[摘要] 楼市传统销售旺季“金九银十”在一片叫跌声中落下帷幕，从往年的买房潮到今年的降价潮退房潮，确实让不少人都始料未及。全国楼市降价潮蔓延，楼市未来走向再次成为焦点。根据未来东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在2012年3-5月达到高峰，开发商的出货压力将更加沉重，楼市调整将日趋明显。
编者按：楼市传统销售旺季“金九银十”在一片叫跌声中落下帷幕，从往年的买房潮到今年的降价潮退房潮，确实让不少人都始料未及。楼市降价潮蔓延，楼市未来走向再次成为焦点。
从限购、限贷等调控政策放松预期再次落空来看，特别是佛山放松限购被紧急叫停之后，再次彰显中央调控楼市的决心丝毫没有动摇，各地楼市进入到一个深度博弈的阶段，东莞的限购疑云也始终笼罩上方。而东莞首套房利率上浮了5%-30%，更是直接打击了刚需市场，加剧了市场观望情绪。
根据未来东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在2012年3-5月达到高峰，开发商的出货压力将更加沉重，楼市调整将日趋明显。2011年已接近尾声，这一年的楼市调控政策一波接一波，在限购、限涨、限价、限贷强压下，楼市经历了关门潮、涨租潮、观望潮、抛房潮、倒闭潮、降价潮、退房潮，那么楼市下一站，是否是抄底潮呢？
（来源：东方早报）媒体对上海、深圳、北京等地的调查显示，楼市降价销售潮开始出现。近日在上海，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮，他们中不乏绿地、龙湖等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。
10月22日，龙湖地产上海嘉定新城开发商推出促销策略，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。与此同时，浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米。
SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”
据仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，进入9月份，更多的开发商开始降价。“在上海虽然不普遍，但是在苏州、无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%至15%的楼盘已经很多。”>>>点击查看全文
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（来源：财经日报）以限购为主导手段的楼市调控是否会放松，成为近期业界讨论的热点，但从中央的表态来看，现行调控政策仍将严格执行，起码会持续到今年年底。
29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。
10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。
北京中原市场研究部总监张大伟对《财经日报》表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。
他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。
一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。
这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。
据新华社报道，海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米，同比增长0.3%；房屋销售额557.83亿元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9个百分点。
海南省政府副秘书长罗时祥对此表示，前三季度，海南房地产业增加值同比增长2.0%，远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大，全省房屋销售呈现积极变化，但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。
当前的经济结构下，房地产业的重要性非同一般，这也导致地方政府放松调控的冲动始终存在。此时中央再度要求地方今后几个月“严格执行”调控政策，地方能坚持多久尚需观察。 >>>点击查看全文
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（来源：东莞日报 韦天使）东莞全市商品房存量也达到600.59万㎡，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万㎡的关口，消化周期需要10个月左右。
今年的“金九银十”，大部分一线城市、二线重点城市成交量继续大幅萎缩，但是东莞楼市却是保持一定的签约量，这也给不少开发商造成一种假象，以为东莞楼市形势并没有想象的那么悲观。实际上，9月以来一个半月楼市成交量的回升，仅仅是依靠大朗碧桂园、新世纪·熙龙湾等楼盘开盘价格低于预期热销所带动的，其他大部分价格坚挺的楼盘成交依旧屈指可数，即使是在周末也门可罗雀。这种局面让大部分开发商陷入两难境地，是选择继续静观其变，等待市场好转再择机出货，抑或是选择在年底有限的时间更加大胆“以价换量”。
当然，第四季度开发商选择何种方式应对变化的市场，主要是基于对后市走势的悲观程度，以及今年业绩的完成情况。而我认为后市将更加悲观，东莞楼市将再次走到十字路口，调整愈加明显。 >>>点击查看全文
银行上调首套房贷利率，使刚需一族的购房信心大为下降，“银十”的最后一周，东莞开发商们大力促销，各种优惠折扣齐上阵，以期打动购房者出手购房，东莞楼市上周（10.24-10.30）成交815套，成交均价7814.39元/平，继续保持7字头记录。
上周（10.24-10.30）东莞楼市成交数据报表（图片来源：房天下）
在上周成交均价回落至7字头后，东莞楼市成交均价本周继续维持在“7”字头的水平，较上周7772.35元/㎡的成交均价略有上升，但是“7”字头连续两周的保持记录，让不少购房者都欣喜不已。
据房天下数据检测显示，10月24日-10月30日，东莞商品房共成交备案1003套，住宅成交815套，非住宅成交188套。其中，住宅成交环比下跌18.34%，日均成交为116套。除此之外，上周住宅成交面积为81021.52平方米，环比下跌20.84%，住宅均价7814.39元/㎡，环比上升0.54%。 >>>点击查看全文
