[摘要] 去年，东莞市委市政府召开全市“三旧改造”动员大会。会上宣布，2010年要启动完成“三旧改造”3万亩地，10年后，要挤出来30万亩。
去年，东莞市委市政府召开全市“三旧改造”动员大会。会上宣布，2010年要启动完成“三旧改造”3万亩地，10年后，要挤出来30万亩。
今年1月6日，刚刚从省委十届六次全会第三次全体会议上传来关于“三旧改造”的消息，全省将加大对旧城镇、旧村庄、旧厂房的改造力度，以“大拆大建”来有效扩大内需。
东莞迅速反应，“三旧改造”业务培训班很快高调开班。培训班300多名学员来自全市32个镇街，是当地“三旧改造”领导小组成员和办公室业务骨干。
今年5月26日，光大地产几位项目经理分赴西南两大中心城市——成都与重庆，学习两地的房地产开发模式。溯其背景，却是为黄旗山南即将启动的火炼树三旧改造项目博采众家之长。
而就在当日下午，东莞市“三旧改造”领导小组办公室召开次会审会议，各参会部门共同审定了“三旧改造”专项规划及年度实施计划、单元规划、改造方案的编制审批流程。
事实上，“三旧改造”的号角早已吹响。去年，东莞市委市政府召开全市“三旧改造”动员大会。会上宣布，2010年要启动完成“三旧改造”3万亩地，10年后，要挤出来30万亩。
“三旧改造”的背后，有着为解决经济转型中出现的土地瓶颈问题的考量。东莞通过对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造，进行土地升级，进一步优化发展空间。这是东莞一场向“存量”要“增量”的战役。
开发商面临的历史机遇
光大地产迅速捕捉到了“三旧改造”给开发商带来的历史机遇。
早在4月下旬，光大地产营销部的几名策划人员，已开始着手操作火炼树“三旧改造”项目的规划方案和可行性。
其他房地产商亦然。据媒体报道，5月21日，龙泉实业、丰泰集团等23家地产商在日前举行的虎门“三旧改造”意向签约仪式上，签下镇中心区、威远岛、新湾社区和白沙社区的56个地块，总面积16912亩。
在23家房企中，13家为虎门企业，龙泉实业、丰泰地产、黄河集团三大虎门本土地产“大鳄”领衔；10家为镇外企业，除了东莞的世博集团、中惠熙元，还有深圳汇丰联、深圳英龙等3家深系地产商以及惠州的广东鸿艺集团。
“三旧改造”要注重公益性
去年将近春节，市委书记、市人大常委会主任刘志庚探望东莞市老领导，几位老干部都提及了艺展中心。老领导张群炎便感叹：“一个生产玩具的旧厂房，居然能改造成艺术天堂，焕然一新！”
而赋予旧厂房以艺术生命，便得益于三旧改造。
事实上，简单地把“三旧改造”理解为房地产开发大错特错。市委副书记、市长李毓全在多个场合，要求“三旧改造”须注重公益性。
当初，南城街道办希望能打造一个“三旧改造”品牌试点，以带动其他片区的改造工作。这时，经营南城步行街七年，后来成了艺展中心总经理的赵永臣突发奇想，能否在东莞搞搞艺术工艺品生意？
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赵永臣找遍了东莞，没有找到合适的地方。一天，当他开车经过雅田玩具厂时，听说这块地将会被丢空。然而，找到南城街道办，已有人提议将这块地投资房地产项目，轻而易举就能换回几个亿。
虽然搞艺展中心回报远不如投资房地产，但南城街道办最后却选择了这个不怎么赚钱的项目。直到今天，艺展中心成了东莞集艺术品创作、艺术品展览、艺术品交易于一体的大型文化产业基地，大家才感叹起当初抉择的正确。
而这个项目的成功，则可用李毓全在9月份的一次全市“三旧改造”工作现场会上的发言作注解：“‘三旧改造’要坚持政府主导，注重建设公益性、产业性项目，不是一味搞房地产开发。全市各相关部门要就‘三旧改造’工作拓宽工作思路。”
人物故事
旧厂房“变身记”
鸿运董事长兼总裁卓志雄来自潮汕，做事也很新潮。20年前，他来到开放伊始的东莞厚街创业，借钱也用上当时很洋气的“大哥大”。而东莞“三旧改造”刚刚启动，他用旧厂房改造的鸿运鞋材鞋业广场已经营两年。
在东莞的“三旧改造”几大样板模式中，鸿运鞋材鞋业广场也是格外有名，被中央政治局委员、省委书记汪洋称为“鸿运模式”。
卓志雄说，汪洋回去的第二天就给他打了电话，说有记者会来采访，“以为书记只是说说而已，给我们一些精神上的鼓励，没想到真的就叫媒体过来宣传了。”
2007年，卓志雄在厚街寮厦村北环西路口建起了鸿运鞋材商贸城。马路对面，是几家劳动密集型企业。
金融危机到来，让寮厦村厂房大量空置，而卓志雄也正在为做大市场筹谋。双方“一拍即合”，鸿运鞋材鞋业广场也从最初的2.8平方米增加到近6万平方米。
“收编之后我们整个租下来，交给寮厦村委的租金是10.5元每平方米。”——因为是商业用地，租金价格比以前的厂方还翻了几番。而寮厦村的出租率和村民也因为这个广场，位居厚街各村前茅。
鸿运鞋材鞋业广场也同样获利，尽管没有具体的数字，但卓志雄雄心勃勃地表示，计划在东莞再开2-5家这样的专业广场，如今已在寻找场地的过程中了。
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改造不给力，等着被问责
今年以来，东莞市连续出台《关于印发〈2010年工作落实问责事项〉的通知》，以及《关于印发〈2010年工作落实问责办法〉的通知〉》，在9月26日召开的东莞市“三旧改造”工作现场会上，又印发了《东莞市2010年“三旧”改造问责项目列表》（以下简称《问责列表》），全市“三旧改造”工作将正式启动问责制。
根据《问责列表》，全市各镇街今年纳入改造的地块共174宗，规模约3.35万亩。《问责列表》中所列的台账，是各镇街今年自行审核上报的工作目标。
市政府透露，今年是全省也是东莞市全面铺开“三旧改造”的年，我市计划改造地块174宗，面积3.4万亩。为落实“三旧改造”工作目标，市政府定下了近期、中期、远期等三期计划。近期（即2010年）要启动3万亩“三旧改造”；中期（2010-2015年）要完成改造10～15万亩；远期（2015-2020年）要完成改造。
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