与去年的低潮相比，今年春节后的二手房市场与一手房市场形成“互动”，两者交替上行。但是，交易活跃度较高、价格快速上涨，也使二手房市场再度调整的风险加剧。特别是目前房贷政策和交易环节的从严从紧，已经使火热的二手房市场开始降温。
政策风向搅动人心
中原地产上半年对京沪深穗津五大城市二手房市场的调研显示，除深圳外，其他城市的二手住宅成交量均创新高。其中，上海甚至较2007年高峰时同比高出约40%；深圳虽然仍低于2007年同期25%左右，但也处于近年较高水平。从价格反弹幅度来看，珠三角继续扮演领头羊角色。深圳和广州今年以来二手住宅价格累计涨幅已经分别达到27.6%和18.34%。
不过，二手房市场对政策面向来敏感。业内认为，即便宏观政策对于促进房地产业发展的取向未变，但近期二套房贷收紧等也体现出政府对楼市过热的警惕及政策性的一种试探。而从市场来看，政策面的调控预期已使买方观望气氛渐起，尤其是投资需求。
中原地产上海浦东一区域高级总监王逸红介绍，目前上海陆家嘴区域的投资客比例已占四成，此类客户对于政策的变化较为敏感，因此近期银监会严格执行二套房贷政策的声明使得他们出手谨慎。同样的现象也出现在了上海市中心，如新天地板块，据中原地产卢湾区区域总监吴敏介绍，7月以来该区域成交量萎缩较快，降幅在40%左右，其主要原因也是投资客出手放缓，“他们资金充足，对于房价也有一定的追涨实力，但是政策风向变化让他们变得小心翼翼。”
某机构副总经理洪慧表示，从近期政府一系列表态上看，上半年楼市的量价齐升已经引起了政府的关注，随着二套房贷的严格落实，政策敏感度的投资客放缓入市的节奏。而首付及利率的提高，也将削减包括改善型需求在内的中高档群体的购买力，加上刚性需求对快速上扬的房价充满抗性，预计三季度后二手房市场的上行趋势将受到极大的考验。但业内同时指出，从政府稳定房价的意图考虑，投资需求得到抑制并非不是好事。
交易环节监管从严
而市场人士还指出，今年上半年二手房市场由冷转热，也与中介的“推波助澜”有关。本报与搜房网进行的联合调查就显示，八成多受访者表示反感中介的乱谈价、有“吃差价”嫌疑，不停地打电话“骚扰”及“阴阳合同”行为。有业内人士指出，和一手房的营销模式类似，中介也在给购房者“营造”出楼市的供求紧张气氛，“告诉你有很多客户青睐这套房，或者再不确定上家就要涨价了等等。”此外，通过做低价格的“阴阳合同”来避税的现象也早已“见怪不怪”。
从近期的市场反馈来看，二手房交易的各个环节已经面临收紧。为抵制故意做低房价逃税的现象，上海各区房地产交易中心指定的评估公司对交易房源的评估越来越严格，明显低于市场价的交易房源很可能被退件。北京继去年设立二手房资金监管体系、二手房交易网上签约等后，地税局也正在和建委的网签系统联网。21世纪不动产的分析师透露，这个工程完毕之后，买卖双方过户时的成交价将作为今后该房源再上市的买入价，那么今后随意报价以避税的机会就被大大压缩。
成交连涨势头有变
事实上，进入下半年后，冲高的二手房市场已经面临考验。21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查显示，7月以来大部分区域的二手房成交量较6月同期普降一至两成；其中，浦东降幅，约达三成。又如广州，有数据显示，番禺、从化、花都等区域的二手房成交最近都下滑得比较厉害，保守估计在10%左右。
除了二套房贷收紧及交易环节监管从严等所形成的心理影响，中介机构一致认为，还是价格居高不下直接导致了买家接盘热情不足，成交量和房价的涨势也逐步趋缓。
“随着7月最后一周的临近，我们的业务员有点急，他们的普遍感受是：和6月相比，7月二手房成交‘难’了很多。”中原地产世博分行经理刘真表示，尽管业务员在不断联系房东和客户，但是成交量依旧没有突破，买卖双方心理价差拉大，房东反复跳价、不断地试水，客户跟进意图则下降、观望气氛渐起。
“使得前期交投活跃的板块出现交易停滞的，正是其持续上涨的房价。”某研究中心分析师杨晨青也认为，房东的跳价令一部分经济实力略有欠缺的改善型需求有心无力、成交周期拉长。
