信贷狂增的2009年,房地产贷款贡献了2万亿元的份额。为了抑制投资投机性购房需求,监管部门警示,银行在难以判断风险的情况下,应大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求,加大差别化信贷政策执行力度。
坚决控制投资投机性购房贷款
央行数据显示,2009年全年,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元;年末余额同比增长30.7%,增速比上年末加快20.4个百分点。个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元;年末余额同比增长47.9%,增速比上年末加快37.4个百分点。
近日,监管部门权威人士在有关会议上警示,要严格执行房地产贷款的相关规定,特别是对于房地产企业资本金是否足够、有无上国土资源部的“黑名单”都要高度重视。
对于个人按揭贷款,该人士强调,按揭贷款业务中的不审慎行为在增多,其中存在对二套房甚至多套房的优惠、假按揭、假中介、提高给中介的贷款返点等不规范行为,因此银行要增强风险意识,拒投资投机行为的房贷融资。
“宁可慢一点儿,（银行）也要自己去搞尽职调查。”该人士特别强调,银行不能把按揭贷款“外包”给中介。
上述权威人士表示,银行要坚决控制投资投机性购房贷款。“银行应增强风险意识,拒投资投机行为的融资。如无法判断,应大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求,加大差别化信贷政策执行力度。”
不排除将来收紧三套房房贷
据《财经日报》了解,目前并未有关于第三套房房贷的限制性政策出台。
本报还从业内了解到,包括中国银行(601988,股吧)、建设银行(601939,股吧)等大型银行在内,并未收到监管部门有关三套房政策的具体文件与通知,总行也未有相关细则出台。
昨日,某国有银行个人房贷部门负责人在接受本报采访时表示,该行目前没有新的房贷政策出台。“不过政策预期是越来越严的,将来不排除有关于三套房房贷收紧的可能。”
此前,银监会相关负责人在接受本报采访时称,近期,银监会有关房贷政策没有任何新变化,仍按照日前公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求,严守二套房贷政策不动摇。而二套房以上均比照二套房政策,即首付至少四成,利率按照风险定价。
“坚持二套房贷政策,对于抑制投资投机性购房,保持信贷安全十分必要。监管部门会根据对市场的跟踪和监测,对银行进行风险提示。”上述银监会负责人表示,同时,银监会也会综合运用资本充足率、流动性、拨备覆盖率、贷款首付成数等动态监管指标,引导银行规范信贷结构,防范风险。
公积金贷款风险应重视
今年以来,在监管部门的要求下,个人按揭贷款呈现收紧态势。分析人士认为,若第三套房贷首付比例提高及利率上升,对于主要依靠按揭贷款炒房的投资投机性购房者无疑是重大利空,将明显抑制这部分市场需求。早在2007年,各大银行曾就三套房分别制定过相关政策,大部分商业银行首付比例在42%~50%之间,利率普遍在1.12~1.2倍。
目前,中国银行已经率先将首套房的贷款利率优惠由7折上调到8.5折。虽然其他银行并未公开表示跟进,但首套房利率取得7折优惠已不太容易。此外,在二套房市场上,各银行都表示,目前在严格执行首付至少四成、严格按照风险定价的原则。
值得一提的是,尽管目前公积金贷款仍然按照之前政策执行,未对二套房贷做具体区分与要求,但一业内人士透露,二套房所埋伏的风险隐患已开始引发公积金贷款管理者的重视。
阅读延伸》》》房贷从严预期下 如何贷款更划算？
市场曾一度盛传的"取消首套房利率7折优惠"被"不幸"言中。日前，有报道称中国银行取消7折房贷，将房贷利率由7折提高到8.5折，取消7折房贷的传言终于成为了现实。尽管其他商业银行大多否认将取消7折利率，但各银行信贷收紧、审批从严已是不争的事实，有银行业内人士称，"7折利率优惠迟早会被取消，只是早晚而已。"在此预期下，如何贷款才更划算呢？本期《金融周刊》特邀银行专业人士为你支招。
成都现状
取消7折房贷？蓉城多数银行未跟进
中行取消7折利率后，其他银行是否也会跟进呢？2月4日，记者以房贷客户身份就成都主要商业银行的房贷政策进行了咨询。成都地区多数银行对于首套房贷的首付仍是20%，利率优惠仍旧可以做到7折。
交行四川省分行的相关人士先对停止放贷一事进行了否认，并表示，"首套房的7折利率优惠仍在执行当中，当然这只是针对符合条件的贷款者。"大部分银行的信贷经理表示，他们还没有接到总行关于取消7折优惠利率的通知，目前房贷业务变化不大。
"7折利率优惠迟早会被取消，只是早晚而已。"成都某中型股份制银行分管信贷的副行长这样告诉记者。对于7折房贷的取消，业内人士认识较为统一：既然中行已经正式取消，其他银行迟早会跟进。国泰君安发布的报告也指出，中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号，近期其他银行将效仿。这意味着，2008年底开始实行的首套房利率优惠政策将成历史。
据一专业贷款服务机构介绍，虽然在一些银行办理购买首套住房贷款时还可享受7折优惠利率，但银行对借款人的审核更为严格：，单身借款人必须是个人首次贷款购房；已婚借款人必须是家庭成员中首次贷款购房者。第二，银行对借款人月还款能力审核力度加大，除要求月收入证明在月供的2倍以上，还必须提供与收入证明相符的半年以上的银行流水。第三，要求借款人征信记录良好，无不良信用污点，如借款人一年内曾出现过连续3次或累计6次的还款，银行会拒签。
根据一线信贷员的介绍，目前各行基本还能申请7折优惠利率，并没有一刀切，但优惠前提已"多样化"，比如首付需要提高到三成或四成，或者要求有一定量的存款或理财产品。
北京 光大银行取消7折利率
据北京媒体报道，据中国银行取消7折房贷后，光大银行北京分行的首套房贷也全部取消7折利率优惠。而与中行做法有所不同的是，光大银行首套房利率分成两类，7.5折和8.5折。"贷款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折。"该人士还特别指出，这里的首套房仅限面积在140平方米以下的普通商品房。而针对二套房购买，除严格执行首付4成外，利率已经没有任何折扣。
相比中行、光大银行的做法，多数银行对首套房政策或属于微调，或还在观望阶段。如建设银行北京分行某人士透露，该行房贷利率7折优惠仍在执行，但事实上能申请到7折的客户已经很少，有的还需要首付提高到3到4成。工商银行有关人士表示，目前房贷优惠利率政策没有变化，因为央行尚未有下文。"首套房仍有7折利率优惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成。"包括中信银行、华夏银行、兴业银行、民生银行等银行人士均表示，目前未停止或取消7折优惠，但是否会有变动还需要进一步观察市场，等待总行研究决定。
深圳 已有三家银行取消7折利率
据深圳媒体的报道，深圳市10家主要银行5日发布的信息显示：深圳有3家银行日前已上调首套房贷利率，它们分别是中国银行深圳分行、深圳发展银行深圳分行和光大银行深圳分行。深圳发展银行表示，该行深圳分行已于近日执行首套房贷利率8折的做法。
其中，中国银行深圳分行和光大银行已将首套房贷利率从基准利率的7折上调至8.5折，深圳发展银行深圳分行上调至8折。而工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行和民生银行的深圳分行均表示延续首套房贷首付两成利率7折的优惠。
据分析，首套房贷利率从7折提至8.5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。以50万元的贷款计算，月供要多交400元左右，一年约4800元。
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