一、 土地市场分析
1、土地供应分析
6月份东莞土地供应呈现温和放量态势。
2009年6月东莞市国土资源局挂牌上市7宗土地，总面积48.73万㎡，较5月环比增加66.0%，土地供应呈现温和放量态势。其中2宗为商住用地，面积总计11.51万㎡；3宗工业用地，占地7.81万㎡。6宗以挂牌出让方式交易，1宗挂牌转让。
2009年6月东莞挂牌上市土地情况：
2、土地交易分析
6月东莞土地市场交易仍然不温不火。
2009年6月土地挂牌交易情况如下：
本月仅成交一宗商住用地，位于虎门镇金洲村，编号为2009G014，占地面积为15659㎡，容积率为4.0，成交总价为11800万元，由东莞市龙泉实业有限公司投得，平均楼面地价为1883.9元/平方米。龙泉实业有限公司曾在5月份拿下编号为2009G010地块，该地块与2009G014地块同时位于虎门镇金洲村，共计占地面积90495㎡，成交总价为50230万元，平均楼面地价为1387.65元/㎡。
另外，位于东莞植物园南端编号为2009G015的商业金融用地，占地面积为171800㎡，容积率为0.52，竞拍起始价为5.151亿元，起始楼面地价为5769元/㎡。该地块曾在2008年10月15日上市挂牌出让，但遭遇流拍。进入2009年，趁市场回暖之际，该地块再度推出市场，但由于地块规模巨大，开发建设工期和标准限制比较严格，同时开发用途为酒店，投资成本巨大，但回报慢，再加上酒店建成后需要招商经营管理，对开发商投资商的实力和资质、经验等要求更加高，因此该宗地对开发商的吸引力有限，最终使得无人竞拍，再次以流拍告终。
3、商住用地成交量价走势分析
2009年上半年东莞土地市场仍然没有摆脱去年下半年的低迷局面，商住用地成交量价低位运行。一方面政府在上半年推出的土地总量较少，同时放出的好地块更是屈指可数，从而导致成交低迷，成交价格也比较低；上半年一线城市地王再现，但东莞上半年出让的地块所处地段大多处于镇区或者相对比较偏的区域，对开发商吸引力有限。另外，由于商品房市场回暖，手中有地的开发商信心逐步恢复，出让土地寻求合作的情况也比较少，更多是等待土地；从目前土地市场的成交均价看，地价已经回到06下半年到07年上半年的水平，结合目前的房价走势与房价水平，这样的地价已经具备较好的投资价值。
二、 新增供应状况
6月全市新增商品房供应36.15万㎡，环比下降7.76%，同比下降43.23%。
2009年6月份东莞新增商品房供应总体情况：
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年6月全市共有13个楼盘项目有新增供应，总供应面积为36.15万㎡，新增供应持续减缓。其中住宅供应面积为32.49万㎡，供应套数为2678套，供应面积环比下降5.28%，供应套数环比下降17.75%；别墅新增供应套数为345套，成为上半年供应量的月份。供应数据一方面说明新增供应持续减缓，新货供应跟不上消化速度，市场库存仍在持续快速消化；另一方面说明6月新上市的项目大户型比重较高，主要针对改善型及投资需求。
6月城区新增供应20万㎡，大户型豪宅扎堆上市，消化压力明显加剧。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年6月商品房新增供应主要集中在城区，城区的新增供应面积为20.0万㎡，环比大幅上升，占全市的供应比例为55.33％；主要的供应项目有：东方华府、世纪城•国际公馆香榭里、江南城、万科•松山湖1号虹溪诺雅、御花苑•海蓝湾等，这些项目清一色的高端豪宅。5月份的月报中分析到城区大户型产品供应项目主要有23个，供应总面积为86.97万㎡，合计近5000套；随着6月新增供应上市，城区大户型项目的消化压力明显加剧。
在一线城市，大户型豪宅在近期成为抗通胀资金的投资品种，这些城市高端物业供应相对较为稀缺，改善型需求增长较为明显，而东莞本土大户型的需求主导下，开发商更多偏向开发大户型产品，造成“90/70”政策下东莞拼合户型比较普遍，目前的市场中高端物业供应特别是城区的供应相当大，需要较长一段时期被市场消化。
