[摘要] 7月7日，温总理在江苏常州调研时再度强调楼市调控不放松。这让不少发展商更加困惑，楼市调控，到底是放松了，还是收紧了？针对这个发展商与消费者都关心的话题，记者邀请了部分地产界资深从业人士，进行探讨。
哈姆雷特说，生存或者死亡，这是个问题；开发商说，楼市调控放松或者收紧，也是个难以捉摸的问题。政策对房地产业的影响是毋庸置疑的。继6月8日央行3年来首次降息后，7月5日晚，央行再次决定自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一月之内两次降息，让开发商欢欣鼓舞，甚至有人认为调控已经放松。但是，7月7日，温总理在江苏常州调研时再度强调楼市调控不放松。这让不少发展商更加困惑，楼市调控，到底是放松了，还是收紧了？针对这个发展商与消费者都关心的话题，记者邀请了部分地产界资深从业人士，进行探讨。
央行一月之内两次降息，温总理又再度强调对楼市调控不放松。对于楼市调控究竟是放松还是收紧，你怎么看？楼市真正回暖了吗？
陈程豪：首先，从宏观角度来看，政府不会真正放松调控。毕竟温总理也说过，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定的成效。但调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。同时，消费者普遍担心房价反弹，必须进一步坚定不移地搞好调控工作。
其次，从市场角度来看，楼市回暖的迹象越来越明显。实际上，东莞自今年3月楼市呈现回暖迹象之后，连续4个月市场成交量一直稳步攀升，主要是因限购而受到压抑的刚性需求得到释放。同时，连续降息对购房者的心理影响非常大，尤其是刚需购房者，降息一方面降低了他们的购房成本，一方面也挫伤了他们对房价下跌的信心。
蒋纯华：因为央行两次降息，就认为楼市调控放松了是片面的看法。降息是为了刺激实体投资，而房地产只是顺便从中受益。降息确实在一定程度上会提振楼市，但只要限购、限贷没有取消，就不能说楼市调控放松了。相反，中央楼市调控政策一直都没有放松过；而且，温总理在常州调研时再度强调楼市调控不放松，开发商当冷静。
但是，降息对房地产市场来讲确实是一个利好消息，楼市持续回暖预期加大。虽然楼市限购、限贷未放开，但房地产市场从低谷反弹的预期已经形成。
7月，开发商难掩推盘热情。搜房网数据监控中心统计，2012年7月预计31个项目加推或新开，比6月份略有减少，同比去年7月份的开盘量略有上升。其中有6个全新盘计划入市，占比全市7月预开盘总量的两成。点击详情>>>
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中央坚持楼市调控不放松，而地方政府却热衷于微调。有多个城市进行楼市微调后被叫停。你如何看待在楼市调控中中央与地方政府的关系？
陈强：中央与地方政府间的博弈在加剧。从地方政府看，虽然从理论上讲应该与中央政府保持一致，然而在实际操作过程中，由于对土地财政的依赖性太大，导致它们不断地试探调控政策的底线，对市场进行微调，刺激刚需入市。
不过，到目前为止，对于最为根本的限购政策，却无人敢变动。实际上，楼市调控的关键是“中央地方一盘棋”。
房地产政策有松有紧，让人感觉不明朗。你认为在这种情况下东莞楼市的未来走势如何？
陈程豪：下半年东莞楼市的成交量还是比较乐观的。经过上半年刚性需求的拉动，东莞楼价一直都保持平稳甚至略有上升，再加上央行降息等利好消息，下半年购买力将会得到进一步的释放，成交量也会进一步上升。同时，下半年的主力仍是刚需产品，但是大户型产品或许会在刚需的带动下有一定的好转。总体而言，东莞楼价会维持较稳的水平，出现恐慌性购房进而导致上涨的可能性不大。
蒋纯华：东莞楼市最困难的时期已经过去了。尽管中央坚持调控不放松，不管以后再出台什么其他的政策，东莞楼市只会越来越好。未来下半年的购房主力仍是刚需，但是大户型尤其是合拼户型走货或许会更加困难。而房价报复性上涨的可能性几乎不存在。
陈强：稳中有升，包括成交量和价格都会有小幅度的提升。下半年房价在货币政策放松、刚需释放的情况下，会有一定上行。但是楼市调控政策并未撤销，限购令依然存在，只要投资客一天进不了房地产市场，楼价就不可能暴涨。在这种情况下，大户型和别墅走货会有一定的麻烦。
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在这种情况下，你觉得房企应该采取哪些对策？
蒋纯华：面对这样的情况，企业应该如何应对，这是我们思考的问题。八个字：练好内功，沉着应对。如何练好内功，每个企业一年都要进行一次反思，如果是营销部门的话，要反思你的营销能力是否够；开发拿地部门，要反思取地能力是否够，融资能力是否够；工程部门，要反思设计施工的能力是否够，这就是开发商的内功。如果拿不到好地，就难以快速开发。融资的信誉不好，就无法获得银行的融资。设计的户型不对路，就难以销售。没有练好内功，发展无从谈起，内功扎实，无论怎样的市场都可以应对。
【声音】
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
下半年房价将以低位盘整为主
温家宝总理为近期骚动甚至少数城市有点燥热的楼市，泼了瓢凉水。此次温总理的发言措辞严厉，自3月两会以来，久未听到如此严厉的表述了。再次说明一点：即便是面临着经济“稳增长”压力，但房价问题，依然没有商量和后退的余地。在此政策背景下，下半年房价上涨趋势将被打断、缓解。不过，经过9个月的持续下跌后，房价已无明显下跌的空间和可能，预计下半年房价将以低位盘整为主，即便有月份70个主要城市房价环比止跌小涨，也别惊罕。
深圳顺森房地产代理有限公司总经理李果
降息反映政策方向的转变
一个月内两次降息，反映了决策层对政策方向的转变，此前两次降准和最近两次降息，四次叠加的货币宽松政策，已经在中国楼市产生了较大的波澜。从今年3月开始，六成以上城市出现小阳春，再到5月、6月行情进一步回暖，以及北京、深圳、杭州等一线城市价格开始反弹，充分说明楼市最危险、迷的状态在政策调整中快速转变。下半年，中国楼市或将迎来意想不到的暴发式回暖态势，政策再一次败落于市场的局面或许在不久的时间内会出现。本轮调控的再次折腰比此前任何一次或许更为严重，它将进一步推动中国楼市泡沫扩大，并对整体经济的长期持续发展带来更大的威胁。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容
不应低估央行再次减息对市场的冲击
无疑，央行再次减息最为受益的是房地产业。因为，这次央行减息，虽然申明差异化的住房信贷政策不会改变，希望以此来守住当前住房市场宏观调控政策最后一道防线，但是这已向市场发出了一个明确信号，即国内货币政策价格工具下降的通道已经打开。在未来的一段时间里，只要经济发展势头减弱，央行就有下降利率的可能。而住房市场对利率最为敏感，只要利率下降，不仅可以降低住房购买者成本，而且也将改变市场对融资政策预期。而在很大程度上，这种融资政策预期也决定着国内房地产市场的繁荣程度。
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