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关于楼市降价的时间，大部分房地产机构似乎已取得了一致就在当下。
事实上，早在今年年初，这一“结论”就被多家机构预测到了，依据主要在于，大幅缩水的成交量和不断收紧的房地产信贷。存在分歧的，反倒是房价什么时候才能由降转升，悲观的预测是至少要等到明年第二季度以后，即使最乐观的估计也要等到今年年底。
根据某房地产研究院的测算，今年以来，房地产开发贷款比重持续下降，由1~2月份的22.0%下降到1~8月份的16.2%；企业自筹资金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到1~7月份的40.7%。另外，个人按揭贷款比重小幅下降，利用外资和定金及预收款比重有所上升。房地产企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。在这样的情况下，某房地产研究院的判断是，量跌价升的现象将很快出现。
另一方面，世联地产三季度购房者信心指数显示，超五成的被调查者看跌东部一线城市房价。而在范围内，认为房价会下跌的准购房者已由原来的30%上涨至40%。 >>>点击查看全文
随着房价调控深入和金融政策的全面收紧，一线城市房价率先进入下降通道，中海、龙湖、保利、万科等众多一线房企或降价或猛推特价房，试图在销售低迷、资金绷紧的当口抢得先机，以挽回销售业绩。2008年楼价大跌的局面已然重现。
而民生银行一信贷部门负责人和一位与多家开发商关系密切的信托经理均告诉记者，目前开发商的资金情况比2008年还要糟糕，如果不尽快降价回笼资金，很多开发商将面临资金链断裂。
进入2011年下半年，经过持续的宏观调控，中国房价开始出现涨停。国家统计局发布的统计数据显示，9月中国70个大中城市中，有59个城市房价涨幅同比回落。与上个月相比，10月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。
曹建海认为，从统计局数据可以看出趋势：一些城市特别是一线城市已出现拐点；一些城市正在停涨，位于拐点之上；一些城市上涨幅度明显减小，正在迎来拐点。“按照现在的势头，只要政府不放松调控，房价将在未来6个月，即2012年3月底将出现15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一线城市房价将出现40%-50%的回落。”曹建海认为。 >>>点击查看全文
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近期，北京、上海、南京、杭州等城市相继出现退房潮。在上海，不少楼盘更是打着团购、特价房等旗号变相降价，降幅有的甚至超过30%，这引起众多老业主不满。楼市究竟是假摔还是真降？未来走向如何？再次成为焦点话题。
除上海外，各地退房潮纷纷涌现，北京三季度退房量同比增四成，南京10月份期房退房创下下半年单月数量新高，宁波、杭州等地也因房市降价潮引发退房潮。专家认为，不断出现的退房潮表明房地产泡沫开始被戳破，楼市向下的通道已经打开。
济南大学经济学院副院长张伟：“随着保障房大量投入使用，供需得到一定程度的缓解，同时国家出台一系列政策，鼓励人们租房，这样就抑制了一部分需求。另外，随着政策的推行，有一些不合理的需求也得到了抑制。房地产价格下降是一个趋势，预计明年恐怕会大范围降价，我估计会在现在的基础上下降40%。”>>>点击查看全文
随着房价调控深入和金融政策的全面收紧，一线城市房价率先进入下降通道，中海、龙湖、保利、万科等众多一线房企或降价或猛推特价房，试图在销售低迷、资金绷紧的当口抢得先机，以挽回销售业绩。
民生银行一信贷部门负责人和一位与多家开发商关系密切的信托经理均告诉记者，目前开发商如果不尽快降价回笼资金，很多开发商将面临资金链断裂。
不过一房企负责人向记者透露，政府对楼市调控的目标在降价20%左右，超过40%将会救市。 >>>点击查看全文
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“知道开发商‘扛不住’，却没料到他们会如此‘扛不住’”。继上周部分新盘跌价三分之一后，抄底还是继续观望的话题如今成焦点话题。
事实上，就在楼市降价而引发阵阵“退房”风波的时候，这些降价盘卖得都不错。降价幅度的中海御景熙岸，尽管因违反了商品房售价公开的原则和期房预售制度，被浦东房管部门叫停备案，但本月25日晚11点，大量人群聚集在售楼处现场等候400套房源正式开盘选房。到本周，大幅降价活动已经结束，售价回到原格。而打出20套特价房2.5万元单价的上海香溢花城，短短几天已经清空。买了套128平方米户型的王先生说，尽管买的不是特价房，但2.9万元的单价买到内环边，很值，关键是单价比之前3.6万元-4万元的均价便宜了几千元。
尽管在调控的作用下，物价涨、房价降的态势还将持续一段时间，但中短期部分楼盘的确出现了“抄底价”，一些业内人士如是认为。毕竟，岁末年初一些楼盘降价降得比较彻底，有需求的购房者可以行动了，且迅速跑量后，价格又恢复到原价，尽管那个价格并不能把房子卖掉。从长期来看，业内人士普遍认为房价依然存在上行的可能。 >>>点击查看全文
伴在第三季度央行针对50个城市2万户城镇储户的调查中，72%的受访者都认为物价高得难以接受，较上季增加3.8个百分点。而在消费品价格普遍上涨的背景下，调控之下止涨的房价正慢慢显现出相对的价格优势。
纵观通胀下的市场，涨价之声此起彼伏，唯独房价却在逆流而动。中指研究院发布的报告称，在一系列调控重拳的影响下，今年9月份100个城市的住宅平均价格为8877元/㎡，环比下降0.03%，为去年9月份以来房价的首次下降。在惨淡的“金九”以后，10月以来楼市仍呈现出明显的萧条景象，小幅降价已难获销量，近期北京等地又传出银行主动提高首套房贷利率的消息，在开发贷收紧、贷款利率上升、市场信心不足等多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立。
标准普尔近日公布了一份针对中国房地产开发企业的压力测试报告，将6家知名房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。
尽管在调控的作用下，物价涨、房价降的态势还将持续一段时间，但是从长期来看，业内人士普遍认为房价依然存在上行的可能。南京中原地产事业部总经理俞小敏分析指出，房地产在过去10年的发展中，一直是在曲线中前行的，不过城市化进程还在进行中，需求旺盛依旧，因此预计未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间，而现在正是楼市性价比比较合适的时期，有需求的购房者可以行动了。 >>>点击查看全文
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