[摘要] 东莞土地交易流拍现象频繁，不少昔日地王恰逢楼市低迷状态，开始降低预期出售产品
不少昔日地王恰逢楼市低迷状态，开始降低预期出售产品
土地供应与成交持续低迷，将会对后市的住宅供应影响颇大
冬滞
流拍、地块底价成交，所有这些，构成土地交易市场的主要脸谱。土地交易的停滞，刻写的正是一手市场的冷清。
当楼市成交遇冷，郁闷的不只是开发商，更有地方政府。刚刚过去的10月份，深圳无土地推出，亦无土地成交；广州天量土地供应“乏人问津”，土地出让金收入仅完成全年的不足三成。悲催的不仅是广深，东莞的情形并不乐观。
11月9日， 编号为2011WG004的洪梅黎洲角村一商住商服用地遭遇流拍，这是11月份的第二起土地流拍事件。而就在6天前，石碣一地块也因无人竞拍而流拍。尽管土地挂牌量一再减少，但尴尬流拍现象依旧接二连三。与住宅产品一样，土地也变成了滞销品。
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昔日万江地王成本价兜售
“劲爆！6500元一平米起！2栋成本价开盘！”6500元的单价劲爆吗？目前的东莞市场上，万江楼盘一找一大把。
不过，这可是万江地王项目的底价清货策略。要知道，2007年，该项目曾是开发商激战94轮，以2930.36元/平方米的楼面价抢回来的“战利品”。
但显然，高价拿下的地王项目，眼下不但没有成为开发商的聚宝盆，反而成了“烫手的山芋”。
熬过大伤元气的2008、2009年后，几经延迟后，定位为“江景豪宅”的天邑湾终于在2010年6月开盘入市。刚一推出，便全线9折优惠，临近四环路单位“5”字头成交。
今年10月底，记者在该项目销售中心算了9栋2楼的一套房，建筑面积95.85平方米，折后价62万元，折后单价6468元/平方米。9栋是离江最近楼王，三房均价7500元/平方米，的四房户型为8000元/平方米。单就价格而言，一无配套二缺交通的楼盘，价格也显偏高。
然而，近3000元/平方米的楼面地价、2500元/平方米的建安成本、2000元/平方米的各类税费，面对7500元/平方米的保守成本价，天邑湾的“底价”策略显然是地王惹的祸。
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西平地王“五地”成本价销售
来源：东莞时间网-东莞时报
不仅在万江，南城西平的中熙弥珍道也遭遇同样的尴尬。2009年8月，经过106轮竞拍，深系房企中熙地产以2.86亿元竞得该地块，建筑面积12万多平方米，折合楼面地价3399元/平方米。
这样的楼面价显然不是。在南城西平板块的所有地块成交记录当中，该地块勉强挤进前五。2007年10月，中信地产联手世纪城斩获“西平地王”，楼面价格高达6077元/平方米；同年11月，世纪城地产以5301元/平方米的价格拿下西平东骏路北侧地块。
2011年8月，耕耘镇街多年的佳兆业地产突然发力，经过39轮竞价后，以4.65亿元拿下西平一地块，折合楼面价4767元/平方米，创今年以来楼面单价。
2009年10月，7家开发商经过一个多90多轮竞拍，深圳嘉安达投资集团以3.02亿元竞得某地块，该项目地块折合楼面地价3790元/平方米。
依楼面价来计，弥珍道仅是西平地王的“五弟”。在调控重压下，开盘不到一周的弥珍道，开盘价显然不能尽兴，因为以“八六折”价格开盘，离报备价的心理价位差距太大。
记者在该楼盘报备价格表中发现，首批报备的1、4、5栋共计有276套，均价10500元/平方米。按照开盘享认筹的86折来算，成交均价9000元/平方米，8500元/平方米起。
按照简易的成本核算来看，3400元/平方米的楼面地价、2500元/平方米的建安成本、2000元/平方米的各类税费，近8000元/平方米的成本中，并未加入不菲的推广公关成本。原本是想在中心区狠赚一把的开发商，只能走“以价换量”的保险策略。
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接连流拍 土地变成滞销品
2011年第3季度，东莞土地供应呈现稳步回落趋势，楼市的悲观情绪已经逐渐传导到土地市场，致使当前土地市场底价成交、流拍贯穿始终，也造成政府推地顾虑重重、力不从心。
为了减少土地流拍率，通过减缓推地节奏，甚至下调起拍价，促进地块的顺利成交。第3季度的亮点，要数外来品牌开发商表现异常出彩，先是保利地产走完“招拍挂”程序，落户樟木头建设生态城项目；而后万达地产拿下长安东门路地块；佳兆业地产以4768元/平方米的楼面地价抢夺南城西平板块，刷新年内新高。
第4季度，东莞土地供应仍然有限。此前，包括南城、东城有三宗大型商住、金融地块都被预期挂牌，可几个月过去，至今仍无具体时间。此举也被业内解读为“政府也在谨慎选择卖地时机，以免亏本卖地，得不偿失。”
据东莞市国土局资源局网站公告显示，11月份，全市共挂牌、拍卖的商住地共6宗，总面积约22.8万平方米，比10月份有所好转，但相对上半年的供应量仍然偏少。
截至10日，已经拍出3块住宅用地，其中石碣、洪梅地块无奈流拍，横沥地块以765元/平方米低价成交。而石龙、茶山、横沥另一地块将会入市。从土地素质来看，不排除本月继续有土地流拍可能。
值得注意的是，土地供应与成交持续低迷，将会对后市的住宅供应影响颇大。
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利润摊薄 开发商拿地更谨慎
“都是市场逼的。”对于成本价销售，瑞峰置业副总经理姚丽军一语中的。“地王也要卖啊，开发商不调整价格，怎么走量？”
这其中的典型案例便是金地·外滩8号。推广阶段，企图以高达“9”字头的价格为其造势，一旦推盘入市，单价“5”字头的临桥楼盘使其飞快跑量。即便其近2000元/平方米的楼面价，在调控节奏愈演愈烈时，又怎能顾及？
面对低价策略，高地价楼盘却陷入“有价无市”的尴尬，因为“地王”与“准地王”都缺乏足够的降价空间。于是，生不逢时的高地价项目无意当中，充当了此次楼市调控的“炮灰”。
受此影响，土地市场在深度调控年份，成了最清淡的生意。莫不如此，东莞也不例外。
刚刚过去的10月，东莞土地成交跌到谷底，成交量仅为正常月份的三分之一左右，是今年除了2月份受春节放假影响以来的值。当月，全市成交7宗土地，其中仅1宗商住用地，8万平方米，环比、同比都巨减七成。
即便是前3季度，据中原地产统计，全市的住宅用地成交量同比下降11%，住宅用地楼面地价从1658元/㎡下跌至1503元/㎡，同比下跌9.3%。
同时，今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土地平均溢价率仅为13.4%，而去年同期为26.8%，下降趋势十分明显；住宅用地前三季度平均溢价率为13.7%，去年同期为31.8%。相比之下，一目了然。
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