美联物业副总经理丁伟还表示，从5月份开始，伴随着一二手房市场都明显回暖，房东惜售情绪渐浓，往往将房源挂牌试探市场价格，并非诚意出售，这也就导致市场上的有效房源更为稀缺，再加上二手房价格的不断上涨已经削弱一些物业的优势，因此都选择观望等待。
基于目前的“博弈”局面，业内预期下半年二手住宅的交易总量会低于上半年。“五大城市下半年二手住宅成交量降幅可能在10%-20%不等。”中原地产预计。(来源:中国证券网)
北京：“房虫”再现二手房市场
由于房价上涨,沉寂了一年的楼市投机者,最近又开始在二手房市场活跃起来。他们利用飞涨的房价收房转手倒卖 收取差价,在业界他们又被称为“房虫”。
记者从北京的多家房产中介了解到,房虫收购的房源一般都是优质地段的小户型,因为这样的房子出手快,投机风险小,他们一般会全款支付给房主,然后再花上几百元做个公证换取房主的委托过户书,一旦有了买家,房虫就拿着房产证和公证书直接过户,不用原房主出面,在目前的行情下,一般三五天或者一周,房子就能出手,挣个三五万不成问题。即使到了一定期限没卖出去,这房子就直接过户到自己身上,再慢慢卖。不过,业内人士建议,购房者尽量不要购买此类房产,因为房虫非常了解市场,卖价肯定不低,对买房人来说无优惠可言。另外,由于房虫并不积极与原房主过户,所以在此期间,原房主如果反悔或两人产生纠纷,购房者在不知情的情况下购买也很容易卷入其中。(来源:时间)
北京二手房恐慌性需求入市 供需比首破1∶4
中关村地区供不应求现象最突出
中关村二手房9人“抢”一套
尽管京城二手房主瞄准火爆交易时机大量出售房源,依然难抵强劲需求,京城二手房市场供需比首次突破1∶4。
记者昨天从北京房地产交易管理网以及中大恒基统计数据了解到,目前,京城二手房供需以1∶4.2的比例严重失衡。
其中,中关村地区供不应求的现象最突出,平均一套房源有9个客户等着购买。
供需比首破1∶4同比增147%
北京房地产交易管理网数据显示,截至7月19日,北京二手房可售房源首次突破2万套。然而,中大恒基、21世纪不动产需求调查则显示,目前在北京二手房市场累积未变现的需求已经达8.4万套。
代表楼市发展趋势的供需比7月份首次突破了1:4,达到1:4.2,远超去年的1:1.7,同比增幅达147%。 其中,中关村区域二手房供应最为紧张,供需比达到1:9.3。在此情形下,北京二手房市场已进入卖方市场。
中关村买房先登记排队等半年
“想买中关村一小、二小、三小以及中关村中学周边的房子,现在就得登记排队等着,房子特别紧张,有了就通知您!”今天上午,记者以购房者身份咨询中关村地区我爱我家、21世纪不动产、中大恒基等中介公司门店时,业务员均表示,现在买房要等,没有现成的。
在一家中介门店,前来看房源的王先生告诉记者,自己半年前就给很多中介留了电话,想在附近买一套100平方米以内的二手房,但中介公司很少联系他,到现在也没遇到合适的房源。
专家分析
“恐慌性需求”大量入市
据中大恒基市场部经理张大伟分析,此次楼市价格大涨,除了开发商或房主主观涨价因素外,购房者的极度热情也是幕后推手。他们分三类:一类是刚性需求,如拆迁、结婚;一类是投资需求;最后一类则属于“恐慌性需求”。
3月开始,本市二手房市场出现了从未有过的连续4个月单月突破2万套,成交均价更是半年上涨了32%,这就使踏空上半年行情的需求陷入恐慌。大量本无能力购房的需求或可早可晚的置业升级型需求开始入市。
历史数据显示,2007年,正是由于“恐慌性需求”占到了市场整体需求的四成,比例过大,才导致房价非理性暴涨。据中大恒基统计数据显示,去年楼市低迷,这部分需求比例已减至一成,而最近又卷土重来。
购房建议
非刚性需求可暂缓购买
张大伟认为,目前二手房价格已属于“超水平发挥”,建议购房者如果不是刚性需求,比如置业升级等可以暂缓出手购买,当需求减少,高房价得到沉淀后再出手则更加理性。
而对于投资客来说,房价已达如此水平,显然投资利润空间也不是很大。加上租售比超标,已显示出房产泡沫的存在,投资风险进一步加大。 文/记者张媛
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