别墅供应大幅增加，主要来自世纪城•国际公馆香榭里别墅项目的上市。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年6月东莞新增供应别墅的比重有较大幅度上升，主要来自世纪城•国际公馆香榭里别墅项目的上市；洋房、公寓新增供应比重明显下降，其中普通住宅新增供应项目主要为：长银•东郡、城东世家、富康豪庭、富盈•东方华府、江南城、石竹山水园四期•听涛阁、万科•松山湖1号虹溪诺雅、御花苑•海蓝湾等；公寓新增供应项目仅一个，位于常平镇的侨丰大厦。
中小户型供应比重下降明显，超大户型增长明显，市场结构性供求失衡仍在加剧。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2009年6月东莞新增住宅供应中，60㎡以下的小户型比重有所上升、61-100㎡中小户型比重下降明显；101-140㎡的中大户型比重上升明显，同时由于世纪城•国际公馆香榭里、富盈•东方华府、石竹山水园四期•听涛阁等项目的上市，200㎡以上的超大户型供应比重更是大幅上升。总体而言，从供应的角度也很好的反映出目前市场首次置业需求、改善需求及投资需求仍在持续释放，其中改善及投资需求释放较为明显。
三、 库存供应状况
全市商品房可售存量共629.6万㎡，环比下降5.6%，库存保持高位持续回落态势。
根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年6月底目前东莞商品房的累积可售存量为629.6万㎡，自2009年1月份开始库存保持高位持续回落态势（如下图），一方面市场缩量供应，另一方面市场成交持续放量，存量快速消化，高库存消化压力开始逐步缓解。目前东莞住宅存量为511.8万㎡，环比5月下降5.5%，共46871套；其中洋房存量为414.6万㎡，环比5月下降4.9%，共38813套；公寓存量36.52万㎡，环比5月下降24.1%，共6488套；别墅存量60.7万㎡，环比5月上升5.6%，共1570套。
四、 潜在供应状况
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年6月全市商品房新开工面积26.84万㎡，环比5月份大幅下降40.5%，同比去年6月份还略有下降。6月新开工的项目有5个，分别是：城区的中信•凯旋国际花园、景湖时代城、新世纪星城，寮步的君山花园、塘厦镇的尚林华府等；前6个月新开工面积共199.33万㎡，同比2008年上半年下降41.5%；新开工面积的大幅回落，在2009年上半年库存快速消化后，后续供应趋紧，市场供求关系将逐步趋向平衡，并可能导致产品或区域上出现结构性的供需矛盾，使得价格出现结构性的上涨。
进入下半年，由于上半年资金回笼比较到位、项目资本金比例的下调、建材价格触底回升、投资信贷环境宽松、通胀预期加剧等因素的影响，房地产开发速度预期加快，新开工面积预期温和放量。
五、 市场成交状况
09年6月东莞商品房成交总面积为54.71万㎡，环比下降16.64%，成交回落明显。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年6月东莞共有250个项目有商品房成交，成交面积为54.71万㎡，环比下降16.64%，同比上升97.58%；成交总金额为36.15亿元，环比下降11.24%，同比上升78.34%；其中住宅成交50.41万㎡，成交金额为32.65亿元，共成交4235套，均有较大幅度回落。
2009年6月东莞市商品房成交总体情况：
淡季来临，产品出现结构性供需矛盾，成交明显放缓。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从月线走势图可以看出，自5月份全市商品房成交量创“9.27”以来新高后，随着市场逐步进入淡季，加上市场上产品户型逐步出现结构性的供需矛盾，6月成交明显放缓。
从各区域成交情况来看，南城、东城依然是成交排行榜上的和第二名，寮步镇、厚街镇的成交也稳居前五名；比较5月份，大朗镇、石龙镇的成交下滑比较明显；松山湖则由于万科•松山湖1号虹溪诺雅的热销成为6月楼市的一大看点；另外，虽然整体市场成交明显放缓，但区域分化比较明显，部分区镇的成交仍然持续增长，如寮步、常平、塘厦、莞城、桥头、企石、石碣、凤岗、黄江、麻涌等区域。纵观目前市场的成交，大部分项目价格保持平稳，而产品因素则成为阻碍成交的最重要的瓶颈，很多区域成交放缓主要是由于所剩产品户型或位置与市场需求抵触而开始滞销。
