[摘要] 内地很多城市建设保障房，纷纷碰到了“钱荒”难题，而数十年前启动“公屋”工程的香港，何以能够将“亏本赚吆喝”的保障房生意持续做下去，香港“公屋”又为东莞提供了哪些“房改”启示？
大型策划《民间策论》驶入百姓关注话题“深水区”，“三言二拍”看楼市
内容摘要：内地很多城市建设保障房，纷纷碰到了“钱荒”难题，而数十年前启动“公屋”工程的香港，何以能够将“亏本赚吆喝”的保障房生意持续做下去，香港“公屋”又为东莞提供了哪些“房改”启示？
东莞时间网讯面对高烧不退的房价，保障房被视作一剂灵丹妙药，寄望成为拉住高房价的一根缰绳。然而，知易行难，谁来为高达数亿甚至数十亿元的保障房建设埋单？
曾几何时，土地财政一度被诟病为国内高房价的罪魁祸首。有读者来信建议，此时此刻，土地财政将不可避免地担纲巨额保障房资金中重要的筹资渠道。
作为向来先行先试的东莞，构筑住房体系应试行“市场”和“保障”双轨制度，对于前者，政府出台经济政策调控；而在保障方面，政府则应将工作重点放在廉租房、经济适用房。
连日来，东莞日报大型策划《民间策论》继续引发市民的热烈关注。截至昨日22时，东莞日报新闻热线22111000共接到283个献策电话，180多封群众来信。东莞时间网的“给高层提建议，你的声音有力量”继续引发众多网友的围观和拍砖。
■专题策划：曾平治
■专题统筹：雷石鹏
■专题执行：何其洁许愿坚 申华伟肖隆福
■专题采写：高志全陈晨
一问谁来为保障房建设埋单？
政府可拿出四成出让金建保障房
来信人：胡家林
职业：房地产人士
内容摘要：东莞保障房的门槛“卡”出了一个怪现状：一边是处于空置状态的数以千套保障房，一边是部分符合申请条件的莞籍家庭却无申请的需要，处于“夹心层”的常住东莞家庭却不能申请，只能“望房兴叹”。这种尴尬现象何时能够打破？我认为，东莞亟须探索出一个多元化的保障住房体系，让保障房覆盖到每一户在莞常住家庭。
资金缺口出让金弥补
虽然从去年至今，不论是国家还是省政府都频繁出台楼市调控政策，但据中指研究院报告显示，去年楼市成交量全线下跌，但价格全年仍涨逾两成。
不难看出，实施近一年、号称“史上最严厉”的房地产调控，无论是“限购令”或者“问责制”，也是治标不治本的应急举措。
于是，保障房被认作是一剂灵丹妙药。然而，从目前国内诸多城市实施效果来看，各地保障房建设的资金缺口一直制约着保障房建设的大举推进，地方政府需无偿提供土地及投入大量资金，而开发商也由于保障房利润偏低，参与建设的热情非常有限。
我了解到，住建部一项的调查显示，高达七成比例的大型房企对此“敬而远之”。究其原因，是因为保障房利润空间低，加上建设运营期长。据粗略计算，商品房开发利润基本在30%以上，而保障房的利润只在5%~10%之间，很难让开发商心动。另外，保障房不可以上市交易的制度，让开发商感到其价格很难上涨。
“钱荒”是一个短板。个人认为，在房价居高不下的背后，土地财政毫无疑问是其中一个关键因素。所谓土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
从目前看来，我市还要完成17455套公租房的建设，土地财政依然是最有力的财力保证。
我认为，除了中央拿出配套资金外，作为地方政府有责任破解资金问题，解决中等以下收入群体买不起高价商品房，政府要为这些人群解决实际问题。我建议，地方政府要拿出高比例比如三四成的土地出让金用于保障性住房，这样就可以相对解决低收入者买不起房问题，化解目前普遍存在的住房矛盾。
让保障房覆盖每一户常住家庭
保障房一直是社会关注的热点，如何使保障房惠及新莞人也一直是市委市政府高度关注的问题。然而，对于大部分新莞人来说，申请保障房的路上仍然困难重重。
据我了解，截至今年初，东莞市属廉租房、经适房小区一共有4852套房源，符合条件申请入住的市民却只有约200户，整整多出4652套房。在广深等地广受欢迎的保障性住房，为何在东莞“遇冷”？
