近日，住房保障及市场调控高峰论坛介绍了一种保障房建设的新模式———购房家庭与政府资助形成的共有产权房。
严格来说，产权共有不是问题，毕竟，对大多数百姓而言，买房仅是为了满足基本的居住需求，并不指望能够以这种方式来谋得利益，因此，如果政府能够以此方式让众多低收入群体有房可住，并且自身利益可以得到有效保证，那么，老百姓肯定是欢迎的。况且，按照种种共有产权房的政策，购房者在一定的期限内，都可以无条件以原价将政府份额赎回，所以，这一政策老百姓更没有反对的理由了———向银行贷款还得付给利息，而政府却给了个“免息分期付款”的机会，谁又会不高兴呢?
而对于地方政府而言，此种做法无疑也是好处多多。首先，附着于这个制度之上的种种严格规定，将弄虚作假的机会降到了，持久的施行必然可以挽回老百姓因饱受诟病的经济适用房制度而对政府产生的不信任感;其次，由于共有产权房的土地是以出让而非划拨的形式给付的，政府只是以减免部分税费的形式来获取产权，因而，可以极大地舒缓往年政府单独承担保障性住房的资金压力———不用政府“掏钱”了，还能完成以前经济适用房、廉租房要完成的任务，显然，政府也没有理由不施行这一措施。
而且换一个角度来看，如果遇到房价低迷的时候，地方政府完全可以以这种方式来重新激活老百姓的购买热情。相对老百姓的收入，“低迷”的房价还是过高，而这时，地方政府完全可以将开发商的众多空置房收购到自己名下，然后再放宽共有产权这种保障性住房的门槛，促使更多的人燃起购房激情，进而使得整个房地产市场回暖，来保证自己在这个行业上获得的。
从这几点来看，产权共有这一保障性住房的模式，只要设置科学，似乎是好处多多，完全能够达到一个政府与百姓“双赢”的结果。但是，如果这样来简单判定这一问题，无疑存在很多问题。
谁都知道，在很多地方，从房地产行业中获取的土地，都是地方政府的重要收入来源，由于没有其他产业回报，很多地方政府只能以“经营城市”的名头来不断推高房价，进而获取巨大的土地出让收入。因而，从这一点上来讲，即便共有产权房可以解决很多问题，但如果不解决地方财政收入结构异化问题，那么，在房价高企的时代，任何一个地方政府都是不会大面积推进这一做法的，这就决定了受惠者的有限性。
基于这样的忧虑，我们不难断定，对共有产权这种保障房的新模式，更多百姓其实并不抱太大奢望。即便程序再怎么严格，政府收入结构的限制，使得共有产权指向的注定只能是极少数人群，而更多的人群还得被高企的房价折磨着。
我们不能奢望一个“共有产权”的创新能解决民众住房的太多困难，但可以期待政府通过制度创新来真正解决百姓普遍存在的住房难、高房价问题，所以，“共有产权”之后，更多百姓也不免期待：地方政府能真正从土地财政中拔出脚来，如此，不仅共有产权房可能满地开花，更多百姓的住房也能得到政府不遗余力的支持。
经适房保障方式不公平 可考虑共有产权房
目前,经济适用房仍被视作住房保障的重要方式,但这个模式所发挥的保障功能与其产生的财富分配不公的副作用相比,或许是得不偿失。因此,笔者以为,经适房保障模式改革势在必行。一部分保障职能可以被扩大覆盖面的廉租房或公共租赁住房所取代,还有一部分保障职能则可以被共有产权住房所取代。
经适房建设主要有政府集中组织建设、分配和管理;单位在政府监管下建设和分配;单位自主建设和分配三种方式。之前,大部分中小城市经适房建设主要采取第三种类型,不少机关企事业单位以建集资房、经适房的名义行“半福利分房”之实,真正惠及住房困难群众的经适房少之又少。因此,国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,专门对单位集资合作建房作了限制约束。
虽然国务院文件以“内循环政策”对经适房保障作了进一步规范,但漏洞依然存在。现实情况是,能让买房人享受较大差价的经适房不少被强势者所巧夺,而没有多少油水的经适房又被保障对象所弃购。不少专家针对经适房遭遇的种种尴尬和所暴露的问题,纷纷呼吁停建经济适用房。一些地方政府开始将经适房变卖为租,推出租赁型经适房政策,这种经适房实际上已和公共租赁住房或廉租房性质趋同了。
为扩大内需、保增长,政府去年底加大了对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持力度,对西部地区新建廉租住房项目补助标准由原来的每建筑平方米300元提高为400元,中部地区则由200元提高为300元。补助政策的实行,使得廉租住房建设更能有资金保障、且建完后住房还可持续利用。谁也无法否认这是地方政府实实在在的政绩,由此必将进一步推动廉租房成为住房保障的最重要方式。比如,有的地方政府就明确提出“逐步建立以廉租住房为主的住房保障模式”。同时,地方政府在住房保障方面的一些自主创新,提供了不少“以人为本”的有益启示。