附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）
市场通胀预期加剧，投资需求持续释放。
根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年6月东莞商品房成交中，别墅、商铺、写字楼等物业成交比重有较大幅度的上升；反映市场通胀预期仍在加剧，投资需求在持续释放。公寓作为投资型的物业，本月成交比重下降主要是可供选择的小户型公寓项目较少，产品供应相对紧缺所致。随着中心区多个小户型公寓项目的新货上市供应，预期7月份小户型公寓的成交有比较好的表现。
普通自住需求受到平抑，改善型需求和投资需求持续释放。
根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年6月普通住宅成交中，80-120㎡的户型成交比重下降明显，说明市场该户型区间的产品逐步紧缺，受此影响，普通自住需求受到平抑；而60-80㎡、120㎡以上的户型成交比重均呈现上升趋势，说明改善型需求和投资需求仍然在持续释放。
经历个盘分化阶段后市场热点逐渐减少，成交普遍呈现回落态势。
从前5个月全市普通住宅签约成交的前十名项目的情况来看，市场集中度持续走高，反映的是市场在回暖后开始逐步分化。进入6月份，市场集中度有所回落，市场热点明显减少，大部分项目成交普遍出现较为明显的回落。6月份成交热点楼盘主要有两个：松山湖1号虹溪诺雅、常平的东田丽园五期，成交套数高达170套左右。而其他成交排行前十的楼盘月度成交套数不足100套，而5月份成交超过100套的项目有7个，可以看到目前市场的出货速度明显大幅放缓。
6月全市普通住宅成交前十名项目情况：
2月份以来市场消化速度持续快于新货上市速度，库存消化压力大幅缓解。
根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至6月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为11.4个月，城区为10.3个月；从新增供应量与消化量的对比分析，自今年2月份以来市场消化速度持续比新货上市速度要快，两者如果持续对冲，意味着存量特别是滞销（预售一年以上的商品房）的货量持续消化，待销（预售一年内的商品房）货量相对比较稳定，这样使得市场库存消化压力将大幅缓解。
六、 市场价格状况
09年6月东莞市商品房均价6608元/㎡，环比上升6.49%，普通住宅成交均价上升5.4%。
东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年6月东莞市商品房均价为6608元/㎡，环比上升6.49%，同比下降9.76%；普通住宅均价为5705元/㎡，环比上涨5.4%，同比基本持平；其中洋房均价为5727元/㎡，环比上升6.17%，同比也上升0.85%；公寓均价为5395元/㎡，环比下降3.42%，同比下降7.08%。可以看出，6月份各物业商品房成交价格涨跌互现，别墅、公寓、商铺的成交均价均有不同程度的下降，作为投资型的产品，在投资需求持续释放下，现阶段这些物业的整体均价对投资者颇具吸引力，预计后市这些物业的成交均价在需求的带动下呈现平稳上升态势。
2009年6月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：
城区镇区普通住宅成交均价较为平稳，但高端个盘热销或会带动豪宅价格重新定位。
东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从城区和镇区的普通住宅成交均价月度走势曲线对比来看，6月份城区普通住宅价格有较为明显的上涨，6月城区普通住宅均价6909元/㎡，环比上升11.7%，而镇区普通住宅均价为4918元/㎡，环比基本持平。结合项目分析，由于6月万科•松山湖1号虹溪诺雅成交170套，均价10743元/㎡，其占城区成交的比重较大，因而对城区整体成交均价有较大的贡献。剔出其项目的成交影响，6月城区普通住宅成交均价为6052元/㎡，较5月还下降2%；这组数据的统计表明6月东莞普通住宅的成交均价在淡季到来有一定的调整压力，成交均价并未如其他一线城市加速上行，东莞房价仍然比较理性。但不可忽视的是开发商的心态问题，由于高端物业个盘的热销，或会带动其他豪宅价格重新调整，从而带动普通住宅项目价格也水涨船高。
