东莞中原地产市场研究部经理 车德锐
在市场反应上，未来3个月，楼市将普遍进入滞涨，而在政策执行的分化中，市场经历滞涨后将出现分化。一线城市房价将冲高回落，而二、三线城市特别是房价仍然处于合理，较低水平的区域在经过短暂微幅的调整后将进入平稳增长。特别是这种市场分化将使得一线城市的投资资金出现挤出效应，从一线城市撤离，流向二、三线城市。这样对东莞而言，深圳、广州甚至珠三角其他城市的投资资金将有可能重新挖掘东莞房地产的投资价值，一些房价低洼的板块、经济增长潜力较大的板块、中心区或稀缺的自然景观资源的物业品种，都有可能受到长线投资资金的关注。据东莞中原研究中心监测的数据显示，东莞目前的洋房的均价水平在6000元/平方米，而横向比较，珠海、南海、顺德等周边的三、四线城市的房价都已经去到8000~10000元/平方米，因此东莞的房价的确在这轮的楼市大牛市中并没有出现过快的上涨，反而表现得比较理性的同时也受到经济调整、金融危机冲击的平抑。而随着东莞经济调整的逐步推进，金融危机对东莞出口影响的逐步减弱，同时借着广东省“三旧”改造的契机，整个城市的发展将呈现明显的复苏迹象，并恢复持续快速的增长，房价也会重新体现这个城市的价值，届时，东莞的房价将出现一个明显的回涨势头。
总体而言，目前东莞房价整体水平是比较合理的，大部分楼盘的价格都能为购房者所接受，当然也不排除有少部分楼盘定价偏高。因此，东莞房地产市场在这轮政策调控中，表现出的市场观望是暂时的，大部分开发商也觉得自己的楼盘定价已经比较合理，从开发成本的角度考虑，价格调整的空间非常有限。而购房者在心态上基本也比较认可东莞的房价水平比较合理，只是目前看不清市场的趋势，等待时机出手而已。当政策在落实过程中开始逐步分化，东莞的调控力度逐步减弱，当购房者看到是这种结果的时候，购房信心将逐步恢复，一些房价合理的楼盘，货量不多的楼盘，预计购房者将很快会出手入市，整个市场也将出现较为活跃的成交氛围。但值得注意的是，未来的信贷上首付比例相比较去年肯定要有所提高，也就意味着购房的首付门槛要高些，购房者买房的资金积累时间相对要延长一些，一些资金不足的购房者则将购房计划往后延迟。
很多人会关注到底东莞楼市市场观望情绪什么时候会打破，什么时候是出手的好时机？个人判断这个时机最快会在8月底9月初出现。依据是政策在6月份基本出尽，同时在各地落实中出现明显分化，东莞市场在8月份政策影响逐步减弱、信贷政策也开始逐步放松，操作上灵活性较大；同时很多新盘将开始加大营销推广力度，为国庆前后有的营销节点做铺垫；而由于9月份后新增供应集中放量，上市的楼盘非常多，因此楼盘的促销优惠力度比较大，对购房者来讲有比较强的吸引力；从需求角度出发，去年下半年以来由于供应持续偏紧，很多购房者的需求没有得到满足，这些需求在今年的五一也没有释放，累积到第四季度的时候释放的能量非常强，很多刚性需求在新货集中上市、促销优惠力度较大的时候将会很快出手。
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