，消费者看到了投资的风险，他们没有办法再利用银行信贷。今年1-9月份个人按揭2435亿元，同比下降了3149亿元，预计2008年住房按揭贷款要减少5000亿元。
“如果你的房子不能利用住房按揭杠杆，销售能够短时间内飙升的可能性就不大，这是很大的差别。”易宪容说，“还有美国的次贷危机，居民在股市投资之后，面临更巨大的风险，让大家根本不敢去买房，为什么？因为股市在2007年时，它的指数是6124点，整个市场的总市值32.7万亿，但到2008年，股市市值只有8万亿，本来投资股票，想赚钱的，现在成了什么，一百万，赔了20万，你想想看，我本来想买房的，这样一投资，风险太高了。所以，中国的股市把刚刚兴起的中产阶级消灭掉了，如果说股市不能够在一定时间内繁荣，我们房地产市场，要走出来，我认为是那么不容易。”
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发展商须重新定位 方可走出困境
去年下半年以后出台的一系列政策，关键就是让楼市由以投资为主导的市场变成以消费为主导的市场。政策变了，市场所面临的客户，所面临的购买对象，也发生了根本性的变化。
现在的市场形势下，买房就是自住，投资的早就退出了。如果说我们的市场不能够适应政策调整的以消费为主导的市场，房地产业想把房子变成现金，可能性就比较小。对发展商来说，要看到现在楼市的客服对象在哪，购买对象在哪，然后重新定位产品与企业利润，才能找到一条企业走出困境之路。
现在很多人在谈消费信心下降的问题。想想看，世界各行各业，各个国家都在调整，他们的经济都在变化，凭什么我们不变化。消费信心下降，经济调整是必然。经济总有周期性，永远往上升是不可能的。信心下降，没有什么大惊小怪的，重要的是，在经济调整期我们要找到应对的方式。就东莞而言，现在就处于调整期。
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