[摘要] 面对资金外流、库存持续上升、调控再现进一步收紧趋势，楼市上演“步步惊心”。下一步又将何去何从？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受北京晨报记者专访时，给出了自己的6大猜想。
房企还能扛多久
有专家分析，由于一些大型房企完成今年的销售目标问题不大，因此并不急于降价，而真正有压力的是部分资金紧张的中小房企。链家地产市场研究部统计，截至目前，小房企在北京地区的项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。
近日，万科公布其9月份销售情况，期内销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元。至此，万科A前9个月已累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，距千亿销售额只有一步之遥。
万科董事会秘书谭华杰表示，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化，对万科的销售也产生了一定影响。但相对于市场整体，万科全年的推盘节奏较为均衡，受市场环境变化的影响较小，下半年的销售压力应该会小于行业整体。
“今年的销售形势确实不如去年，不过中秋期间销售比较理想，预计10月可完成全年目标700亿元。”今年9月份恒大地产公布销售简报，其行政总裁夏海钧坦言，恒大在随后的销售中完全没有必要降价，还可能出现上调的情况，以此来减缓销售速度，为明年及以后的销售储备更多能量。
“北京的部分楼盘甚至放弃打折促销的念头，准备‘死扛到底’。”业内人士分析，在如此严厉的调控背景下，即便一些大牌房企业绩可圈可点，但放在浩荡的房企开发队伍中，堪称凤毛麟角，大部分中小房企能硬扛多久很难一概而论。但随着资金的短缺、销售成本的累加降价促销、以价换量将成大部分房企的不二选择。
深调或到明年
“从目前来看，我觉得有几个趋势值得关注。”对于接下来房地产市场的走势，李文杰给出了自己的预测：
一是土地市场逐渐趋冷，土地招拍挂价格持续走低。也就是土地市场已经降温，土地市场是个先行指标。在未来一段时间，房价的预期已经发生了根本的改变。
二是待售新房库存积压越来越多。以北京为例，目前积压、未售的新房套数已超过12万套，而且还在不断增加。未来消化这些房子需要两年以上，整个社会对房价下降的预期已经形成。
“这个预期形成之后，实际上除了刚性需求，其他的需求都已被抑制住了。”李文杰认为，从整体市场趋势来看，四季度价格下调在所难免。而下调的深度和广度，可能都会大于以往。
“四季度房价不会深调，降价幅度在10%-15%之间。”上海某房地产研究部部长认为，无论是政策调控，还是市场冷淡，对于房价的影响都有一个滞后期。而目前购房者观望态度的僵持，还需要更大幅度的降价力度才能引发刚需购买。而保持房价基本稳定是目前房地产政策调控的根本方向，房地产的活跃期恐怕要等到明年的二季度，甚至明年的“金九银十”。
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购房意愿走低
数据显示，国庆长假期间，北京商品房住宅签约套数为908套，二手房住宅签约套数为131套，合计1039套，较去年国庆期间的1346套下降22.8%，商品房住宅认购套数仅有1218套，较去年同期下跌42.7%；广州一手住宅网签仅584套，与去年同期1749套相比大跌66.6%；深圳的楼市成交更是惨淡，国庆假期的10月1-6日全市网签仅155套，不及去年黄金周前6天成交2313套的1/10，暴跌90%以上；上海一手房连续多日每日成交量仅有100多套。
来自中指研究院的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍下跌，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降态势。专业人士表示，往年楼市“金九银十”火爆场面恐难再现，楼市拐点已然隐现。
中原地产华北总经理李文杰表示，每年的“金九银十”受季节影响，各地很多开发商推盘都是一个高峰期，在一年里面推盘的时间一个是4月到5月，还有一个就是所谓的金九银十，从今年来看，实际上9、10月份，从整个推盘的量上来讲，在全年仍是达到了高峰期，但是由于受到了调控的影响，特别是限购，还有限贷的政策对市场的影响还是比较大的，所以今年的“金九银十”实际上风光不再。
此外就是开发商打折力度不够。“国庆特惠，车”、“买房抽奖送金条”、“5人以上团购，再减100元/平方米”、“三重大礼12万元”，还有各种嘉年华、游艇看楼等花样繁多的楼盘活动……各式各样的促销噱头不断，但最关键的是价格上却难言真降。
据悉，天润福熙大道是北京北五环外来广营区域的一个高档住宅项目，自从C3楼座6月22日拿到预售证以来，毛坯房均价一直坚挺地站在3万元之上，比周边房价高3000元左右，即使3个多月成交、认购量仅有1/3，之前也未见打折。国庆节期间，天润福熙大道破例拿出几套166和170平方米的三居搞特惠：“10万元抵30万元”。据项目售楼员介绍，天润福熙大道平时也只有三居一次性付款9.9折的优惠，此次特惠的打折幅度还算是大了。
近日，住建部发布公告称，截至9月底，城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率达98%。与8月底相比，增加开工量118万套。
从各地来看，北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、陕西、甘肃、宁夏等15省(自治区、直辖市)开工套数已超过今年目标任务数。
“至此，中央调控持续趋紧，保障房顺利开展以及扑朔迷离的价格令消费者对于市场的观望情绪变得更加浓烈。”专业人士表示，上述现状导致购房意愿进一步跌至低谷。（中华工商时报）
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●猜想1
楼市政策会松绑吗？
参考答案：难现实质性松动
美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加对冲了楼市下滑对经济的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。
●猜想2
房企还会积极拿地吗？
参考答案：开发商兴致不高
今年1-9月公开出让商品住宅用地41宗、315.8公顷，仅完成年度计划(1220公顷纯商品住宅用地)的25.9%，可见年底的推地压力。但是，从前三季度的规律来看，即便是土地大量入市，倘若地块位置、规模不具备吸引力，在低迷的市场环境之下，四季度很难有企业去积极“埋单”。
●猜想3
开发商会再大规模推盘吗？
参考答案：大多会“端着卖”
今年前三季度积蓄的大量楼盘形成了较大的推盘压力，但是因为限购使得整体需求不太充足，加上年底信贷紧缩也难于支撑需求的正常释放。因此，开发商在四季度大多会选择“端着卖”，暂时不会盲目推出大量新盘。
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●猜想4
年底楼市是否能重新启动？
参考答案：购房者仍要观望
目前市场成交低迷，除了购房者价格预期与市场价格之间的差距难以协调之外，更重要的是目前购房者对未来信心不足。即便是部分项目下调交易价格，也很难吸引处于观望中的购房者马上入市交易。
●猜想5
楼市成交会反弹吗？
参考答案：局部存翘尾可能
整体成交量回涨幅度有限，但局部市场存在翘尾可能。基于目前的经济、政策形势，四季度市场将延续三季度的低迷态势，整体成交量不会发生太大变化。但是，近郊的中低价位楼盘在四季度的推盘量依然会保持一定热度，该区域的成交将是新房市场的主要支撑。此外，预计四季度北京二手住宅市场在房价继续回落的前提下，成交量或将在年底出现翘尾。
●猜想6
年底房价能到底吗？
参考答案：下探幅度有限
在限购、限贷等政策的持续作用下，购房需求已经出现严重萎缩，开发企业担心降价也难以实现成交，所以开发商年底前仍以扛价为主，价格大幅下跌的可能性不大。但由于郊区成交量还会放大，可能会影响整体市场成交均价的结构性下调。同样，在需求萎缩的环境之下，二手住宅价格将继续呈现回落态势，远郊、近郊区县的降价幅度将进一步增大，降价范围也将进一步向城市核心区蔓延。
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