[摘要] 长堤路的建设，日新月异；隔海相望的南沙，晋升为国家级新区；虎门将投资3.5亿元，打造新湾渔港功能区……利好消息不断，新湾迎来新机遇。长堤1号开盘前，项目均价在8500元/平方米左右，元旦过后，均价已经涨至8900元/平方米，涨幅近400元/平方米。
目前，虎门新湾社区旧渔港一带，还是大片的旧民房和厂房，环境十分脏乱。而根据《虎门城市总体规划修编（2010-2020）》（下称“总规”），这里将变身为高档商业住宅区。
而作为“滨海国际商城”建设的重大战略性基础设施，长堤路也将于2013年底前通车，一条以景观优先的生态型长廊，正在加速形成。
落后已久的新湾社区，迎来了“史上”发展机遇。不久的将来，新湾或将以“美丽港湾”的姿态，出现在世人面前。甚至，有机会纳入省海洋渔业局正在打造的广东“十大美丽港湾”。
规划：近期将建商业住宅
新湾社区的木棉岛，分布着金湾花园和长堤1号。这也是这一片区，目前仅有的现代化高档商业住宅区。
木棉岛东面的临太平水道区域，即地图上的傍海路和海景路一带，是新湾的核心区。
目前，这里还是一片旧渔港，周边多为平房及厂房，环境十分脏乱。由于长堤路正在施工，晴时尘土飞扬，雨天更是泥泞不堪。
四架闸和德隆围一带，则主要是农田，有大片的土地可供开发，周围散落着一些民居及小厂房。
不久的将来，这里将形成一大片现代商业住宅区。根据“总规”，目前新湾社区的东湾、四架闸和德隆围片区，现有居民区均已经纳入“三旧”改造范围，将和辖区内空地一起，规划建设成为一大片住宅区。
其中，四架闸临海区域还将有部分公共绿地，和一小块娱乐文化用地。长堤路的这一路段，或许还将建设一个公共亲水平台。
社区：海鲜市场或明年建
新湾社区由原新兴、三东、渔港三个社区合并而成，是虎门渔民最集中的社区。当年“人人下海”捕鱼的黄金期已成为历史，渔民“洗脚上岸”成为主流。
新湾社区面积不足1平方公里，绝大部分土地此前用于安置渔民陆上定居，基本上没有空余的土地空间；社区渔民的老去，没有人继承，导致渔业衰落，这一切，曾一度让新湾社区书记邓建新很无奈。
建设中的长堤路，给新湾带来了生机。同时作为东莞的渔港，新湾发展前景无限。
记者了解到，虎门将投资3.5亿元建设新湾渔港功能区，打造集渔业文化、渔品交易、餐饮娱乐和海洋文化展示于一体的特色功能区。目前，该方案已获批准实施。
对于社区的发展蓝图，邓建新早已心中有数。“当前社区最迫切的事，就是建一个海鲜市场，和向社区居民征集文物。”邓建新说。
此前由于长堤路的建设，社区原有的海鲜市场已不存在，为了解决渔民的买卖问题，又基于社区土地极其有限，明年社区计划在旧渔港避风塘建一个海上海鲜市场，让渔民统一在那销售。
“渔民不用上岸，直接在海上就可以销售，极其方便。”邓建新说，目前社区已开始物色一条大船，条件成熟的话，明年就可以实施。
同时，他还透露未来社区将利用新湾渔业资源，建一批高规格的海鲜产品交易市场、海产品加工及干货交易区、海鲜美食街。
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进展：文物搜集即将启动
而提及新湾特有的渔民文化，邓建新说，社区渔民越来越少，很多东西也随着渐渐淡去，为了更好地保留社区的渔业文化，目前已开始着手向村民搜集具有新湾特色的物品。
“关于渔民生产、生活、礼嫁的物品，我们都尽量去收集，目的是为全面展示渔家民俗古风。”
邓建新说，接下来将成立一个文物搜集小组，收集完后，届时，将会把这些物品展示出来，让现代人能体验和感受渔民的真实生活。
此外，他还表示，以后每年还将会继续办好在休渔期举行的织渔网大赛、渔歌大赛等文化项目。
