[摘要] 3月25日，全国首个省级国五条细则落地，广东版国五条出台。
3月25日，省级国五条细则落地，广东版国五条出台。
这一细则是含糊的，充满了立即、过快、严格等难以定量的词汇，给实际操作增加了难度。在最惹人关注的20%个税如何征收问题上，甚至没有提及20％这一数据，只是表示“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。国五条实施细则中20％是政府的规定，而以往按照原交易总房价1％的税率进行征收
未来广东房产调控力度究竟如何，有待于其他城市的表现。相信其他地方的细则会参照广东细则依葫芦画瓢，不会清晰到哪儿去。
目前对于房地产宏观调控而言，最困难的是房地产市场已经产生了分化。包括广州、深圳在内的一线城市，是去年以来房价上涨的热点区域，其他沿海城市如厦门等，房价也处于急速上升的通道。与此同时，鄂尔多斯、温州等城市的房地产价格大幅下挫，已经导致当地的金融链条出现裂缝，银行的呆坏账上升。面对急剧分化的市场，需要的是不同的调控手段，在保持当地市场稳定的同时优化结构，增加保障房供应，抑制投资投机需求的过快增长。
国五条实施细则征收20％的个税若严格执行，不会推高房价，可以肯定，即使没有20％的个税，房价该涨的地区照样会涨。房价主要由货币、收入、通胀预期推动，而不是由税收推动。如果我国的货币发行量居高不下，房地产依然会作为居民主要的避险品种受到青睐，在房地产牛市中，20％的税收将作为固定成本转嫁给购房者，在房地产熊市中，20％将成为卖家的成本减少卖家的，但无论房价上升与否，20％的将纳入国库成为地方政府又一个重要的收入来源。
国五条推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续，而非因为征税导致的房价上升，相反，一旦20％的征税真正落地，各地房地产市场二手房交易将进入一段时间的真空期。
从广东此次推出的细则来看，未来房地产政策有一点是明确的，那就是继续增加保障房供应量，继续增加普通商品房供应量。
数据有时候并不反映真实情况。一些城市的平均房价受到抑制，并不代表核心城市房价下挫，如哈尔滨。最近，哈尔滨市住房保障和房产管理局发布消息，不仅年内将呼兰、阿城两区纳入限购范围，而且中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地。这样的政策将推高中心城市的房价，有利于购房者向周边地区扩散，从房地产均价来看，数据将保持稳中有降，十分漂亮。
推测未来的房地产政策走向可能有以下两点：
，改造棚户区、大建保障房将继续成为重点，这是民生工程的重要组成部分，也是缓解房地产泡沫痛苦的有效手段。
第二，不同地区的房地产政策也将不同。对于房价泡沫较为明显、房价上升过快的城市，以抑制为主，房地产调控的威力主要体现在这些城市；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控将会温柔得多；对于温州等城市，房地产泡沫已经崩溃，实体经济艰难行进，这样的城市已经无需房地产高压政策，只能静听房地产坠底的声音。以保障房弥补以往的不足，以统一的房产联网信息打下税收基础，将是这两年政策的重点。
中国的房地产市场板块已经破碎，各地需要的是不同的政策，含糊不清的统一政策起到的效果不会好。
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叶檀：点土成金 多用12万亿的土地收入 每日经济新闻
不改变激励机制，土地财政不会改变。只要点土成金的金手指继续存在，税收、户籍、扶持实体等方面的改革必然滞后。
2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。
根据国家统计局以及国土资源部等官方数据，2007年土地出让收入为1.2万亿元;2008年收入0.96万亿元;2009年土地出让收入为1.4万亿元，比上年增长43.2%;2010年为2.7万亿，2011年，中国地方政府土地出让收入高达3.15万亿元;2012年，土地出让收入略有减少，为2.69万亿元，相当于地方财政收入的比重，低则40％，高则70％以上，6年加总土地出让收入共计12.1万亿左右。
按照会计准则的收入确认原则，属于本会计期的收入才应该予以确认，如果土地是30年使用权出入，每年应当确认的收入就是土地出入收入的1/30，70年土地使用权的则只能每年确认1/70。但现在的地方政府却是一次性确认所有土地收入，违反了收入确认的稳健原则。
我国土地使用年限出让居住地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。如果按照较为保守的50年计算，那么，土地出让多计11.8万亿。也就是说，我们多花了后代几十年内的财富，什么叫做寅吃卯粮，这就是。目前的土地开发成本，已经占据了40％，如果12万亿中有10％成为沉没成本，也就是说有1万亿以上的资金在大拆大建中灰飞烟没。
地方政府不仅是土地垄断者，还是土地市场的投资者，为了应对财政风险，以及土地作为资产品价格的不确定性风险，地方政府必然采取以下的经济理性人举措。
在货币泡沫以及投资市场泡沫阶段尽可能多卖地，地方政府就是这么做的。根据管清友、郝大明先生在《土地财政还将延续》一文中所列举的数据，2002年城市征用土地面积高达2880平方公里，2003年和2004年都在1600平方公里以上，2011年达1842平方公里。2002-2011年城市累计征用土地面积16300平方公里，相当于城市建成区面积新增的83%。
同期，我国城市化率从37％上升到51.3％，2011年首次突破50％，但其中包含不具有城镇户籍的半年以上的常住人口。按照宽松的常住人口标准，我国的城市化率上升14.3％，但按照户籍标准，我国的城市化率远远落后，据测算按照户籍计约40％不到，去除2002年常住人口的水份，我国在十年间城市化率提升了10到15个百分点，与此同时，城市面积已经新增了80％以上。什么叫做土地城市化快于人口城市化，这就是，把成本留给后人，把与投资全部留给自己。
房地产价格大涨必然推高基础产品价格，推高实体从业者的成本，地方政府作为的固定资产投资者，能够做的就是尽快投资，锁定投资成本。三家村博物馆、西部小城的歌剧院遍地开花，中国成为全球高层建筑的集聚地，成为全球最富想像力、最奢华的建筑师们的乐土。
土地财政从香港地区借鉴而来，一个城市的土地财政系统已经触发不可控的风险，遑论960万平方公里遍地是香港。
《华尔街日报》声称，香港的土地卡特尔制度已经造成严重后果，政府利益参与其中几乎注定会产生泡沫，而当房价下跌时，没有人愿意接盘。香港1997年地产市场崩溃便是例证，而且在1998年后的多年时间内这种收入已几近枯竭。
不止如此，香港的高地价与高房价推高成本，产生了实体经济挤出效应，财富集聚在房地产与金融大佬手中，贫富分化日趋严重。香港市场经济的一个特点是，房地产市场高度垄断导致税收税源较窄。
如果说，对于香港地区，土地财政只是轻剂量毒药，那么，对于一个幅员辽阔、各地经济水平参差不齐、着力培养雄厚的实体经济的大国，这剂毒药就能致命。
把70年的土地出让金大部分纳入土地基金分年使用，让政绩工程无处落地;大力改革税收体制，涵养税源，最终挤出土地财政，是救命之策。
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