[摘要] “2012年东莞楼市怎么走，还是要跟着政府、跟着中央高层走，总的趋势就是说作为一个回归，包括一个营销的回归。”作为东莞房地产的专业人士，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同先生在搜房网2011—2012中国（东莞）房地产形势报告会上对东莞明年的楼市走势发表了自己的看法。
编者按：2011年12月20日，由中指研究院和搜房网联合主办、东莞搜房网和家天下网承办的2011—2012中国（东莞）房地产形势报告会在东莞尼罗河国际大酒店隆重举办，万科地产、光大地产、富通地产等东莞众多知名房企的行业精英齐聚一堂。广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生 、东莞房地产行业协会秘书长陈骏良先生、北京大学公共经济研究中心研究员韩世同先生以及中指研究院华南区院长刘 先生等嘉宾盛情出席。本次报告会共同探讨了调控之年的房地产发展现状，深度剖析房地产发展变化形势，为变局之下的房企营销寻找创新之路。
点击进入>>>2011-2012中国（东莞）房地产形势报告会直播 >>>微博热议
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同（图片来源：搜房网）
一二线限购的城市，现在的状况非常不好，可以说不仅仅入冬了，甚至接近寒冬。按照目前的东莞的状况，由于其特殊的地理区位——位于两个一线城市的中间，而且作为三线城市，东莞可以说是一家号称过千万人口的城市，这就为目前的房地产市场提供了比较大的平台，但是东莞能否独善其身，还值得怀疑。韩世同认为，东莞的房价好像没有2007年那么疯狂，主要是没有深圳购房团的干扰，现在是趋向于本地的购买，尤其是莞城附近。本地的购买需求比较活跃，所以这一次我们看到整体今年的情况都是比较好的，我觉得反倒是得益于一二线城市的限购。
但是一旦要使整体房价进入下行态势，投资性购房会明显消失，这个市场的支撑有可能出现变化，要防患于未然，做好一定的应对准备。因为整体的经济都有可能进入一个下行的周期，那么一二线城市，2008年没有限购、限贷房价一样下行，不是说限购、限贷导致了下行，其实经济发展有一定规律的，其他地方不太好，东莞一直很好的局面可能不会太长久的持续，所以还是希望东莞的开发企业，也要采取一定的研究和对策，就是万一出现这样的局面，那么我们也要能够善于应对。
东莞这个市场，韩世同认为，开发商对市场敏感度还是很高的，不会说不顺应市场的变化，现在这个市场已经开始出现变化和迹象，开发商一定得做好一定的准备，哪怕就是冬天来了，有准备也不至于被冻到。
对于东莞这边的开发商喜欢一步到位的降价，韩世同表示还是在不得已的情况下这样来做比较好。据韩世同观察，东莞楼盘有个特点，就是基本上都不带装修，实际上要带装修其实会好很多，等于是提升附加值。他不太赞成一步到位的办法，认为一步到位是属于没办法的办法。韩世同主张给一点安抚，但不一定要降了多少就给补多少，这样会培养一个不好的倾向，因为开发商法律上没有责任和义务的，但是对于老客户，适当的给予一些安抚，还是有必要的。在这个方法，韩世同认为要讲究技巧，因为如果是东莞降价，也会进行这样的过程，首先是先由局部促销，然后到局部降价，到全面促销到局部降价，到全面降价。全面降价非常可怕，有一个阶段是越跌越没人买，这个东莞以前也出现过，这是很麻烦的事情，所以开发商还是要做好一定的应对准备，而且现在为什么万科、恒大、中海，这些企业比较好呢？因为他比较早的顺应时势，先采取了一些刚才讲的那种促销手段。韩世同希望东莞能够引导到未来带装修楼盘的潮流，也可以把装修作为一个营销手段，这样就多一个应对楼市困境的方法，当然韩世同表示不希望东莞面临这样的困境，但是现在很显然一二线城市都必须面对这样的局势。
【主题演讲】
【现场嘉宾观点】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