我认为，这与申请条件过于严格有很大关系。目前，市属廉租房、经适房的供应对象只有两类：一类是市直机关、企事业单位以及原市属企业下岗失业人员；另一类则是具有莞城、东城、南城、万江等四个街道户籍的村（居）民。廉租房的申请家庭必须是人均月收入未超过660元，人均资产未超过5.28万元，而申请经适房的家庭必须是人均月收入未超过1100元，人均资产未超过10.05万元。
可以说，目前东莞符合申请条件的本地家庭少之又少，保障房制度又覆盖不到新莞人。因此，保障性住房受到冷落也就不足为奇了。
我建议，保障房的保障范围可以适度扩大享受人群的范围，通过各种渠道建筑保障住房体系，让保障房覆盖到每一户在莞常住家庭。
避免建设“孤岛式”保障房
事实上，保障房主要包括廉租房（公租房）和经适房两种。从各地执行效果来看，经适房在住宅市场中没有发挥主导作用。由于经适房建设整体规模小，数量有限，远远不能满足当地中低收入者的购房需求；此外，经适房无法满足中低收入者的实际需求，因此必须以建立廉租房为主。
另外，一些地方政府考虑土地，多数新建的保障房位置相对偏远，且配套基础设施比较差，给低收入家庭在教育、医疗、购物以及出行等方面带来诸多不便，加大了生活成本，购房入住后，生活困难更大。
最为难解的是，政府通过市场化运作将保障房项目交给开发商去承建，由于市场规则以及某些社会因素的制约，政府无法对开发商实行有效的监管，这样就让一些开发商在很多方面“有空可钻”，因而不能不折不扣贯彻政府目标，导致不少经适房面积大、价位高甚至质量有问题，且经适房分配存在不合理甚至不公平现象。
分析当前运行中暴露出的诸多问题，我觉得，我市应推动住房保障体系尽快趋于成熟，一是要拓宽思路，推行经适房“租售并举、共有产权”的模式，可采取一次性和分期付款方式，以低于住房建设成本价向符合保障条件的家庭出售产权。
二是拓展房源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是一种好思路。
三是建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该搬出原廉租住房；未达到中等收入水平的，也应该按照收入增长适当调整租金水平。
四是要严格监管经适房分配机制，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平方米左右的小户型建设标准，加强社会监督。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
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二问如何遏制投资性炒房？
投资客潮动东莞是否也该限购
来信人：张昊
职业：媒体从业者
内容摘要：楼市限购政策出台后，持币待购者对房价下降的期望值再一次升高，目前东莞虽未实行限购，但下一步是否会位列“有条件的、涨幅过快的二三线城市也要限购”之中，各方都在观望。
有关数字显示，上半年东莞市国土资源局一级市场共挂牌上市100宗土地，总面积389.51万平方米，同比增加2%，其中商住用地43宗，占地面积201.65万平方米，同比大幅增加68%。在周边城市限购的情况下，东莞的土地市场迎来了少见的火爆。
与此同时，东莞商品房销售量价齐升。东莞市统计局7月15日公布的数据显示，6月全市新建商品住宅销售均价为每方平米8176元，已经逼近4月制定的全年调控目标8253元。财政收入可能减少，而土地出让金显著增长，此时是否采取楼市调控措施，确实需要智慧和勇气。
政府需要思考的是，高房价能带来什么？我认为，撇去无房者的怨声载道，我们看到的是政府土地出让金的猛增、基础设施建设的迅猛、还有炒房者的狂欢。面临房价的飞涨，政府需要在财政收入与民众幸福感之间、在旧增长方式和经济可持续发展之间权衡。
根据现有的经验，我认为，政府调控高房价至少可以从以下几个方面着手：
，出台限制炒房措施，最主要的就是限购。国家已经发出通知，要求有条件的涨幅过快的二三线出台楼市限购令。自从广州、深圳、佛山三个城市出台限购令以来，导致投资性需求涌向东莞，影响了东莞楼市的健康环境。
另外，东莞的限购令可以参考周边已限购的城市。广州去年10月出台的限购令规定，广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款。
