[摘要] 土地资源日益减少，“三旧”改造势在必行。随着“三旧”改造在东莞全面铺开，房屋拆迁能否顺利进行最关键。
土地资源日益减少，“三旧”改造势在必行。随着“三旧”改造在东莞全面铺开，房屋拆迁能否顺利进行最关键。
东莞“三旧”改造的房屋拆迁，大都涉及集体土地，而集体土地的房屋拆迁暂无法可依，“三旧”改造困难重重。
昨日，《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》（下称《意见》）首次出台，并下发给各个镇街。今后，东莞经批准的“三旧”改造项目，房屋拆迁的补偿安置都将适用此《意见》。东莞“三旧”改造正式驶上快车道。
今年拟改造地块约170宗
今年，东莞拟改造地块约170宗，用地面积2.3万亩，规划面积约3.4万亩，共投资约220亿元，目前已落实投资约58亿元。
在东莞“三旧”改造中，无论是成片拆迁改造，还是单宗项目改造，都会涉及房屋拆迁补偿安置。在今年计划改造的170宗地块中，涉及房屋拆迁多达8573户，但其中已签订补偿协议的只有1510户，已实施拆除的只有1114户。
企业将可投标参与拆迁
《意见》规定，市房屋拆迁管理办公室，负责全市的“三旧”改造项目房屋拆迁补偿安置的指导、协调和监督工作。各镇街人民政府将根据属地负责原则，负责本行政区内“三旧”改造项目的房屋拆迁补偿安置管理工作。
相对于平常都是各镇街人民政府房屋拆迁工作机构负责项目拆迁，“三旧”改造拆迁主体将更加多元化。政府还将能通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作。政府将拆迁及拟改造土地使用权，一并通过招标等公开方式确定土地使用权人的，拆迁人为中标企业单位。
对集体经济组织自行改造的项目，拆迁人可为集体经济组织；集体经济组织与他人合作开发建设的项目，拆迁人可确定为其中一方或双方。而原土地使用权人自行改造的项目，拆迁人为原土地使用权人。对于单宗项目改造，由土地使用权人自行拆建改造原建筑物。
企业参与拆迁，在东莞还无先例，但会不会有没有实力的企业滥竽充数，或者采用非常规手段暴力拆迁的呢，市综合执法局负责人表示早有考虑，“如果发现企业无法完成拆迁补偿，不能按时与拆迁户达成协议，或者使用非常规手段，将会被取消拆迁资格，重新招标。”
同时同地改造补偿标准将统一
“三旧”改造项目范围内住宅房屋拆迁，对于补偿安置，可以货币补偿，或者房屋产权置换，也可以货币补偿和产权置换相结合，被拆迁人可任选其一。
对商业用房和工业、仓储、公益事业等其他用房，原则上只对被拆迁人实行货币补偿，不实行产权置换。市综合执法局负责人介绍，“各镇街经济情况不一样，价值不同，镇街可自定补偿标准。”但在同一改造单位规划范围内，由同一改造主体实施并处于同一改造时序的改造地块，将同步实施改造并适用同一拆迁补偿安置标准。
为保障被拆迁人原居住水平不降低，建议有条件的镇街有计划、分步骤统筹建设安置房，对住宅用房的被拆迁人原则上实行就近或异地安置。原则上对被拆迁人房屋楼层越高、地块容积率越大，安置房的置换比率越低。
未批建房屋可申请确权后补偿
已依法办理用地、报建、房产登记的房屋，用地面积将以土地权属证明文件为准，房产以报建批准文件和房产权属证明文件为准。经市（镇、街）国土、规划建设部门审批的，用地和建筑面积分别以审批文件批准的为准；实际面积小于批准面积的，以实际面积为准。
而未经批准建设的房屋，但符合“三旧”改造政策和相关规定的，由房屋权利人向镇街“三旧”办申请对用地、房屋进行确权，其补偿安置的面积根据确权的面积确定。对于可根据有关法律法规及政策规定应予以补偿的，可依相关规定确定的面积为准。
被拆迁人搬迁，拆迁人应支付补助费。对于出租的被拆迁房屋，应适当进行补偿，再由被拆迁人负责解除租赁关系，费用由被拆迁人承担。对低收入困难户，要确保其得到住房保障和妥善安置。
改变房屋用途骗补偿款将无效
一些被拆迁人在听说将进行“三旧”改造拆迁后，可能选择突击改变房屋的批准用途，自行“住改商”或者“工改商”。为避免此类情况，《意见》规定，如实行产权置换补偿方式的，将按原批准用途进行补偿安置；如实行货币补偿方式的，被拆迁人如果能提供“三旧“改造专项规划编制完成并公布前合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，可按原批准用途和现状用途综合考虑进行补偿。
在“三旧”改造规划公布后，单位或个人未批准的新建、扩建、改建房屋等活动的，一律不予以补偿安置。在规定搬迁期限前提前搬迁或按时搬迁的，将给予不同的搬迁时限奖励。
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