[摘要] 尽管2010年楼市调控新政频出，但纵观东莞楼市，房价依然高位运行，成交量高企。近日，也有数据显示，东莞多家房企2010年销售任务超额超前完成，回首过去的一年，什么事，造就和构成了2010东莞房地产行业的发展轨迹？
尽管2010年楼市调控新政频出，但纵观东莞楼市，房价依然高位运行，成交量高企。近日，也有数据显示，东莞多家房企2010年销售任务超额超前完成，回首过去的一年，什么事，造就和构成了2010东莞房地产行业的发展轨迹？
此外，随着近期深圳客的大举进攻东莞，是否再一次将东莞的房价推向高峰?东莞楼市将何去何从……
中原地产研究部经理车德锐（图片来源：搜房网）
2011年东莞楼市供应量增加 价格平稳
2010年，在经受两次调控，东莞楼市成交500万平方米左右，较2009年有明显下滑，这也反映了2010年是政策调控年。从供应量来看，无论是2009年的470万平方米，还是2010年的500万平方米，都是供应量偏紧。
为什么2010年供应偏紧，主要在于地产开发商2009年销售比较到位，2010年销售放缓，同时开发进度也放缓。经过这两年的供应作用，2011年供应量将会出现一个放量，供应量会比较大。
对于大家比较关心的价格问题，车德锐认为2011年东莞房依然会处于平稳态势：
，高端物业成交比重在放大。高端人群资金量充足，在2010年楼市调控和通胀持续下，高端人群受政策影响小，成交比重较大，也在一定程度上拉动东莞的均价。导致东莞住在成交均价呈上升趋势，但其实普通住宅价格还是很稳定，基本上看不到有明显的上升或是下降。
第二，2010年“二八”现象明显。品牌开发商优势明显，20%的开发商占据了80%的市场份额，尽管很多品牌开发商开发的项目价格很高，但购房者依然追捧，2011年“二八”现象还会持续。
第三，住宅投资热潮在2010年已经回落，投资客转向商业地产投资，在一次调控之后，商业地产成交量明显放大，这是2010年投资热点的转换。
第四，土地市场。很多开发商在拿地，但品牌开发商拿地不多，更多是中小企业拿地，集中在偏远的二三线镇区，主要因为地价较低，开发风险小，这也意味着二三线镇区有供应的放量。
第五，二次调控之后，深圳客进入，呈现出持续放大的趋势，2010年还会继续。
第六，二手房的成交在2010年年底趋热，交易特别活跃，受到二次调控影响，购房者购买力不足，从一手转向二手，成交量直逼一手房。
最后，供需状况，2009年供不应求，2010年已经趋向平衡，在2011年供需逐步趋向平衡之后，或转变为供过于求。
三次调控预期大 但力度会减弱
对于近段时间越传越热的“楼市三次调控”，车德锐认为并不排除有三次调控的预期，而且这种预期是越来越强。12月3日中央经济会议货币政策的转变，将对楼市产生波动，同时大经济政策也将影响楼市，虽然是稳健的经济政策，但2011年是先减后升的转折点。在车德锐看来，比较明智的品牌开发商或是对市场比较敏锐的开发商，已经有所察觉，尽管不少品牌开发商目标业绩已 完成了，但依然还在冲量。
就目前的楼市现状来看，车德锐认为外资热情很高，境外人士在境内购房只能工作满一年或是限购一套，这将造成境外热情比较高的一线城市或是有吸引力的城市受到波动，东莞也存在这种情况，因为台商、境外购房占有一定比重。而且随着轻轨的开通，境外人士在东莞投资热情会增加。
同时，加息预期的可能性较大，消费贷款利息较低，但投资贷款利息高，消费和投资利息会出现分化。
目前限购令下，很多一线城市的资金流向二三线城市，导致长沙等城市成交量增加，在这些政策的调控下，是否会收紧一线城市投资资金流入二三线，预期比较强烈，但与一次和二次调控相比，三次调控力度不会那么大，影响力不会那么强。
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