第二，整顿市场秩序，优化房地产市场环境。目前，深圳已经实施了二手房交易按政府评估价缴税的新规，此举有效打击了二手房交易利用“阴阳合同”避税的现状。以往的二手房交易，交易双方往往根据房产的原始价格报税即“阳合同”，再私下按市场价签订实际合同即“阴合同”。7月11日起，深圳二手房交易新规正式实行，对购买未满5年的二手房交易按政府评估价征收营业税、个人所得税、契税，有效打击以往采取“阴阳合同”避税的做法。此举致使深圳二手房交易量大降五成以上。而东莞二手房的炒作程度要远远大于深圳，东莞还存在大量未有人居住过，甚至未装修过的毛坯二手房，若东莞出台类似规则，可以有效整顿市场秩序，也能释放大量空置房源。
总之，政府要抑制投资性炒房，要在限购和监管两方面下工夫。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
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三问东莞廉租房如何建？
香港“公屋”不差钱的三点启示
来信人：高华
职业：教育工作者
内容摘要：内地很多城市建设保障房，纷纷碰到了“钱荒”难题，而数十年前启动“公屋”工程的香港，何以能够将“亏本赚吆喝”的保障房生意持续做下去，香港“公屋”又为东莞提供了哪些“房改”启示？
统筹房源：石排廉租房“统包统租”可推广
目前，我市一些市民收入主要靠房屋出租，如果只是简单地盖几个房子作为廉租房，容易出现“政府建廉租房，就是与出租屋争市场、争客源，影响出租屋的”等声音。然而，一直以来，庞大的出租市场并不能给新莞人提供满意的住房条件。很多新莞人受收入限制，无力去租环境较好的小区房，只能找便宜的出租屋，但治安问题也随之而来。
在此背景下，石排镇福隆村开始尝试对廉租房进行“统包统租”。试点过程中，福隆村出租屋统包统租所需费用由镇、村、业主三方平摊，而则归业主及二手房东。统租后的出租房价位基本保持原来13~14元/平方米的租价不变，比市面上同等条件的出租屋则便宜10%左右。
统包统租后的福隆村廉租房采取小区式管理，廉租房的安全问题也得到了保障。由于东莞外来人口众多，廉租房需求巨大，我认为福隆村的这种模式值得全市其他镇街学习和推广。
东莞除了新建廉租房和经济适用住房外，要充分发挥基层出租屋较多的优势，适当采取收购改造空置物业、统包统租出租屋等方式来推进住房保障，做到既解决困难人群的住房问题，又避免重复建设。
香港公屋：为东莞提供三点启示
香港公屋制度已成熟运行多年，被奉为是内地城市学习的一个典范，当中的经验可为东莞廉租房提供借鉴。
据我了解，香港于1954年开始实施“公屋”计划。1993年，香港又推出“夹心阶层住屋”计划，为已超过公屋、居屋条件的人群提供住房。现时香港已有约1/3人住公屋，1/6人住居屋，有效解决了香港社会居住保障问题。
我认为，香港公屋制度的成功之处在于政府愿意投入,政府不仅免费提供土地，还提供大量资金支持公屋建设。然而，与内地很多城市建设保障房频繁喊出“钱荒”相比，香港政府这笔钱从哪里来呢？
事实上，香港一直以来是靠卖地来支撑庞大的教育和医疗开支，为了平衡财政需求和公共福利的矛盾，香港大多数高价卖给私人商业和住宅领域,而所获资金就投入教育、医疗等开支。因此,不难看到绝大多数公屋所占用的不是贵重地皮。因此,政府既获得愿意投入的美名,同时还不影响其财政增收。
但是,公屋所在地段不好，并不代表公屋的交通不便。这就是香港公屋制度的第二个成功之处：公屋的规划与城市规划连为一体。香港房屋委员会是香港公屋的管理机构，这个委员会属下有不同的子委员会,分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。在公屋投入使用前,周边的交通设施网络和配套生活设施早已准备就绪,绝无城市孤岛现象。
