前言
近日东莞多个银行传出“二套房贷收紧”的消息，购买第二套商品房的消费者均要按照“首付4成、利率上浮10%”的政策执行。
对此，消费者认为，首付、月供成本均有较大幅度增加的情况下，购房者的观望情绪会加剧，销售额必然下降，房价还会下降。但部分房地产业内人士却表示，上半年东莞房价涨幅在5%-10%之间，属于比较合理的范围，且一项政策还不足以使房价转向，因此东莞房价下调的机会不大。也有部分业内人士也表示会在一定程度上抑制房价。而从记者踩盘的情况看，当前真正执行“紧”政策的不多，而且“上有政策，下有对策”，开发商也各出奇招来应对。
二套房贷收紧已确定，房价会下调之说，到底是不是消费者“一厢情愿”的想法？只能让市场来给出答案。
二套房贷政策收紧已确定，对房价有没有影响？房地产业内人士的态度不一，分成房价压抑和房价坚挺两种观点。
房价坚挺派观点：政府不会过度打击房产
“看政策要看走势，房地产政策是起平衡关系作用的，是政府用来稳定房地产市场的手段之一”。星彦东莞分公司副总理周会川表示，首先看2008年在政策救市的时候，共降了三次息，但每次作用都不大，之后银行放宽了改善型二套房的贷款政策，接着二套房政策也被默认开放。在利率下调和房贷放宽的综合作用下，房地产业出现回暖。
现在北京、深圳、广州、上海等地的房价已经出现大幅上升，有的已经突破2007年的高位，北京、深圳均出现3万以上均价的房子。为了防止房地产出现过快上涨的局面，政府原来宽松的政策开始慢慢收紧，原来怎么放的，也会怎么收。
周会川预计这一轮的货币政策不会像2007年那样一刀切。首先，金融危机还没有渡过，经济实体没有根本好转，在这样的情况下，要渡过金融危机，保增长，要靠拉动内需，而房地产、汽车等主要消费项目，政府是不会扼杀的。另外，马上就到建国60周年大庆，有相当多的业内人士预测，在国庆之前，政府是不会让经济实体出现问题的。国家每年的年中总结会一般都在8月份开，今年推到9月份，主要是考察目前的经济情况，以便出台政策。由此可见，房地产会慢慢变化，所以价格也会随之慢慢变化。
房价下调需综合因素
国际营销总监雷非非表示，房地产的价格波动不是一个消息就可以带动的，收紧二套房贷的消息在不久前已经发放过一次。这次再发放，其负面影响的力度就不会那么大。
另外，从国际的投资客看，其资金链都是比较充足的，不会因为多付一两成首付而影响投资。在国际购买写字楼的消费者当中，有相当部分是一次性付款。在收紧二套房的政策当中，影响比较大的是利率的上涨，但实际上也没有上涨多少。利率波动是正常的，有下降也会有上涨，消费者能接受。
雷非非认为，这次二套房贷的收紧不会造成房价下降。一方面，东莞与广州、深圳相比，在同等的经济发展水平的情况下，房价有点偏低。而且东莞目前属于城市发展的初期，尤其是城市中心、商业中心的房子，空间非常大。另外一方面，货币政策只是影响楼市的其中一个因素，房价的涨跌都是由多个因素所引起的，并不是一个因素就会发生直接作用。
在2007年的房价普降，是在90/70政策、国六条、二套房贷紧缩，利率上调以及短期内房价上涨过快等综合因素影响下引起的；同样，2009年上半年楼市的相对活跃，相对适度宽松的货币政策，个人认为在2008年受到抑制的刚性需求力量在2009年初得到释放的影响更大。另外，经过2007年、2008年一系列的打折促销，市场的供求关系得到进一步平衡，在多种因素的影响下，东莞上半年楼市的成交量上升得比较快。
雷非非还表示，某项政策的出台和执行会不会对楼市造成影响，是应该用成交量说明问题，而不是靠主观分析。如果说由于二套房贷的收紧会引起消费者购房的观望，是有数据统计。从1-6月份的统计数据看，购房者对楼市还是比较有信心的。同样，二套房贷的收紧对楼市的影响，也要用成交量来说明问题。
东莞房价涨幅在合理区间
关于这个问题，瑞峰置业副总经理姚丽军表示，相对其他一线城市，东莞的房价只是上涨了5%-10%，而深圳、广州均上涨20%-30%以上，房价已经非常平稳。在2000年深圳房价很平稳的时候，每年也上涨5%，所以今年东莞房价的上涨是在合理的空间内。即使二套房贷的收紧，房价下降的空间也不大了。
房价压抑派观点：成交量将有一定幅度回落
某上市公司营销总监表示：“二套房贷的放宽或收紧，对于购房者来说更多的是一种心理层面的影响，对销售的刺激作用不明显。对于真正要买房的人群来说，他肯定是有准备的，也不在乎多付那几万元钱。”而高田地产营销经理叶子震认为：“二套房贷的收紧，对于市场肯定有一定的抑制作用。从数据上看，从年初到现在的新房成交量都在4000套以上，处于比较高的成交水平，价格也是以一两百的额度逐月上升。一旦二套房收紧，对开发商来说肯定不是件好事，尤其是大户型占主力户型的楼盘。 ”
