在容积率确定问题上，要尽量迁就项目，可以根据成本情况适当高一些。“拆三留一”中的“留一”可灵活处理，不必“一刀切”。——李毓全
昨日上午，东莞市“三旧”改造试点工作座谈会在市行政办事中心召开。市委副书记、市长李毓全在会上强调，东莞目前转型升级有两大抓手，一是大项目的培育与引进，二是“三旧”改造。“三旧”改造3年的优惠政策享受很快就要到期，各试点镇街不能等，“一切都要为了快”，同时要保证公平公正，不能因此出腐败问题。
副市长梁国英主持会议，虎门、东城、南城、厚街、长安、大朗和塘厦等7个试点镇街负责人参加了会议。
进展
补缴土地出让金标准待审批
据悉，专项规划是“三旧”改造项目报批并享受省优惠政策的法定前提，省要求各地市在3月底前全部汇交。
“我市进度已经滞后于全省”，市“三旧”办有关负责人在汇报工作时说，目前除万江街道外，其他相关镇街的规划成果也陆续形成，近期将集中汇交至市城乡规划局和市“三旧”办作技术审查，5月底前全部完成并报省备案。
特别值得关注的是，补缴土地出让金标准等政策微调方案，已经上报市政府审批。包括：对原土地使用权人自行改造，或市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造补缴土地出让金标准打折微调，和集体经济组织将集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设的土地出让金微调方案。
现状
东城世博片区改造争取年内动工
市“三旧”办有关负责人坦言，目前，我市大部分试点项目仍处于专项规划、单元规划的编制阶段，尚未形成改造方案上报。
其中进展较快的东城世博北片区已完成单元规划编制和上报，基本完成权属调查和征地补偿，正在编制改造方案，争取年内报批并动工。而另一进展较快的厚街标志片区，市国土资源局已特事特办允许新厂房先行动工，并协调厂房尽快搬迁。
计划
启动第二批试点项目改造筹备
市“三旧”办有关负责人表示，除了5月底前全部完成规划成果之外，标图建库工作也要确保在6月底前完成。为了抢抓进度，各镇街的改造方案必须与规划编制同步进行，一并上报。
在试点项目督导方面，除了强化对东城、南城、厚街等几个试点镇街的试点、重点片区的工作督导和政策支持，协调有关部门解决房产分割办证、搬迁企业新厂房先行动工之外，还启动第二批试点项目的筹备、督导，包括东城火炼树片区、讯通旧厂改造；南城亨美片区、新基工业片区、厚街广场片区、凤岗镇官井头南片区等改造。
目前，影响和制约“三旧”改造进度的6项难题仍在协调解决当中。
6项“老大难”
一是“三旧”改造地块容积率如何确定；
二是“三旧”改造涉及的“拆三留一”中“留一”部分规划使用、补偿、确权等；
三是“三旧”改造拆迁程序和补偿标准；
四是“三旧”改造中拆迁安置房以及农民公寓分割办证；
五是农民集体自行开发房地产或与其他房地产合作开发商品房所需税费如何优惠；
六是关于拆迁工程与拟拆迁土地使用权捆绑入市招拍挂的具体流程。
在会上，东城、南城、厚街等3个试点镇街反映试点工作中遇到的普遍性问题，并提出了四条建议。
四条建议
一是提高改造地块的容积率和拆建比问题，建议适当提高；
二是拆迁程序和补偿细则问题，建议市分区域制定出具体的拆迁程序和补偿细则，确保拆迁工作公平公正公开；
三是村委会等特殊开发主体和补偿款问题，建议市出台政策进一步优惠相关税费；
四是拆迁安置房建设和分割办证问题，建议市出台政策进行明确等。
■焦点关注
针对“三旧”改造中影响进度的6大“老大难”问题，与会各单位进行了讨论会商。市“三旧”办就全市“三旧”改造工作开展情况，各有关部门对东城、南城、厚街等试点镇街提出的问题进行了一一回应。
【容积率问题】
市区相对紧镇区相对放宽
市城乡规划局局长欧阳南江表示，“三旧”改造地块容积率的确定主要有两个因素，即地块的功能和改造的成本。要确保地块产生的效益大于或等于拆迁补偿的成本。他算了一笔账：假如履行10000平方米的土地，拆迁补偿成本为5000万元，按照市场平均地价1000元/ 平方米算，容积率至少要达到5，才能使成本和相平衡。
“容积率如何确定是‘三旧’改造中的关键问题。”李毓全说，容积率可确定项目改造的价值，要根据实际情况，核算出每个项目的成本。总体来说，容积率要尽量迁就项目，可以适当高一些。全市来看，市区相对紧一些，镇区相对放宽一些。
李毓全说，这主要涉及到钱的问题。“如果提高容积率了还达不到成本的，政府可适当提供补贴。”
【“留一”问题】
可灵活处理不必“一刀切”
在讨论“拆三留一”中“留一”部分如何规划使用时，欧阳南江说，“留一”主要用作公共空间，这就意味着改造地块的可建部分减少，因此从这个角度看也可适当提高容积率，使得地块上新建部分适当增加。接下来，城乡规划局还将去广州、佛山等地调研，把具体“留一”如何使用的操作细则进行完善后，再向市政府汇报。
李毓全说，“拆三留一”中的拆100亩，留30亩，留下的这一部分只要符合规划控制就行，至于是“留一”，还是留0.5，留1.5，可以灵活处理，不必“一刀切”。
梁国英要求，市城乡规划局据此在月底拿出两个方案，对“三旧”改造地块的容积率计算，以及“拆三留一”作出指导性意见。
【办证问题】
拆迁安置房可办独立房产证
而关于“三旧”改造中拆迁安置房以及农民公寓分割办证的问题，市房管局副局长熊裕新回应说，安置房以及农民公寓按规定是可以办证的。可以给一个公寓办一个大证，再分成若干小证，个人拿到国土证后，就能办到个人名下的房产证。按照一个单元面积为100平方米计算，它的办证费大概会在200元左右。
而对于农村集体自行开发房地产或与其他房地产商合作开发商品房用以安置时，所需税费如何优惠，以及拆迁工程与拟拆迁土地使用权捆绑入市招拍挂的具体流程问题，梁国英要求有关部门要在月底拿出具体方案。
东莞市“三旧”改造试点镇街工作进展情况表
镇街 试点类型 工作进展情况 拟改造重点片区 本年度工作实施计划
东城 旧城、旧村、旧厂 完成了新世博商贸中心区等6宗地籍调查，出台《东城区“三旧”改造实施方案》，部分地块已通过审查今年将推进11个项目 计划今年启动改造土地共4900亩
南城 旧村 区专项规划与胜和、亨美片区单元规划已经规划部门预审，完成地籍调查 胜和、亨美片区争取下半年启动安置房建设
厚街 旧城、旧厂 规划方案编制全面铺开 标志片区、广场片区 协调解决搬迁、办证、拆迁等问题
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