在此情况下,不仅经适房实物保障模式饱受诟病,就连经适房货币直补同样遭到一些市场人士质疑,几万甚至上十万的货币直补,对多数家庭来讲毕竟都不是小数目,尽管地方政府严格筛查保障对象,但在社会诚信体系较为缺失的情况下,公平依然难保。
在公平正义逐渐被整个社会作为价值取向的今天,笔者认为,未来包括经适房在内的住房保障模式应更趋公平合理。经适房的个发展方向将或许是租赁型经适房,这主要针对没有买房意愿的受助者。相对于现行的经适房出售方式,租赁方式可以根据供应对象的家庭收入多少和变动情况,灵活调整保障资源分配的对象和租金水平;同时租赁型经适房可以减弱整个保障制度的财富再分配功能,有效挤掉其中投资性和寻租行为,从而更加公平地配置保障资源。但租赁型经适房与其说是经适房,不如说它就是公共租赁住房或廉租房,只不过它的保障对象比廉租房保障对象,家境稍微要强那么一点。
第二个发展方向或许是共有产权经适房,这主要针对有强烈购房意愿的受助者。实物经适房享受政府免收土地出让金、税费减征和土地划拨出让的优惠,这部分优惠可以量化为政府的产权;对于经适房的货币直补,政府的补贴更可简单量化为政府的产权,因此,政府和受助者完全可以按照出资界定两者产权比例,共同申领经适房的《房屋共有权证》。对经适房设定“共有产权”,有利于消除经济适用住房交易中的寻租谋利现象,从根本上解决经济适用住房保障对象错位问题。
第三个发展方向将可能是共有产权商品房。将共有产权制度从经适房拓展到商品房(或二手房),由政府和受助者共同出资购买商品房,按份共有商品房产权,这样政府就可从经适房的组织建设、分配和管理中脱身,将这一切统统交给市场,而保障制度的保障功能却更为简明有效。 (上海证券报 熊锦秋 )
陈一舟：共有产权房是一个“保障怪胎”
近日，由中国房地产业协会和中国建设报社在江苏省淮安市联合举行的“住房保障及市场调控高峰论坛”上，介绍了一种保障房建设的新模式———购房家庭与政府资助形成的共有产权房。
所谓“共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。理论上说，这当然可以缓解部分穷人的购房之忧；但从现实来看，如果虚高的房价不降下来，政府所能“资助”的穷人也有限，“共有产权房”的面子意义大于实际价值。
更重要的是，在我看来，政府与民众“共有产权房”实是一个保障怪胎。众所 ，政府是公共财政的管理者和掌握者，但却不是“所有者”，公共财政的真正所有者是全体纳税人。政府可以运用公共财政去面向全体国民提供公共性的社会保障产品，譬如廉租房，再譬如各项免费的公共服务；但政府却不能以公共财政“所有者”的身份介入市场去变相实现公共财政的“政府私有化”——严格说来，“共有产权房”就是公共财政“政府私有化”的商品产物——如此公共财政的支出转移，让政府无形中从公共财政的管理者变成了可以资产化的“产权者”。
事实上，公共财政埋单的社会保障具有完全的“公”属性，换言之，所有的社会保障品，其“产权”都属于全民，是公共财政完全的投入——可“共有产权房”呢？“减半”的投入，“减半”的保障，扭曲了社会保障的要义，不是保障怪胎是什么？这种“探索”说到底，还是政府救市的“曲线运动”。大量公共财富的消耗，受益的是少数群体，但虚高的房产价格却因此而重获“底气”——这意味着，政府出资帮穷人买房的举措，房产商才是的赢家。
社会保障的本质是公共财富的二次分配，其目的是维护社会公平。可拿所有纳税人的钱去“补贴”一部分购买商品房的消费者，这对没有购房意愿的大众来说不公平，会加剧社会性收入分配不公的状况；另一方面，在商品价格不合理的状况下，用公共财政资助购买不合理价格商品的人，本身就与公共财政公共性的本质属性相悖。于政府而言，当前最迫切需要做的，是加强监管促进房价的理性回归，是提高群众的购买能力，是加大投入推进公共住房福利保障体系，让天下买不起房的寒士“有其屋”。这些问题不解决，推行政府与民众“共有产权房”，即滥用公共财政，也杯水车薪难解房市的“饥渴”。（中国网 ）
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