事实上，央行曾对二套房贷款问题多次发出警告，目前是明确发出信贷收紧的信号。本元全策总经理赵石认为，二套房需求多为改善型和长期投资型，如果二套房贷政策收紧的话，肯定会对二手房市场产生影响，直接影响成交量会有一定幅度回落，但影响程度有多大，还要看二套房执行的覆盖群体及执行力度。对一手市场层面的影响也是一样。“各商业银行为了赢利私下放宽了信贷政策，这种情况现在已经被严令禁止，如果银行完全按照规定来操作，楼盘也只能照办。”叶子震表示。
抑制炒房，防信贷资金入市
对于政府为何在目前的形势下收紧二套房贷，本元全策总经理赵石认为，一是打击楼市中的投资、投机行为，“以前首付可以买二套房子的，收紧后只能买一套房子，收紧政策肯定对炒房是有抑制作用的。”但他同时认为，如果没有土地制度等相关配套政策措施，二套房贷收紧政策对房价走势不会产生太大的影响。
另外，上半年宽松的金融贷币政策造成市场流动性过大，政府会担心信贷资金流入楼市，为了防止资金过度流入楼市，使资金真正运用到实体经济当中提出的一种资金监管措施；还有就是上半年信贷目标已完成得差不多了，适当控制、适当收紧 实际上给银行系统提个醒。希望能够规避银行的信贷风险。
应对收紧政策 东莞楼市各出奇招
“房地产与政策的走向是很密切的，但对于二套房贷收紧可能带来的影响现在还不敢肯定，新项目上市的计划相信不会因此而停下。”光大某项目营销主管表示，“目前刚性需求依旧强烈，普通洋房的需求量还是较大，不会因为二套房贷收紧而放缓推盘步伐。”
宏远地产营销策划部副经理朱廷勇则表示，收紧二套房贷，地产商会先看市场反应如何，不会贸然作出过激的反应。“政策的影响还是表现在对购房者心理的变化上，客户观望心理可能会加剧。例如一些本来有投资意向的客户来说，收紧二套房贷最直接的影响就是打消了他们置业的念头。对改善性需求造成的冲击会比较大。并且，下半年供应量较大，竞争相对还是较为激烈，不排除市场出现促销、打折楼盘。”
如何消除二套房贷新政带来的不利影响？采访中，不少业内人士认为，推出购房优惠将会是各家地产商考虑的问题。记者在南城某个在建商品房销售部了解到，从上个月开始认筹以来，一直都有推出9、9折、让利1万块的优惠活动。“随着新盘的上市竞争会相对激烈，下半年开 发商搞优惠，除了想把二套房贷款收紧的政策影响降到外，也是因为上半年的涨价给了开发商搞优惠的空间。”朱廷勇这样认为。
招数一：刷信用卡降低置业门槛
就在二套房贷收紧风声放出后，一些地产项目营销人员已在讨论如何应对这一政策变化。例如，在具体操作上，有的楼盘已经跟一些银行协商，利用刷信用卡的方式来降低置业门槛，比如，一套首付12万元的房子，业主只需出2万元首付款，其余10万元刷信用卡，一年内分期还清 ，利息由地产公司支付。银行人士透露，这种方法之前也有实施过，但一旦业主断供或还不起款，银行所担风险还是较大，针对此方法银行一般都较为谨慎。银行会选择授信程序较高、信用资质较好的楼盘进行合作。
招数二：银行纷纷打擦边球
另外，记者在采访中了解了一下，目前东莞各家银行执行二套房贷收紧政策大致有以下几种处理方式：一些银行将此前已利用贷款购买住房但款项还清再贷款购买第二套住房的均视为套住房，所以完全可以按照首套住房享受贷款利率和首付优惠；还有的银行则“鼓励”客户 通过开具家庭人均住宅面积低于东莞市公布的人均住房面积的证明，然后按照改善型住房认定给予贷款优惠；更有的银行直接利用 “贷款利率 等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”的政策，在执行二套房首付四成的同时，给予客户符合利率下浮27%、28%等之类的优惠，打了“不得下浮30%”的擦边球。
消费者支招：公积金组合贷款
消费者陈小姐的二套房是用公积金组合贷款购买的，房子总价60万元，首付2成12万元，再加上公积金贷款40万元和组合贷款8万元，刚好可以把房款付完。陈小姐表示，公积金贷款利率很低而且稳定，剩下不多的钱用组合贷款也同样可以享受首套房子的利率，这样买房是非常划算的。
陈小姐还建议买小房子过渡的消费者先不要急于用公积金贷款，把贷款机会留在买大房子的时候用。（羊城晚报）
延伸阅读：
投资客抢搭二套房贷优惠末班车