香港公屋制度的第三项成功之处在于管理机构的财务运营水平很高。众所周知,公屋租金非常之低,如果只依赖于租金收入,房委会早就破产。因此,房委会开拓了两项重要财源:一是公屋的商场租金和停车场租金，这两项物业一年就是十几亿港元的收入。二是将公共房屋出售,也就是居屋计划。虽然居屋售价比市场价低,但是收入也是不菲，而且还解决了许多人希望置业的梦想。此外,现在以商场及停车场为核心物业的领汇房地产基金也从股市筹措大量资金。
这些启示，提醒了东莞如何解决保障房建设的土地供应、配套设施与财务运营等问题。不过，香港公屋制度之所以能够延续，法治保障是非常重要的。试想，如果政府投入很多,经办机构贪污腐化，申请人诈骗层出不穷，那么再好的制度也很难延续。因此，法治对于保障公屋制度的生存和延续至关重要。如若案件一旦被揭发，不仅有牢狱之灾，个人信用也彻底破产。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
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■市民热议
广告策划陈峰
收高额增值税抑制土地银行模式
房地产市场目前遭遇的许多问题（例如高房价，对外资和灰色收入需求的过度依赖等）都源于它在地方政府财政中的作用。
将房地产开发转为工厂模式，是房价降温的关键。在土地银行模式下，如果价格还不够高，开发商就会去拖延开发时间、缩小开发规模。而与此相反，工厂模式下开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高时，供给自然就会上升，从而冷却价格。
要降低房价，政府要出手制止囤房囤地的行为，收高额土地增值税，就是为了抑制土地银行模式。
时间网网友莞城小飞
莫让保障房 沦为“公务员房”
保障房当中存在许多乱象，经常被媒体曝光。例如，保障房不是对中低收入家庭实行分类保障，而是公职人员个人或集体分享；还有的对保障房超标准建设，不仅不是为低收入者提供保障，反而为公职/关系人员量身订制高标准、好地段房，造成极大财政负担。
在从上到下都在关注保障房建设的今天，政府要对保障房进行严格监管。将保障房置于阳光、透明的社会监督之下，否则这项民心工程就会是一笔糊涂账，把好事办坏，让政府失信于民。
房地产分析师唐靖宇
信息不对称房价不透明
除了供求关系决定房价外，信息不对称也是影响房价的重要因素。在我国现阶段，由于住宅市场化起步较晚，各种住宅产业方面的法律制度、统计制度和信息公布制度不完善，造成了我国住宅市场交易环境不畅和交易信息的缺乏，购房者的利益得不到保障。
此外，还有不少房地产开发企业违规售卖商品房，使得房价并不是在合理的环境中形成。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
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■他山之石
法国：大力推行廉租房制度
为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。
在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。廉租房制度保证了低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。
德国：资助政策倾斜低收家庭
德国房价完全由市场供需条件决定，政府主要通过出台法律和政策以确保房地产市场的有序发展。其中，德国政府住房政策的一大重点就是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。
所谓“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。
新加坡：政府当开发商统一定价
在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。
另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
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