声音·专家
新湾开发，渔业文化是特色
新湾渔港功能区应该如何建设？记者采访了东莞市现代经济研究会会长何先义教授。他建议：新湾作为东莞渔港区，发展具有独特优势，其渔业经济开发将是特色。
契合海洋经济发展大背景
何先义介绍，据省委、省政府编写的《关于充分发挥海洋资源优势努力建设海洋经济强省的决定》，2013年广东全省海洋经济生产总值将超1.1万亿元，以“三年打基础、五年见成效、十年大发展”的方式，推动广东省最终实现“建设海洋经济强省”的目标。下一步，广东省还将启动十大“美丽港湾”建设，开展重点港湾整治和生态修复试点，建设一批生态优美、宜居宜游的海岸景观带。
“新湾片区未来将建设渔港功能区，这恰好和广东省海洋经济开发的大背景相吻合，在特色功能区打造上，旅游资源和特色产业的开发将是未来的发展重点。”何先义说。
重点开发渔业文化和旅游
对于新湾发展，何先义提出两点建议：突出本土产业特色、重点开发渔业文化和旅游资源，重点是要突出虎门本地特色。
“虎门在发展服装产业之前，渔业曾是支柱产业，因此，打造渔港功能区，在虎门渔业经济的建设上，应该突出虎门的海洋捕捞、海产品加工等产业链的延伸和开发。”何先义说，除了发展海洋渔业经济外，新湾未来应注重对旅游资源和渔业文化的深度挖掘，集中开发。
“虎门是中国近代史的发源地，拥有威远炮台、虎门销烟旧址等，历史文化资源丰富，而且新湾片区的渔业文化发展由来已久，虎门本地可开发的文化资源众多。”
何先义期望，虎门新湾片区的渔业文化、渔品交易、餐饮娱乐和海洋文化的开发，能够呈现出多元化的发展方向，通过新湾片区的文化和旅游资源开发，带动整个虎门旅游和渔业经济跨越式发展。
声音·居民
长堤路建好后物业肯定增值
吴伯今年75岁，家住金湾桥附近，是一位在新湾旧渔港生活了51年的老渔民。从家门口出来往右走50米左右就是长堤路，几十年来，他见证了长堤路傍海路段的前世今生。
“过去，这条路是不存在的，以前我们这一带都是海。”吴伯站在金湾路与新安路交界处，指着正在修建中的长堤路方向说，以前船就停靠在这一带。
吴伯说，上世纪70年代前，新湾的渔民都是在这珠江口附近搭建茅草棚居住，台风一来，渔民就收拾东西，拖老带少，找地方避风遮雨。台风离去，又重新在海岸边搭建草房。
直到上世纪80年代，新湾镇（未并入虎门之前）要发展经济，将这一带海域都填土建设成了路和房子。
吴伯说，刚开始修的时候，这路只是一条5米宽左右的“烂泥”路，下雨天，路坑坑洼洼，之后，政府将其铺设了水泥，并命名为“傍海路”，一直到现在。“1998年，新湾镇并入虎门镇后，这条路的名字也没改。”
作为生活在这条路上的人，吴伯在这些年里，深切感受到虎门的道路、车辆的变迁。
吴伯坦言，长堤路也修建了好长一段时间，他希望能快点完工。
对于这一带的未来发展，吴伯很是看好，“这路修好后，除了附近的房地产等物业受益外，交通也方便不少，以后去太平就方便多了”。
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长堤路的建设，日新月异；隔海相望的南沙，晋升为新区；虎门将投资3.5亿元，打造新湾渔港功能区……利好消息不断，新湾迎来新机遇。
为此，《虎门新闻》针对新湾片区的房地产投资价值，走访了行业内的部分相关人士。
海景岛屿优势兼备
对于新湾片区的房地产投资，长堤1号负责人付茉莉深有感触，从虎门1号辗转到长堤1号项目，近半年来，她一直在思考新湾的投资和开发价值。
作为新湾片区目前的高档商业住宅项目，长堤1号盘踞新湾木棉岛，占据得天独厚的海景资源优势。