5月普通住宅均价为5703元/㎡，环比上涨5.4%，市场成交呈现缩量上涨态势。
量价结合分析，从成交量看，6月普通住宅成交套数环比大幅下降25.4%；而成交均价环比上涨5.4%；说明目前东莞市场由于中等户型供应减少，市场成交大户型比重快速上升，随着成交户型越来越大，市场成交预期持续放缓；从成交均价方面看，数据上的均价上涨背后主要是万科•松山湖1号虹溪诺雅成交所致，剔出其成交影响，6月全市普通住宅均价为5310元/㎡，较5月份还有小幅回落。因此，东莞房价目前仍然较为理性，但受周边市场的影响，开发商的心态已经发生较大的变化，惜售提价跃跃欲试，阶段性的卖方市场已经形成。
6月份普通住宅加权均价滞涨，大部分项目价格保持平稳。
可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。
据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，按简单算术平均计算6月份的普通住宅均价为5703元/㎡，但从可售存量加权均价来看，6月普通住宅加权均价为5378元/㎡，环比上升0.86％，短期价格仍然保持平稳。造成两者的差别主要是6月份万科•松山湖1号虹溪诺雅成交所致；经过加权后，修正了该项目高价格高成交给整体均价带来的影响。加权价格结果表明，大部分项目的成交均价保持平稳，短期内并没有出现加速上行的迹象。
七、 月度销售排行
2009年6月开发商销售排名前十名：（按销售金额）
2009年6月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）
八、 后市展望
1、 股市金融地产板块加速上行，通胀预期加剧，资金持续流入股市楼市；
从6月初开始，受新增贷款额巨量释放流动性、通胀预期加剧、项目资本金比例下调等因素影响，国内股市金融地产板块均双双跳空高开，随后进入一波加速主升浪行情。股市先行，意味着通胀预期加剧，投资资金持续流入楼市，为短期楼市带来较强的上涨动力。
2、 外围股市反弹后已经进入阶段性调整，A股面临较大的调整压力；
从道琼指数、纳斯达克指数、恒生指数、日经指数以及东南亚国家的股市近期走势分析，大部分市场在反弹后已经进入阶段性调整，目前仅有中国A股一枝独秀加速上行。而A股这轮反弹在3130-3360点将遭遇较大的阻力，跟随周围市场进入阶段性的调整可能性较大。楼市在股市风险加大的时候通常有部分资金选择套现并回流到楼市，购买房产居住或持有。因此，楼市中存在的投资机会将陆续受到市场的进一步挖掘，短期内为楼市带来持续的投资资金流入。
3、 消息面对楼市持续利空，政策面或有所收紧，投资需求将有所平抑；
近期媒体消息面主要集中在三方面：一是通胀预期加剧，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松。如央视《经济半》栏目报道各大银行集体违规，二套房贷暗中松绑；中国证券报报道深圳楼市重现一成首付，中国式次贷隐患局部抬头；央行今年以来首次提到密切监测房地产价格波动。消息面从前5月的平静到6月的升温，给到市场一个政策调控信号，市场预期下半年将对住房信贷有所收紧，起码在贷款条件审核方面会有所严格。这样势必对投资需求带来抑制作用，房价飙升的势头也会有所遏制。
4、 一线重点楼市房价重回前期高位，或构筑M型头部，市场或真正见顶回落；
目前北京、上海、深圳、广州等一线重点城市的房价已经重回2007年的高位，这轮反弹行情的原动力虽然是政策性的结果，但随着行情的持续回暖，通胀预期的加剧，前期2007年炒房被套的解套强烈需求也促使这波行情进入飙涨行情。反映在二手市场交易量的持续放大，说明前期套牢盘逐步解套，甚至借反弹冲高出货套现。而当套牢盘解套，2008年成功抄底的投资客趁市场进入加速上行出货套现后，意味着楼市才真正见顶回落，再度进入调整。