通胀预期下，一线城市豪宅洋房受青睐，而东莞别墅则成为大资金抗通胀；小户型公寓则更多是受二套房贷收紧预期影响，成为二次置业的中小投资客。
对于一线城市而言，7月份的楼市颇有点“拐点”的意味。连续6个月处于上升通道的成交态势，到了7月份却急转直下。7月份上海商品住宅成交面积为194万㎡，环比6月减少5.37%；7月份北京期房商品住宅的销量为12840套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%；7月广州楼市共成交6653套，比6月的10502套下降36%；7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万㎡，环比6月下降17.4%。
相比较于一线城市成交的明显回落，东莞楼市表现则相对平稳理性。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年7月全市商品住宅共成交4399套，环比增加3.87%，成交持续放量。作为传统的淡季，7月份东莞市场交投仍然维持较高的热度，主要原因有两个：一方面是市场上部分项目提价促使购房者结束观望，加快追涨入市；另一方面随着二套房贷政策逐步收紧明朗，二次置业者特别是投资客普遍有赶末班车的心理，抓紧购房签约办理银行贷款按揭，享受低首付和低利息的优惠政策。这两方面的因素促使7月的成交量仍然维持高位。
量价结合分析，从成交量看，7月普通住宅成交套数环比略有上升，成交均价5670元/㎡，环比基本持平，整个市场表现出量平价稳的发展态势。反映东莞市场并没有追随一线城市的飚涨，定价仍然较为理性。但各种物业表现分化比较明显，其中洋房表现是量缩价跌，小户型公寓表现则是量价齐升；同时别墅、公寓等物业成交比重有较大幅度的上升；反映市场通胀预期仍在加剧，加上近期二套房贷政策重新收紧，使得投资需求集中释放。通胀预期下，一线城市豪宅洋房受青睐，而东莞别墅则成为大资金抗通胀；小户型公寓则更多是受二套房贷收紧预期影响，成为二次置业的中小投资客。
整体而言，目前的东莞楼市供求相对较为平衡，并没有像一线城市那样一手供应吃紧；同时部分项目库存量仍然较大，出货压力仍然存在；另外，部分项目处于尾盘期，由于新项目开发动工，尾盘项目以促销处理出货为主；部分高端洋房项目有提价行为，但由于调价过快过高，市场短期陷入观望。进入下半年，由于上半年资金回笼比较到位、存量快速消化、新货供应偏紧、供需结构性失衡、项目资本金比例的下调、建材价格触底回升、投资信贷环境依然宽松、政策对固定资产贷款用途监管保障资金落实进入房地产开发投资等因素的影响，房地产开发速度预期加快，新开工项目逐步增多并且部分项目加快开发工程进度，新开工面积预期温和放量、新货将陆续上市供应，为置业者提供更多的选择空间。
东莞上半年GDP同比仅增长0.6%，而全年要保十，下半年保增长压力非常大。在这样的经济环境下，东莞政府只能通过扩大投资保增长。因此，在城建投资方面力度会非常大，而且速度会很快。对于城建规划审批会加快通过并尽早落实、对于重大工程项目建设加快推进、对于民间资本进一步激活和拉动。而扩大投资使得市政生活配套进一步完善，城市、土地、房产。因此，下半年东莞的经济面预期持续向好，媒体的舆论导向也更多集中在经济层面，楼市也增加了许多价值点和利好支撑，为整个市场的平稳发展提供了更有利的基本面支撑。
7月31日，美元指数快速下跌并创出前期新低，反映市场对美元贬值的预期再次加深。同时原油、黄金等能源、贵金属价格快速飚涨，市场通胀预期再次加剧。另外，随着我国经济的逐步复苏，经济数据持续向好，通胀预期将持续增强，投资需求持续释放。虽然短期内二套房贷的收紧对投资需求有所平抑，但从整体经济面上分析，投资需求仍然持续释放。
由于上半年市场回暖，房企销售资金快速回笼，上半年业绩普遍超出预期，部分开发企业在下半年调高年初原定的业绩目标，或者尽快完成手头上的尾盘的销售，集中精力开发新项目，因此，下半年这些开发商出货的压力将逐步加大，在二套房贷收紧的政策环境下，价格上涨势头有所平抑，预期表现较为平稳，对于置业者入市较为有利。
外围市场风云幻变，而目前的东莞楼市市场预期仍然以平稳为主调，同时市场分化仍在加剧，投资置业仍然充满着机会，别墅、小户型公寓、中心区房产、山水资源楼盘、规划利好的楼盘物业等仍然是长线资金看好的投资品种。（车德锐）
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