纵观珠江口，拥有“黄金水道”和“黄金海岸(小区网论坛)”的地块本来就不多，而在这样的地块中，同时拥有海景和岛屿资源的地块更难寻觅，这在整个珠三角地区都是十分稀缺的资源景观，木棉岛因其独特、丰富的自然景观资源而成为开发商“鏖战”的战略要地。
付茉莉介绍，长堤1号项目部曾对购买该项目的房产客户进行分析，发现其中90%的客户是看重该项目所具备的环境优势。
“有些客户反馈，住在木棉岛上，安静、舒适度高，相比中心区的嘈杂，独处一份宁静和享受，感觉这才是真正的生活环境。”付茉莉说。
在阳台看周边风景，右侧是木棉山，山体葱翠、绿树成荫，左侧为珠江出海口，站在阳台可远眺虎门大桥，从第6层开始能看到海景，与对面南沙新区隔海相望，南沙片区的高楼、群山尽收眼底。
客户眼中的投资价值
付茉莉介绍，目前长堤1号的成交客户主要分为三类：
类，沙角电厂的本地客户。这类客户以改善型户型为主，兼自主需求和投资需求为一体。在这群客户投资的过程中，交通区位优势无疑是他们考虑更多的问题，从目前的发展情况来看，长堤路在2013年将全面贯通，从新湾木棉岛到沙角电厂上班，在时间上，相比住在新园小区将大大缩减。
第二类，东莞城区的客户，这部分客户注重的是对于岛屿资源的稀缺性，海景资源和岛居生活，在整个东莞来说，都有很大的竞争优势。
第三类，深广的客户，大概占据客户总量的10%-15%。这部分客户多从事服装行业，经常往返于虎门与深广等地，随着长堤路、沿江高速等交通的不断完善，前往广深越来越便利，交通区位优势也将更加明显。
“随着虎门的发展，城市不断对外扩张，在往南发展上，新湾片区正在崛起，远离闹市、亲近自然，这种宜居生活方式，也将让越来越多的市民接受，物业价值有很大的提升空间。”付茉莉说。
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长堤1号涨400元/平米
2012年6月通过的虎门“总规”显示：未来，木棉岛对面的新湾区域，有一大片政府储备用地即将出让，规划为一大片商业住宅区。
在付茉莉看来，在这片规划的商住用地发展起来的过程中，虎门长堤1号项目进驻，发展潜力很大。
“长堤1号开盘前，项目均价在8500元/平方米左右，元旦过后，我们的均价已经涨至8900元/平方米，涨幅近400元/平方米。
记者沿着长堤路行走，在靠近木棉岛路段发现，目前该区域分布着大片工业区和居民出租房。据了解，新湾的其他区域，则属于“三旧改造”范围，新兴路和文明路一段，规划为一大片商业和金融用地。
“伴随着周边商住生活区、旅游产业、金融业、酒店业、服务业的发展，新湾的投资价值将日益凸显。”付茉莉说。
“未来10年新湾大”
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐介绍，新湾片区的房产投资没有多个房产商集中进驻开发，目前只有长堤1号项目落地该处，区域房产开发集聚效应还没形成。
目前，长堤1号项目在新湾片区的建设，对于开发和提升新湾片区的投资价值有一定的促进作用，而周边规划的未来成片的商住、金融区域，也预示着该区域在未来有很大的投资和空间。
对于新湾片区未来的投资前景，车德锐很期待。新湾片区的投资开发则依托长堤路、沿江高速的建设，如果工程进展顺利，未来5-10年内，新湾片区将会有更大的空间。
“包括新湾片区在内的整个滨海板块要发力，需要依托众多开发商的集中投资，形成集中优势后，板块的投资价值和空间才能凸显出来。”车德锐说。
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