5、 下半年预期东莞土地交易市场呈现温和放量态势；
东莞下半年将逐步启动新一轮的投资热潮，土地财政使政府有着较为强烈的放地冲动。从6-7月份的土地出让情况来看，短期内市场已经开始呈现温和放量的态势。从土地需求角度而言，随着楼市的回暖，开发商资金回笼较为到位，特别一些上市企业，由于股市反弹幅度更大，资金实力大大增强，再加上项目资本金比例的下调，银行投资信贷政策的持续宽松，通胀预期的加剧，开发商目前已经具备较强的资金实力，也有了比较强烈的拿地冲动。从这个角度而言，也会一定程度上推动政府多放地。同时，下半年一些地段比较好的地块也将陆续挂牌上市，个别地块或拍出近期“东莞地王”，从而刺激到周边的房价，为后市东莞房价的平稳上升提供强有力的支撑。
6、 第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量加速上行；
经过上半年的楼市回暖，大部分开发商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，因此，进入第三季度出货的意愿并不是很强烈；再加上上半年需求集中释放，大部分项目普遍出货速度过快，使得开发商后悔卖得太快，卖得太便宜。因此，目前阶段开发商的心态已经发生明显的转变，从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。
同时，目前的房价上涨还有着很多的支撑因素，除了宏观经济环境外，还有：近期豪宅个盘高价热销带动高端豪宅项目重新定价；近期高端豪宅价格涨幅过大，有望带动住宅市场全面普涨；产品结构性供需失衡助推中小户型房价持续稳步上涨；下半年优质个盘热销成为风向标，引领周边楼盘房价上涨；周边市场投资需求趋旺，房价反弹接近前期高位，东莞市场存在补涨需求等等。因此，目前阶段性的卖方市场已经形成，定价权再度回到开发商手中，在惜售的心态支配下价格的上调或会脱离市场实际需求情况，出现非理性的价格上涨，从而导致市场出现缩量上涨的态势，一旦价格上涨过快，刚性需求容易快速陷入观望，投资需求则由于东莞的实际情况追涨的欲望有限。
7、 第四季度优质个盘热销成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳；
金九银十前后城区市场有新增优质项目上市，这些项目具备地段好、户型产品丰富、品牌实力强等优势，对第三季度的中档户型空档起到较好的填补作用。预期这些项目市场关注度高，追捧者众，认筹情况乐观，价格定位也比较高。届时这些项目的热销将成为楼市的风向标，带动周边楼盘的价格上涨，突破近期市场的心理价位，站稳更高一线。
8、 下半年城区二手房市场预期交投活跃并分流部分一手房需求。
随着市场回暖，市场需求集中释放，中等户型产品出现结构性供求矛盾；随着一手房价的持续上涨，一二手房价的价差逐渐拉大；随着中心区新房的持续快速消化，剩余货量较多的一手楼盘分散在中心区边缘甚至外环路周边等偏远地段。
显然，城区二手房市场优势已经非常明显。地段方面，二手房开发得早，成熟的二手房楼盘普遍地段都在中心区或者成熟的商圈；配套方面，无论是交通配套还是生活配套、市政配套，都非常的完善，生活非常便利；户型选择方面，目前城区二手房楼盘众多，户型面积结构可以根据自身需要选择灵活选择；价格方面，二手房价格有着非常大的优势，由于2002-2005年之前的房子当时的成交均价基本都在2500-4000元/㎡以内；这些房子现在挂牌价也基本在4000-5000元/㎡左右，但比现在一手房价格还是要低很多。目前同样地段、档次、类型的一手房基本已经上到5500-8000元/㎡，两者的价差已经高达1500-3000元/㎡。
另外，按现在二手房交易营业税的减免政策，5.5%的营业税根据持有年限情况可免征或按转让交易差额征收。值得注意的是，这个减免优惠政策的执行时间是截止到2009年12月31日。因此，下半年城区二手房预期交投逐步活跃，同时将分流部分新房的置业需求。
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