[摘要] 在上半年宏观调控政策延续的背景下，下半年上海房地产市场可能有三大热点。刚需仍占市场主体地位，由于本轮调控不是针对刚需，如果房贷政策不再收紧，那么刚需仍将是市场的主流，只要定价合理，刚需楼盘仍将在下半年热销。但就当下情况来看，这个目标显然并不现实，因此这个调整的幅度不会太大，15%可能是个极限。
四季度是销售窗口期
□文/胡书芳 华燕置业董事长
从年初开始，“国八条”、“沪九条”、“房产税”、“一房一价”等对上海房地产的调控政策一直不断出台，而上海楼市也经历了2月的市场大幅回落以及3、4、5月的市场持续回暖。
回顾上半年的楼市，有四大特征比较明显。
，市场成交小幅回暖。虽然受到1月底的调控影响，住宅市场交易量从1月89.21万平方米，在2月下降到15.59万平方米，降幅达82.52%，但从3月开始，市场成交量开始回暖。结合市场的热销项目，我们可以看到，以刚需为主的外环附近的楼盘只要定价合理，还是能够获得热销，如保利[简介动态]叶城、恒盛湖畔豪庭[消息价格户型点评]等。
第二，房价涨幅已经得到有效的控制。1-5月上海住宅房价平均水平在20000元/平方米，每月上下震荡幅度在8%左右。这些对于市场投机行为是一种强有力的逼退信号。虽然我们看到市场上又有不少高报价的楼盘产生，但由于其在整个供应结构中所占的比重关系，对整体市场均价影响不大。
第三，货币政策持续收紧，刚需受到“误伤”。在存款准备金率不断上调的背景下，目前的银行对购房贷款趋严，首套房的房贷比例已经提高，使得不少刚性需求受到抑制。
第四，房产电子商务初露端倪。今年上半年各大房地产网络媒体利用网络推出了“拍卖”、“团购”等新型营销手法，华燕也在淘宝网开了网上销售门店，随着电子商务的发展，网络营销将成为房地产营销中的重要手段。
在上半年宏观调控政策延续的背景下，下半年上海房地产市场可能有三大热点。
，刚需仍占市场主体地位，由于本轮调控不是针对刚需，如果房贷政策不再收紧，那么刚需仍将是市场的主流，只要定价合理，刚需楼盘仍将在下半年热销。第二，融资将是上海中小房地产企业的普遍难题，华燕也将利用原先地产金融服务的优势，为开发商提供更多的相关服务。第三，四季度将是市场的关键期。作为房地产代理企业，我们更关注市场的销售机会点，下半年的“销售窗口期”将是“四季度”，我们看到2010年万科[简介动态]、龙湖[简介动态]、恒大等品牌企业就是抓住了“销售窗口期”在调控市场下完成了全年的销售目标。调控背景下的市场存在波动是正常的，能否抓住关键因素，将影响企业成败。
上半年成交减半未来降价求量
□文/任颂然新聚仁机构董事、总裁
对于价格调[消息价格户型点评]整的幅度，我们认为这和未来通胀控制的程度有很大关系。
上半年上海商品房仅仅只有360万平方米的成交量，相较去年下半年618万平方米再度萎缩了一半，但老百姓关注的指标房价却变化不大，坚挺地稳定在2.2万元/平方米一线。另一方面，本轮调控另一个重要诉求，保障房建设却同样遇到瓶颈，资金问题、开发主体问题、质量问题、管理问题等等细节问题挑战着正在大干快上的保障房建设。
早在去年年初，管理层开始启动这一轮宏观调控之时，我们就曾预测，4万亿的直接投资以及其所引发的累积十多万亿的资本进入市场，其所引发的通货膨胀短期内必将推升包括房地产在内的资产价格的大幅攀升，这个力量是强大的。通过打压楼市，迫使房地产价格回落难度很高。
可以说一年多的宏观调控，虽然政策力度不可谓不大，政策持续时间不可谓不长，但调控的结果还不理想。我们认为必须要从源头上找答案。当务之急是解决好通胀问题，这是现在中国经济问题的核心。这个问题解决了，逼迫房价上涨的动力就会小很多，近年来构成房地产行业成本的土地、建材、配套、人工等等成本在通胀的巨大压力下都已大幅增长。
对于下半年的市场形势，我们认为，虽然楼市调控已经取得了阶段性成果，但从近期各方面的声音来看，下半年政策松动的可能性不大，而在政策持续影响下，成交量继续走低，巨大的资金压力必将最终迫使很多项目降价求存，尤其是对于这两年大量拿地的上市房企。根据我们追踪，目前大型房企的资金链条都已绷紧，上半年低迷的市场成交将迫使这些企业下半年加大促销力度，因此，短期内，上海楼市的价格松动已然不远。如果通胀能得到有效遏制，CPI回归理性，房价调整的幅度会更大点。但就当下情况来看，这个目标显然并不现实，因此这个调整的幅度不会太大，15%可能是个极限。
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